PEMBELIAN UNDERCON MELALUI EJEN

Masih ada pembeli yang confuse berkenaan pembelian rumah under construction melalui ejen hartanah.

Mereka berpendapat bahawa membeli terus daripada pemaju lebih menjimatkan berbanding membeli melalui ejen. Ini adalah salah fahaman.

Apa yang pembeli perlu tahu bahawa ada sesetengah pemaju tidak mempunyai 'sales & marketing team' atau mempunyai pekerja jualan yang terhad.

Pemaju ini menggunakan khidmat agensi hartanah sebagai 'outsource sales & marketing team' mereka. Di sini, pemaju telah menjimatkan kos penggajian, malahan mempunyai pasukan yang lebih bermotivasi membuat jualan.

Dari segi harga jualan rumah tidak berlaku sebarang peningkatan harga kerana setiap pemaju telah memasukkan kos dalam 2% - 3% sejak awal bagi tujuan berkenaan, samada mereka lakukan sendiri atau pun tidak. Ini adalah sesuatu yang normal.

Pakej dan harga rumah telah ditetapkan oleh pemaju dan bukannya sesuka hati ejen hartanah. Selain itu, harga jualan adalah tertakluk dengan kebenaran kementerian yang berkaitan yang dibenarkan dalam lesen dan permit pemasaran dan jualan.

Oleh yang demikian, jika anda didatangi kawan-kawan ejen dan perunding hartanah menjual projek pemaju, janganlah pula anda lari dari mereka dan terus ke pintu pejabat pemaju. Bagilah kawan-kawan anda cari makan sama.

PEMBELIAN SUBSALE MELALUI EJEN

Berikut adalah cara yang betul bagi para pembeli hartanah berurusan dengan perunding hartanah yang menjual hartanah sub-sale.

Langkah yang pertama adalah pastikan mereka adalah perunding hartanah berdaftar dan bukannya broker. Cara mengenalpasti mereka ini adalah dengan mendapatkan tag nama mereka yang dikeluarkan oleh LPPEH (berwarna merah). Untuk mendapatkan tag merwarna merah tadi, setiap perunding hartanah perlu menghadiri kursus dua hari wajib yang dianjurkan oleh LPPEH. Jika mereka tidak mempunyai tag berkenaan (tag lewat dikeluarkan), anda boleh mendapatkan kad nama mereka, dan anda boleh telefon pejabat agensi untuk memastikan bahawa mereka masih aktif berdaftar dengan agensi berkenaan.

Langkah yang kedua, anda berhak bertanyakan harga pasaran semasa dan harga jualan. Anda juga seharusnya bertanya samada harga jualan boleh dikurangkan lagi.

Langkah ketiga, anda boleh bertanyakan prosedur jual beli yang merangkumi perihal pembayaran booking dan bantuan yang diberikan oleh perunding hartanah.

Langkah keempat, anda boleh meminta bantuan perunding hartanah untuk tujuan memohon pinjaman bank. Kebiasaannya perunding hartanah mempunyai kenalan pegawai bank yang memudahcarakan proses permohonan pinjaman bank.

Bagi pinjaman perumahan kerajaan, anda pula perlu menandatangani dan menyiapkan Perjanjian Jual Beli (S&P) sebagai syarat untuk memohon pinjaman. Adalah dicadangkan anda membuat kajian kelayakan pinjaman anda dan juga memeriksa samada perumahan berkenaan dibenarkan diberi pinjaman oleh kerajaan sebelum menandatangani S&P.

Langkah terakhir, dalam masa 14 hari bekerja selepas penjual menandatangani Agreement to Purchase atau Letter Offer to Purchase (bahasa lainnya selepas anda membayar booking), anda perlu menandatangani S&P dan membayar baki deposit (10% - booking).

Dengan adanya S&P, anda boleh juga membuat pengeluaran akaun 2, KWSP (serta-merta jika hartanah tanpa sekatan atau lebih kurang dua bulan untuk hartanah yang mempunyai sekatan).

URUSAN MEMBELI DENGAN EJEN HARTANAH

Alternatif kepada pembelian terus dengan pemilik adalah membeli melalui ejen hartanah berdaftar.

Andaikan anda telah mendapat rumah yang anda inginkan dan ingin membelinya, anda perlu tanya soalan-soalan berikut:

1. Berapakah harga pasaran? 
2. Adakah harga jual masih boleh dikurangkan? 
3. Bagaimanakah prosedur pembelian? 
4. Adakah ejen akan membantu memperkenalkan kepada pegawai bank dan peguam untuk urusan seterusnya

Prosedur yang biasa digunakan kebanyakan agensi hartanah berdaftar adalah:

1. Kebiasaannya pembeli perlu membayar 3% daripada harga jual sebagai deposit tanda jadi untuk tempahan atas nama agensi berkenaan (cek atas nama syarikat hartanah tersebut atau deposit tunai). 
2. Pembeli diminta menandatangani borang tawaran pembelian (pastikan ejen menerangkan klausa-klausa penting di dalam borang tawaran pembelian sebelum anda tandatanganinya). 
3. Pemilik pula akan diminta menandatangani borang yang sama di atas. 
4. Ejen akan memberi satu salinan borang tawaran pembelian, salinan kad pengenalan pemilik, salinan perjanjian jual beli yang lama dan salinan geran berkenaan (jika ada) untuk tujuan permohonan pinjaman dan penyediaan perjanjian jual beli yang baru. 
5. Pembeli melantik peguam untuk perjanjian jual beli dan permohonan pinjaman serentak.
6. Dokumen perjanjian jual beli perlu ditandatangani dalam masa 14 hari bekerja dan baki bayaran wang muka iaitu 7% perlu dibayar ketika itu.
7. Apabila perjanjian jual beli telah ditandatangani, pembeli perlu berurusan seterusnya dengan peguam yang dilantik.

