.
Dewasa ini isu perumahan rakyat menjadi isu yang hangat diperkatakan. Harga rumah yang sangat mahal dan jauh dari jangkauan rakyat marhaen termasuk anak muda tidak ditangani dengan baik oleh pihak kerajaan.
Pelbagai skim yang diwujudkan oleh kerajaan tidak menyelesaikan masalah pokok malahan ia hanya bersifat kosmetik atau keputusan populis semata-mata.
.
TAKRIFAN RUMAH MAMPU MILIK
.
Agensi kerajaan tidak sepakat mentakrifkan apa yang dikatakan rumah mampu milik di mana Jabatan Perumahan Negara (JPN) mentakrifkan rumah di bawah RM300,000 sebagai rumah mampu milik, Syarikat Perumahan Negara Berhad (SPNB) pula mentakrifkan rumah di antara RM100,000 ke RM300,000 sebagai mampu milik manakala Perumahan Rakyat 1Malaysia (PR1MA) mentakrifkan harga di bawah RM400,000 sebagai rumah mampu milik.
.
Mampu milik tidak seharusnya berdasarkan harga rumah semata-mata tetapi ia perlu berkait dengan saiz rumah, rekabentuk dan komuniti. Saiz rumah (binaan) seharusnya tidak boleh kurang daripada 850 kps dan perlu mempunyai tidak kurang daripada 3 bilik tidur dan 2 bilik air. Selain itu kepadatan penduduk perlu terkawal supaya tidak berlaku masalah lain seperti kesesakan dan ‘urban slump’.
.
Mampu milik bukan bererti menyediakan ‘setinggan bandar’ yang baru.
.
KENAPA ANAK MUDA TIDAK MAMPU MEMILIKI RUMAH
.
Memang ada suara-suara mengatakan anak muda sepatutnya bermula dengan memiliki rumah-rumah kos rendah. Namun demikian harga rumah kos rendah (dalam pasaran sekunder) di bandar tidak lah murah (lebih RM100,000 dan menjangkau sehingga RM300,000 di sesetengah kawasan.
.
Selain itu, banyak rumah kos rendah ini mempunyai persekitaran yang sangat tidak sesuai untuk didiami (rumah sempit, sesak, banyak warga asing, masalah sosial, vandalisme) termasuk untuk membesarkan anak-anak kelak. Ini juga menyebabkan anak muda tidak mahu mempertimbangkan rumah kos rendah sebagai tempat tinggal.
.
Oleh yang demikian amat rasional sekali jika anak muda mencari rumah yang bukan dalam kategori kos rendah tetapi berada dalam julat harga di bawah RM300,000 yang lebih selesa. Namun begitu, anak muda menghadapi cabaran untuk membeli rumah sebegini kerana harganya di kebanyakan tempat telah melebihi RM300,000.
.
Dengan gaji permulaan yang rendah ditambah kadar kenaikan gaji yang perlahan berbanding kenaikan harga rumah, ia menjadikan pemilikan rumah bertambah sukar kepada anak muda. Syarat pembiayaan yang ketat daripada bank meletakkan kos sara hidup setinggi RM1,000 – RM1,200 sebulan di dalam pengiraan Debt Service Ratio menyebabkan ia adalah misi mustahil bagi anak muda membeli rumah.
.
MENGAPA HARGA RUMAH NAIK MENDADAK
.
Banyak sebab mengapa harga rumah naik mendadak sejak kebelakangan ini. Di antara sebab utama adalah kegiatan spekulasi yang digalakkan oleh pemaju dengan Developer’s Interest Bearing Scheme (DIBS) dan tidak dikawal oleh pihak berwajib. Keadaan ini memberi peluang kepada spekulator membeli rumah tanpa modal, dengan faedah bank dalam tempoh pembinaan dibayar oleh pemaju dan mereka menjual kembali apabila mendapat kunci dengan keuntungan yang besar di pasaran sekunder. Skim DIBS ini disedari menjadi kegiatan tidak sihat dan diberhentikan pada 2014.
Kegiatan spekulatif lain seperti pembelian pukal (secara en-bloc) juga menjadi-jadi oleh kumpulan spekulator yang menggelar diri mereka Kelab Pelabur Hartanah. Kumpulan ini membeli secara pukal dengan harga yang sangat murah daripada pemaju (diskaun yang tinggi) dan menjual kembali kepada pembeli perseorangan lain dengan memberi sebahagian kecil diskaun yang mereka dapat daripada pemaju kepada pembeli perseoranagan ini dan selebihnya adalah keuntungan mereka. Sehingga kini tiada tindakan yang konkrit diambil oleh pihak berkuasa untuk menghalang kegiatan ini daripada berterusan.