MEMBELI RUMAH DARIPADA AGENSI HARTANAH BERDAFTAR

Jika anda sememangnya berminat dan bersedia untuk membeli rumah, anda juga boleh menggunakan perkhidmatan yang ditawarkan oleh perunding hartanah melalui agensi hartanah berdaftar. Agensi hartanah berdaftar adalah syarikat yang berdaftar dengan Lembaga Penilai Pentaksir dan Ejen Hartanah Malaysia (LPPEH).

 

Anda boleh menyemak nama syarikat dengan memasukkan nombor pendaftaran Ejen Hartanah syarikat berkenaan ke laman sesawang LPPEH di www.lppeh.gov.my. Melalui laman sesawang tersebut anda boleh mencari nama syarikat, atau nombor pendaftaran yang diletakkan di kad perniagaan mereka.

 

Jika anda dapati di laman sesawang berkenaan, nama syarikat tersebut tidak wujud atau perunding hartanah itu tidak mewakili mana-mana syarikat, maka hendaklah anda berhati-hati kerana berkemungkinan anda sedang berurusan dengan broker.

 

Melalui perunding hartanah berdaftar, anda boleh meminta mereka mencarikan rumah yang memenuhi kriteria dan bajet anda. Perunding hartanah melalui jaringan perniagaan mereka akan cuba mendapatkan rumah berkenaan jika memenuhi kriteria dan bajet anda.

Perunding hartanah juga mampu untuk memberi nasihat kepada anda jika didapati bajet anda tidak mencukupi untuk membeli jenis rumah di kawasan diminta.

 

Berkenaan bayaran, perunding hartanah melalui agensi hartanah ini hanya dibenarkan mengambil yuran professional dari sebelah pihak sahaja samada penjual atau pembeli.

Oleh yang demikian, jika pihak penjual tidak membayar yuran professional mereka, ini bermakna anda sebagai pembeli yang akan membayarnya.

 

Selain daripada terus menghubungi perunding hartanah untuk meminta mencarikan rumah, anda juga boleh melayari dahulu laman sesawang syarikat agensi hartanah berdaftar berkenaan di mana mereka biasanya mempunyai beratus-ratus unit rumah untuk dijual.

Lagi besar agensi lagi banyak listingnya.

KENAPA SUSAH DAPAT PEMBELI

Saya buat rumusan mencari buyer menjadi sukar kerana majoriti buyer TIDAK UKUR BAJU DI BADAN SENDIRI.

--> Yang tak mampu beli walau rumah bawah RM50K pergi mencari rumah berharga RM100K.

--> Yang hanya mampu beli rumah berharga RM100K pergi mencari rumah berharga RM200K.

--> Yang hanya mampu beli rumah berharga RM300K pergi mencari rumah berharga RM500K.

--> Yang hanya mampu beli rumah berharga 500K pergi mencari rumah berharga RM800K.

Begitulah terus-menerusnya. 

Kalau tiada skill menyaring (filter) pembeli memanglah akan bawa pelancong sahaja.

Itulah cabaran menjual rumah. Itu yang dihadap Perunding Hartanah selalu.

PROSES QUALIFYING PEMBELI

Ejen dan perunding hartanah yang berpengalaman pandai dalam satu perkara yang agak crucial iaitu 'QUALIFY'.

Maksudnya, menyaring penjual (vendor) dan pembeli (purchaser) yang serius.

Jika anda menghubungi ejen dan perunding hartanah yang berpengalaman ini, mereka boleh menyaring anda melalui perbualan telefon sahaja.

Mereka boleh tahu:

- adakah anda memang penjual/pembeli serius?
- adakah anda penjual/pembeli yang sedang 'window shopping'?
- adakah anda penjual/pembeli yang banyak ragam?
- adakah anda pembeli yang ada duit atau mampu mendapatkan loan?
- adakah anda pembeli yang tahu atau tidak tahu apa yang anda mahukan?

Siap-sedia bila menghubungi ejen dan perunding hartanah berpengalaman. Jika anda sangka mereka akan jawab soalan anda, mungkin yang terjadi adalah anda kena jawab semua soalannya. 

Sebabnya: MEREKA TIDAK MAHU BUANG MASA.

KENAPA EJEN JUAL CEPAT, OWNER JUAL SENDIRI LAMBAT

Sesetengah tuan punya rumah agak pelik mengapa ejen lebih senang menjual rumah mereka. Kadang-kala ejen mungkin hanya bawa seorang pembeli dan terus close deal.

Maka tuan rumah tadi yang melihatkan kesenangan ejen tadi jadi iri hati dan berasa 3% yang dibayar macam terlalu mahal untuk kerja yang senang.

Untuk menjawab persoalan itu, kali ini dikongsi pengalaman apa yang ejen hartanah lakukan yang nampak mudah di mata tuan rumah.

- Petikan FB post Hamizi Hamdan, Perunding Hartanah -

Hari ini ada satu buyer call hendak beli rumah RM320K dan hendak tengok rumah hari ini.

Macam biasa, saya akan buat qualifying exercise melalui telefon.

Gaji bersih OK RM4,100. Tapi bila sebut pasal komitmen bulanan: personal loan RM1,300. Minimum payment kad kredit RM100. Tiga loan kereta RM1,600. semuanya RM3,000. Belum campur kalau loan rumah yang ingin dibeli RM1,450.

Total semua RM4,450 (komitmen bulanan) > RM4,100 (gaji bersih).

Dia cadang hendak bantu guna dua nama. Tapi gaji bersih saudaranya RM1,700 sahaja tidak membantu langsung ditambah ada komitmen lain.

Katanya dua kereta yang dibeli atas perniagaan kereta sewa dengan kawan. Saya tanya, loan nama siapa? Katanya nama dia. Company nama siapa? Company nama kawan. Dia pajak keretanya kepada kawan yang buat kereta sewa, siap dengan agreement. Dia ingat side income dia akan membantu.

Saya terang pada dia, buat pajakan kereta untuk tujuan komersil sudah salah. Loan atas nama dia, walau siapa bayar pun tidak penting, liability atas yang punya nama. Company pun bukan company sendiri.

Saya tanya berapa cash (saving) ada? Adalah RM4,000. Nak bayar 3.18% booking pun tidak lepas. Dia kata dia ada EPF akaun 2 Hendak dikeluarkan kalau boleh buat special arrangement. Saya tanya berapa ada? Katanya RM20K. Alahai. 10% dah RM32,000 belum kos legal dan stamp duty. Yang dia ada RM4,000 + RM20,000.

Sebenarnya saya dah boleh berhenti bila kira DSR tadi. Tapi saya layan juga cerita dia sebab hari ini mood baik.

P/S:

Tidak buat qualifying akan membuang masa. Ini antara sebab kenapa tuan rumah yang jual sendiri, dan terima walau RM1,000 booking, akhirnya selepas berbulan-bulan tunggu masih tidak berjalan transaksi, malah S&P pun tidak sign. Hanya sebab hendak berjimat kos ejen, mereka rugi lebih banyak.

KENA SABOTAJ DENGAN PENYEWA

Bagi ejen dan perunding hartanah, rumah yang hendak dijual tetapi ada penyewa yang tinggal di situ adalah antara rumah yang susah hendak dijual.Kesusahannya bermula seawal hari pertama lagi.

1. Pertama kena periksa tenancy agreement, apakah exit penalty kepada tuan rumah jika ada.
2. Kalau tenancy masih baru beberapa bulan, pasti tenant sangat bengang.
3. Pertemuan pertama di antara tuan rumah, penyewa dan ejen / perunding hartanah secara serentak di rumah berkenaan selalunya sukar ditetapkan, maklumlah ada tiga pihak terlibat.
4. Penyewa mungkin sekali tidak setuju banner diletakkan di luar rumah kerana ia akan mengganggu privacy mereka bila orang datang menggoncang pagar untuk mendapatkan no telefon tuan rumah (walaupun no ejen / perunding bukan main besar).
5. Appointment untuk buat viewing biasanya akan disabotaj oleh penyewa. Macam-macam alasan diberi apabila ejen / perunding memberi tarikh dan masa dengan notis awal. Alasan biasa: balik kampung, ada kenduri, pergi bercuti.
6. Kadang-kala, penyewa sengaja biarkan rumah dalam keadaan bersepah macam kapal karam. Langsung tiada suasana yang mesra pelawat / pembeli.
   

Kesimpulan:

Penyewa tidak akan suka keluar dari rumah sewaan lebih awal daripada perjanjian. Sangat mahal belanjanya dan masa yang terbuang. Maka, amat difahami mengapa mereka kurang bekerjasama.

Oleh yang demikian, jika anda adalah tuan rumah berkenaan, sila faham kesusahan yang akan dihadapi ejen / perunding hartanah. Itu sebabnya ada tuan rumah yang sanggup dengan terpaksa bayar gantirugi kepada penyewa untuk keluar jadi rumah senang dijual.

2 SEBAB SAHAJA PROPERTY SENANG JUAL

Ada 2 sebab saja property anda boleh terjual dengan senang iaitu:

HARGA:

Sebaiknya jual pada harga pasaran kerana tidak ramai pembeli yang sanggup membeli di atas harga pasaran kerana mereka memerlukan wang tunai yang banyak.

PENDEDAHAN:

Medium pengiklanan yang meluas dan berbayar diperlukan bagi mendedahkan property berkenaan kepada prospek.

Lebih banyak medium pengiklanan lebih bagus.

Contohnya:

Iklan melalui banner, flyers, www.mudah.my, propertyguru, iproperty, propwall, CoA telegram group dan Muslim Group Negotiator (MGN).

KESIMPULAN:

Kalau susah sangat, bagi saya (ejen) saja jualkan. Tahulah saya apa nak buat.

BUAT SEMUA INI SEBELUM IKLAN

Tips ini dapat menyelamatkan anda daripada kerugian serta memelihara harga jualan rumah anda daripada ditekan habis-habisan oleh pembeli.

1) BERSIHKAN HALAMAN RUMAH, POTONG RUMPUT

Walaupun anda mungkin 'petani moden' yang berjaya, janganlah anda biarkan 'padi' anda meninggi. Upahlah abangla untuk 'menuai' supaya tak terlalu 'horror' pembeli melihat rumah anda.

2) BERSIHKAN DALAMAN RUMAH

Jangan biarkan rumah anda bersepah. Malah jika rumah telah kosong, sila bersihkan dan buang sampah yang berada dalam rumah. Juga lebih baik perabot yang 'movable' dibawa keluar supaya rumah kelihatan luas.

3) CAT LUARAN 1 LAPISAN WARNA ASAL

Jika cat luaran dah agak lama dan usang, sila cat satu lapisan akhir mengikut warna asal. Ia agak murah kerana tak perlu cat baru yang perlu 3 lapisan cat dan pening kepala memikirkan warna baru yang lain.

4) CAT DALAMAN WARNA PUTIH ATAU 1 LAPISAN WARNA ASAL

Jika dinding dalam rumah anda kotor kerana ada hasil lukisan zaman 'paleolitik' oleh anak-anak anda yang tidak dapat dicuci maka adalah dicadangkan anda 1 lapisan akhir warna asal atau anda cat sahaja warna putih. Warna putih membuatkan rumah kelihatan luas. Impression begini baik dan menggalakkan pembeli buat keputusan membeli.

5) KALAU ADA KEBOCORAN, SILA REPAIR

Difahami bahawa anda hendak jual dan tak nak menghabiskan duit lagi. Anda mahu menyerahkan kepada pembeli untuk terima keadaan seadanya.Tetapi jangan kompromi dengan kebocoran. Jika terdapat kebocoran, sebaiknya anda 'repair' dahulu. Jangan biar pembeli melihat. Ia akan mengurangkan FEEL GOOD FACTOR.

Contoh jika tandas Tingkat 1 anda bocor dan keluar ke bilik bawah, mungkin kos 'repair' hanya RM2,000. Pembeli mungkin tidak mahu menerima diskaun RM2,000. Yang sering berlaku mereka minta diskaun 10 kali ganda. Itu adalah nilai feel good factor mereka.

OWNER BANKRUPT INGIN JUAL PROPERTY

Orang bankrupt (muflis) hilang kelayakan untuk berurusan. Ia setaraf orang gila atau budak tidak cukup umur untuk memeterai kontrak.

Jika orang bankrupt ada property atas nama mereka:
 

1. Mereka kena minta kebenaran Jabatan Insolvensi Malaysia (JIM) untuk menjual 
2. Mereka kena lupuskan property itu untuk membayar pemiutang 
3. property mereka mungkin telah dikaveat lama dahulu oleh pemiutang tetapi belum boleh dicairkan kerana ada banyak nama dalam property berkenaan

PENTING ADA SALINAN GERAN (TITLE)

Apabila anda ingin menjual rumah anda, Perunding Hartanah memerlukan samada salinan S&P asal (jika tiada geran individu) atau geran individu itu sendiri.

Geran (Title) adalah penting kerana banyak maklumat asas diperlukan ada di dalamnya seperti:

• pegangan selama-lamanya (freehold) atau pajakan (leasehold) 
• tarikh tamat pajakan (baki lease) 
• syarat nyata (guna tanah): pertanian, bangunan etc 
• sekatan kepentingan: tiada atau ada (perlu state consent) 
• keluasan tanah 
• tuan punya 
• kaveat

Maklumat-maklumat ini berguna untuk membantu Perunding Hartanah yang anda lantik mendapatkan nilai pasaran, memilih pembeli yang sesuai dan menjangkakan tempoh masa transaksi.

NILAI UBAHSUAI RUMAH

Setiap kali tuan punya rumah hendak menjual rumahnya, mereka menyangka nilai rumah mereka seharusnya tinggi kerana kos renovation yang mereka buat juga tinggi.

Ini memang masalah besar bagi Perunding Hartanah untuk memperjelaskan bila mana Penilai Bank memberi nilai yang jauh lebih rendah. Kenapa Perunding Hartanah tidak mampu jawab? Sebab mereka bukan Penilai. Mereka tidak belajar atau buat penilaian.

Anda, tuan punya rumah perlu tahu:

1) Yang naik harga adalah tanah bukannya bangunan.

Bangunan menghadapi susut nilai dari segi fizikal, ekonomi dan fungsi. Yang naik harga itu adalah tanah kerana tanah sesuatu kawasan semakin berkurang.

2) Pastikan pelan bangunan diluluskan bagi pembinaan bangunan tambahan.

Senang bagi penilai memberi justifikasi dengan adanya pelan kelulusan berkenaan.

3) Nilai tambah yang paling berharga adalah pertambahan ruang lantai.

Pertambahan keluasan lantai adalah perkara yang paling penting di mana Penilai menggunakan kadar tertentu misalnya RM100 per kaki persegi bagi setiap pertambahan keluasan dalam kaki persegi. Misalannya ada pertambahan keluasan sebanyak 100 kaki persegi, maka 100 x RM100 = RM10,000 pertambahan nilai.

JUAL RUMAH LENGKAP PERABOT

Kadang-kala terdapat pemilik rumah ingin menjual rumah mereka dengan konsep fully furnished. 

Selalunya mereka ini telah upgrade beli rumah lebih besar yang baru dan membeli serta memasang kelengkapan rumah yang baru sahaja. Pendek kata mereka ini biasanya kaya.

Apa maksud fully furnished kepada penjual? Mereka maksudkan movable & loose furniture, aircond dan semuanya yang ada dalam rumah berkenaan.

Contoh:

Harga rumah yang diingini = RM500,000

Harga kelengkapan rumah yang diingini = RM50,000

Maka jumlah harga jual = RM550,000

Masalahnya di sini, kelengkapan yang dikatakan bernilai RM50,000 itu adalah cakap penjual bukannya bank. Bila ditanya kepada bank, semua movable & loose furniture itu tidak dinilaikan kerana bank hanya finance rumah bukan finance furniture.

Anda tanya kenapa? Sebabnya:

1. Bank bagi home loan bukan furniture loan 
2. Elemen risk diambilkira oleh bank. Furniture boleh rosak dengan mudah berbanding rumah (susutnilai) 
3. Penjual saja yang suka perabot berkenaan, orang lain mungkin menyampah (rasa sampah)

Selalunya dalam kes ini, pembeli kena keluar cash (dalam kes ini extra RM50,000) untuk perabot berkenaan. Selain itu, kalau pembeli suka OKlah, kalau bukan citarasa pembeli, mereka mungkin sekali tidak mahu.

Apa yang boleh dicadangkan?

1. Penjual boleh jual perabot mereka ke kedai barang terpakai 
2. Penjual boleh bawa ke rumah baru dan simpan di stor besar 
3. Penjual boleh sedekah saja kepada keluarga

Senang cerita, janganlah sangka jual fully furnished boleh dapat mahal. Belum tentu.

RUMAH INI KENA JUAL MURAH (SUSAH NAK JUAL)

Bukan semua rumah mudah dijual. Ada beberapa jenis rumah agak sukar dijual walau pada harga pasaran kerana kurang pembeli yang berminat. Oleh sebab itu rumah jenis ini perlu dijual murah untuk menarik minat.

 (1) APARTMEN *TANPA LIF (TINGKAT 3 & 4)

Jika terdapat unit di tingkat lain untuk dijual maka sukar untuk unit di tingkat 3 dan 4 (atas sekali) untuk dijual. Ramai orang tidak suka memanjat tangga. Lebih sukar kalau ada anak-anak kecil.
* ketinggian maksima apartment tanpa lif adalah 5 tingkat dengan tingkat paling bawah dipanggil 'Ground Floor'

(2) APARTMEN TINGKAT BAWAH (GROUND FLOOR)
 
Jika tingkat bawah adalah pada level common area di mana orang lalu-lalang ia mengganggu keselesaan hidup penghuni unit di level berkenaan.

Mereka tidak boleh hendak menyingkap langsir dan tidur mereka sering diganggu oleh kebisingan orang yang lalu-lalang di tepi unit mereka.

Itu sebabnya ramai pembeli lebih menyukai Level 1.

(3) APARTMEN TINGKAT PALING ATAS

Sebahagian apartmen agak panas di tingkat paling atas (mungkin sekali disebabkan caranya direkabentuk). Ini akan lebih teruk ketika musim panas. Penghawa dingin perlu dihidupkan sentiasa.

(4) RUMAH MAHAL YANG BERJIRAN DENGAN RUMAH MURAH

'Rumah mahal' yang terlalu hampir dengan jirannya si 'rumah murah' juga sukar dijual. Ia ibarat mencacatkan pemandangan. Maka orang yang berkemampuan tidak berasa teruja untuk membelinya.

(5) RUMAH DEKAT LOJI KUMBAHAN

Sangat jelas mengapa ia tidak diingini oleh pembeli.

(6) RUMAH YANG BERJIRAN DENGAN TNB SUBSTATION

Ramai orang risau jika TNB Substation meletup dan rumah mereka bersebelahan dengannya. Walaupun ia mungkin sekali tidak berlaku tetapi kerisauan itu tetap wujud.

(7) RUMAH SEMI-D CLUSTER

Rumah Semi-D diketahui mahal. Oleh sebab itu hanya sebilangan orang sahaja mampu membelinya. Jika ada dua pilihan Semi-D biasa dengan Semi-D Cluster maka pembeli akan membeli Semi-D yang biasa.

Orang banyak duit mereka boleh memilih. Mereka tidak gemar dapur mereka menghadap dinding rumah jiran dan tiada tingkap (biasanya).

(8) RUMAH BANGLO KAYU

Mungkin ada yang berminat tetapi masalah mendapatkan pinjaman bank menyebabkan pembeli perlu wang tunai yang banyak.

Tanah (jika status bangunan kediaman) boleh diberi pinjaman sehingga 80% tetapi bangunan kayu itu tidak diberikan pinjaman.

(9) RUMAH PERCUTIAN (RESORT HOME)

Apa yang berlaku di Malaysia setakat ini banyak resort home yang tidak memberi pulangan yang baik kepada pembeli seperti yang disasarkan pemaju semasa pelancaran. Ini berlaku jika pemaju tidak menaiktaraf kemudahan serta tarikan baru ke tempat berkenaan.

(10) RUMAH RIZAB MELAYU

Kebanyakan masanya rumah yang berstatus Rizab Melayu menghadapi kesukaran mendapatkan pembeli Melayu yang berkemampuan. Penjual kena puas hati dengan apa yang ada.

SENANG JUAL RUMAH BASIC (TIADA RENOVATION)

Jangan terperanjat jika rumah basic yang tidak diubahsuai (tidak renovate) lebih mudah dijual. Ini kerana rumah basic masih murah berbanding rumah lain di kawasan yang sama namun memberi kebebasan maksima kepada pembeli (tuan yang baru) untuk mengubahsuai mengikut citarasa dan bajet sendiri.

Bagi rumah yang telah diubahsuai pula kesukaran mendapatkan pembeli yang berminat mungkin berlaku jika jenis ubahsuai itu bukan citarasa mainstream (aliran semasa). Masa menunggu menjadi semakin panjang dan jika penjual memerlukan duit segera maka adalah wajar untuk menurunkan harga dengan lebih banyak.

POTONG HARGA JIKA UBAHSUAI BEGINI

Rumah kita suka hati kita lah nak buat apa. Kalau dulu daripada pemaju ada 4 bilik tidur 3 bilik air, sekarang kita pecah dinding bilik bawah supaya dapur jadi besar dah jadi kurang satu bilik tidur.

Sekarang jadi 3 bilik tidur 3 bilik air.

Bila nak jual semula nanti, nilai rumah ini akan berkurang berbanding harga rumah yang masih 4 bilik tidur. Ini kerana penilai menolak 'kos membina semula dinding dengan kemasan dan fittings yang bersesuaian'.

Mungkin tidaklah banyak mana kurangnya. Tetapi tetap KURANG.

Bagi Perunding Hartanah newbie, kena inform bank/penilai jika rumah yang hendak dijual kekurangan bilik tidur berbanding unit standard. Ditakuti nilai awalan yang diberi secara lisan tidak dapat dipenuhi apabila penilaian sebenar dibuat.

Maka pembeli mungkin perlu tambah tunai atau penjual kena diskaun atau batalkan perjanjian. Tak best kan?

BANGLO CANTIK TAPI BANK BAGI NILAI RENDAH

Diketahui rumah banglo boleh dibina samada dengan rekabentuk owner sendiri ataupun daripada rekabentuk pemaju yang menjual tanah lot berkenaan.

Bersesuaian dengan status banglo (rumah sesebiji) maka ramai berpandangan bahawa harganya pasti mahal, tambahan pula jika tanahnya luas.

Itu bukanlah semestinya.

Ada tiga keadaan di mana rumah banglo mungkin sekali kurang nilai atau tak bernilai apabila:

1) Banglo Dibina Dari Kayu

Rumah banglo yang dibina daripada kayu atau separa kayu berpotensi untuk tidak bernilai atau bernilai rendah. Ada sesetengah bank hanya menilaikan tanah sahaja tetapi tidak menilai bangunan berkenaan.

2) Banglo Di Atas Tanah Pertanian

Walaupun dibenarkan membina sebuah rumah di atas tanah pertanian. Amat jarang bank ingin memberi pinjaman untuk pembelian bangunan. Malahan bank hanya memberi 50% amaun pinjaman sahaja kepada tanah pertanian berkenaan.

Owner memerlukan pembeli yang mempunyai tunai yang banyak untuk membayar 50% nilai tanah ditambah 100% nilai bangunan yang owner fikir wajar.

3) Banglo Tanpa Pelan Bangunan & CF

Banglo yang dibina sesedap hati tanpa owner asal pergi memohon kelulusan pelan bangunan daripada PBT sudah pasti juga tidak mendapat CF.

Bank mungkin sekali hanya memberi pinjaman untuk nilai tanah sahaja. Sekali lagi pembeli kaya yang banyak tunai diperlukan.

Ataupun owner asal buat magic.

TAK PERCAYA MARKET VALUE BANK BOLEH BUAT BEGINI

Salah satu kerenah penjual yang perlu dilayan adalah apabila mereka tidak percaya dengan market value rumah mereka yang diberitahu oleh Perunding Hartanah (itupun dapat daripada Bank yang juga mendapatkannya daripada Panel Penilai mereka).

Sering kali mereka menuduh Perunding Hartanah ada agenda sendiri apabila memberikan nilai yang rendah daripada apa yang ada dalam fikiran mereka.

Sebenarnya ada satu cara untuk menyelesaikannya.

Penjual sendiri kena lantik Penilai sendiri (maksudnya kena bayar yuran professional Penilai sebelum menjual). Penilai ini pula seharusnya Penilai yang menjadi panel banyak Bank. Tidak guna menggunakan khidmat Penilai yang bukan panel kerana Bank tidak akan menggunakan nilaian mereka.

Persoalannya, berapakah yuran professional Penilai?

Di bawah adalah jadual yuran mereka yang dibenarkan oleh LPPEH bagi penilaian perumahan:

RM100K pertama - 0.250%
RM1.9M seterusnya - 0.200%
RM5.0M seterusnya - 0.167%
RM8.0M seterusnya - 0.125%
RM35.0M seterusnya - 0.100%

Contohnya:

Jika rumah anda dinilaikan setinggi RM500K, maka yuran professional yang perlu dibayar adalah:

= (RM100K x 0.250%) + (RM400K x 0.200%)
= RM250 + RM800
= RM1,050

Jika dengan modal RM1,050 boleh menyelamatkan berpuluh ribu ringgit lagi mengikut tanggapan penjual, maka lebih baik laburkan duit ini untuk membayar yuran professional Penilai. Jangan kedekut.

PAKAI MARKET VALUE MANA SATU

Bila owner meminta perunding hartanah (REN) untuk menjual rumahnya, pertama sekali REN akan meminta details berkenaan rumah berkenaan untuk mendapatkan market value.

Kepada owner (penjual), jangan sibukkan market value maksima dan kepada buyer jangan sibukkan market value minima. Anda hanya perlu tahu fair market value (average).

Memang diketahui bahawa penjual memang suka nak jual mahal dan pembeli memang suka nak beli murah. Tetapi menggunakan value maksima (paling mahal) dan minima (paling murah) bakal menyusahkan proses jual beli.

KES 1: GUNA VALUE PALING MAHAL

Jikalau pun pembeli setuju, ada keadaan di mana bank yang tadi memberikan value maksima (daripada penilai bank), mempunyai syarat ketat yang sukar dipenuhi pembeli. Dan apabila pembeli pergi ke bank lain, semua bank tidak bagi value berkenaan. Bank pertama tidak akan beri nama penilai mereka yang memberi value maksima tersebut. Mereka tidak mahu kita guna penilai tersebut dan buat loan di bank lain.

KES 2: GUNA VALUE PALING RENDAH

Menggunakan value paling rendah adalah tidak berlaku adil kepada penjual. Masalah boleh timbul di kemudian hari apabila penjual rasa tertipu. Ini dapat diketahui apabila pembeli cuba buat mark-up loan. Mark-up loan terjadi apabila harga beli lebih murah daripada market value.

Namun ada keadaan mark-up loan cuba dibuat kerana buyer ada kenalan banker yang boleh 'tolong' walaupun REN sudah pasti ia tidak boleh dibuat.

MARKET VALUE HARTANAH SUB-SALE

Jadi ejen hartanah memang pening bila mencadangkan jual pada market value, owner jawab 'kalau macam itu baik saya jual sendiri'. Tapi ada lah skill menjawab tu (kena buat kelas 'how to face rejection').

Hari ini saya hendak beri kefahaman berkenaan MARKET VALUE.

Secara biasanya, apabila ejen hartanah mendapat butiran rumah yang hendak dijual, mereka akan forward kepada banker dan banker pula akan forward kepada panel valuer mereka. Setelah panel valuer berjaya mengusahakan mendapat market value, mereka akan forward kepada banker dan banker pula forward kepada ejen hartanah.

Ada soalan? Ini soalan yang lazim ditanya.

FAQ 1: 

Tidak bolehkah minta terus dengan valuer? 

Boleh, tapi mungkin sekali tak dapat jawapan. Sebab, mereka pun sibuk dan anda 100% mungkin sekali bukan bagi bisnes kepada mereka.

FAQ 2:

Jika market value yang diberi adalah rendah tidak sesuai dengan jiwa saya, bolehkah dapatkan daripada bank lain?

Memang boleh. Asalkan kita dapatkan daripada bank. Kerana valuer yang mereka tanya adalah panel dengan mereka. Jadi bila pinjaman mahu diberi kepada pembeli, tiada sebarang masalah (melainkan maklumat awal berkenaan rumah yang diberi adalah salah).

FAQ 3:

Saya sendiri telah tanya banker, banker bagi value lebih tinggi daripada yang ejen hartanah dapat dari banknya?

Saya tanya balik macam mana cara anda dapatkan value? Saya percaya anda tidak buat seperti yang saya nyatakan di perenggan permulaan tadi. Kalau setakat banker buka mulut tanpa periksa daripada valuer, saya kata boleh blah.

FAQ 4:

Jiran saya baru jual rumahnya dengan harga RMXYZ (tinggi daripada market value yang diberi oleh bank), tidak mungkin rumah saya lebih murah?

Jiran memang begitu. Suka berlagak pandai. Bila cerita dengan jiran lain, dia mesti kata dia hebat. Kalau dia jual, dia kata dia dapat jual mahal. Kalau dia beli, dia kata dia beli murah. Cakap mesti besar. Tetapi jika benar sekalipun, minta salinan S&P jiran tadi dan bagi kepada ejen hartanah, mereka akan forward kepada bank dan seterusnya kepada valuer. Mungkin transaksi itu masih sangat baru. Hampir 100% kes, tidak pernah owner dapat S&P jiran yang jual mahal tu. 

FAQ 5: 

Rumah ini saya beli RM300K daripada pemaju dua tahun lepas, baru dapat kunci. Kenapa market valuenya hanya RM310K sahaja?

Market value yang diberi adalah berdasarkan rekod transaksi terkini (3 bulan terdahulu) yang valuer dapat daripada Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH) atau jika mereka sendiri pernah menilai di kawasan berkenaan. Jika tiada rekod transaksi, paling baik dilihat rekod dua tahun ke belakang. Bagi owner begini, mereka tiada pilihan melainkan mencari pembeli yang mempunyai cash yang banyak.

FAQ 6:

Kenapa ejen hartanah kata sukar untuk jual lebih daripada market value (sekarang)?

Sekarang ini adalah keadaan dipanggil buyers' market. Pembeli berkelayakan berkurang. Layak dengan maksud boleh buat pinjaman 90% dan mempunyai cash sehingga 15% untuk meneruskan transaksi.

Pinjaman yang diberi oleh bank setinggi 90% daripada market value atau harga jual yang mana satu rendah. Jika owner jual lebih daripada market value, pembeli perlu ada cash lebih 15%. Bukan ramai pembeli begini. Boleh berlaku jika rumah anda ini special sangat atau limited edition. Kalau setakat teres intermediate, anda buka mudah.my dan lihat berapa ramai yang jual murah daripada anda, dan anda tanya kenapa pembeli perlu beli rumah anda sedangkan ada 20 orang lagi jual lebih murah? Anda yang jual pun tidak sebodoh itu membeli dengan harga yang mahal.

Contoh: 

Market value = RM300K

Harga diminta/dijual = RM350K

Pinjaman = 90% x RM300K = RM270K

Cash diperlukan pembeli = (RM350K-RM270K) + (5% legal & duti setem) = (RM80K + RM17K) = RM97K

Anda rasa rumah anda cantik sangat? Pembeli tetap mahu buat sedikit renovation katakan RM13K. Sekurang-kurangnya pembeli mesti ada RM110K untuk membeli rumah yang sebenarnya market value hanya RM300K. Dengan modal sebegitu besar mereka sebenarnya boleh membeli rumah mewah berharga RM700K misalnya, kenapa hendak beli rumah RM300K?

Saya harap kegilaan ini dapat diperbetulkan. Namun begitu, ia adalah hak owner untuk meletak harga. Akhirnya kalau pun semahal mana, tetapi ada pembeli yang gila, boleh saja terjual. Tapi bagilah masa yang lebih panjang kepada ejen anda untuk buat magic!

MARKET VALUE KERJA VALUER (PENILAI)

Kalau anda tanya pada bank market value rumah anda, lain bank akan bagi lain value.

Pertamanya anda kena tahu bahawa market value diberi oleh penilai bukannya banker. Namun setiap bank ada penilai panel mereka.

Banker tadi memberi maklumat rumah anda tadi kepada penilai mereka melalui teks ringkas tanpa penilai melihat sendiri rumah berkenaan.

Penilai akan melihat rekod transaksi sebelum ini dalam pengkalan data JPPH dan memberikan market value berdasarkan data berkenaan.

Jadi persoalannya bagaimana pula boleh berbeza?

Penilai juga ada yang konservatif dan ada yang daring. Jadi mereka memberi market value mengikut tahap keyakinan mereka, maklumat-maklumat terbaik yang mereka ada dan andaian-andaian tertentu bagi maksud pengiraan mereka.

Pasti ada sedikit perbezaan.

MAKLUMAT UNTUK MENDAPATKAN MARKET VALUE

Apabila anda ingin menjual dan membeli rumah, anda boleh mengetahui harga pasaran semasa melalui bank. Untuk mendapat nilai yang tepat bank perlukan maklumat berikut:

Untuk landed property (rumah atas tanah): 

1. Alamat lengkap (dengan poskod)
2. Jenis rumah (nyatakan dengan tepat)
3. Bilangan bilik tidur & bilik air
4. Keluasan tanah (rujuk geran atau S&P)
5. Keluasan binaan (jika diketahui)
6. Jenis pegangan (kekal atau pajakan)
7. Senarai ubahsuai yang dibuat sebagai contoh kabinet dapur, dapur dibesarkan sehingga longkang belakang

Untuk non-landed property (rumah pangsa, apartment, condo): 

1. Alamat lengkap (dengan poskod)
2. Jenis rumah (nyatakan dengan tepat)
3. Bilangan bilik tidur & bilik air
4. Keluasan tanah (rujuk geran atau S&P)
5. Keluasan binaan (rujuk geran strata atau S&P)
6. Jenis pegangan (kekal atau pajakan)
7. Senarai ubahsuai yang dibuat sebagai contoh kabinet dapur
8. Jumlah tempat letak kereta (berbumbung atau tidak)
9. Senarai kemudahan dalam kawasan: club house, swimming pool, gym dan lain-lain.

Nota: Jika anda memberi maklumat yang salah maka market value yang diberi oleh bank juga salah dan akan menyusahkan di kemudian hari (apabila pembeli memohon pinjaman bank)