.
Sebab lain yang tidak kurang penting adalah caj pembangunan yang dikenakan kepada pemaju oleh pihak berkuasa tempatan yang amaunnya bukan sedikit. Caj ini dimasukkan dalam kos pembangunan oleh pemaju dan akhirnya ditanggung oleh pembeli. Selain itu kos premium tanah bagi tujuan pengubahan guna tanah (daripada status pertanian ke kediaman) yang tinggi juga menambah beban kos dalam pembangunan.
.
ADAKAH LANGKAH-LANGKAH YANG DIAMBIL KERAJAAN PERSEKUTUAN MENCUKUPI UNTUK MEMBANTU ANAK MUDA MEMILIK RUMAH
.
Kerajaan telah mengambil beberapa langkah untuk ‘menyelesaikan masalah’ pemilikan rumah untuk rakyat dengan memperkenalkan PR1MA, RUMAWIP, Skim Rumah Pertama, Skim MyDeposit.
.
PR1MA
.
Sasaran PR1MA adalah 500,000 buah rumah menjelang 2020 (RM100 Billion GDV). Sasaran ini digambarkan tidak munasabah oleh pakar hartanah kerana sehingga 2015, kesemua pemaju yang wujud hanya mampu menghasilkan kurang 160,000 buah rumah setahun di seluruh negara. PR1MA juga mengakui bahawa industri hanya mampu menghasilkan 50,000 ke 80,000 buah rumah setahun.
.
Sehingga 31 Oktober 2017 dilaporkan 259,881 buah rumah telah diluluskan untuk dibina manakala hanya 141,417 dalam pelbagai fasa. Dengan baki 3 tahun adalah mustahil untuk PR1MA mencapai sasaran yang telah diletakkan.
.
Selain itu PR1MA juga dikritik kerana menjual rumah yang tidak murah untuk dimiliki malahan pembeli yang dikatakan layak juga banyak yang tidak berjaya mendapatkan pinjaman bank. Ini menyebabkan rumah PR1MA yang telah siap tidak berpenghuni dan PR1MA membuat skim baru Rent To Own pula bagi mengisi rumah-rumah kosong mereka.
.
PR1MA juga dilihat gagal menjual rumah dengan harga murah (mampu milik) kerana membangunkan projek di kawasan-kawasan prime area yang sudah tentu kos tanah dan premiumnya mahal. Untuk menjual murah, PR1MA akan terbeban dengan subsidi yang tinggi. Ini adalah strategi yang tidak betul.
.
Terdapat projek PR1MA yang ditingkatkan kepadatannya untuk menyebabkan kawasan pembangunan itu kelak akan menjadi sesak dan bakal bertukar menjadi urban slump.
.
.
SKIM RUMAH PERTAMA
.
Skim Rumah Pertama bertujuan memberi pinjaman 100% kepada peminjam melalui bank yang menyertai skim ini. Dalam keadaan biasa bank memberi margin pinjaman sehingga 90% sahaja tetapi dalam skim ini, 10% tambahan itu dijamin oleh Cagamas Skim Rumah Pertamaku.
.
Skim ini juga gagal mencapai matlamat kerana syarat Debt Service Ratio yang rendah 60% berbanding di luar skim ini iaitu di antara 70% sehingga 80% mengikut gaji. Skim ini boleh dianggap skim yang tidak jujur untuk memberi pinjaman 100%.
.
SKIM MYDEPOSIT
.
Skim MyDeposit ini adalah skim jangka pendek yang bersifat populis. Beberapa kriteria yang digunakan adalah tidak sesuai dan menyebabkan tidak tepat kepada golongan sasar.
.
1. Layak untuk harga rumah di bawah RM500,000
Jika pembeli mampu memohon pembiayaan bagi rumah di antara RM400,000 hingga RM500,000 bermakna pembeli ini mampu membayar ansuran bulanan sehingga setinggi RM2,500 sebulan. Ini bermakna pembeli sepatutnya diberi RM30,000 deposit sebagai pinjaman tanpa faedah berbanding diberi secara percuma
.
2. Layak bagi kes pemaju tidak mengenakan deposit
Jika tidak dikenakan deposit, mengapa perlu diberikan duit secara percuma ini
.
3. Layak memohon walaupun membayar secara tunai
Jika pembeli membeli dengan tunai, kenapa mereka perlu diberi deposit ini
.
4. Layak memohon walaupun mendapat pembiayaan 100%
.
Jika tidak perlukan deposit mengapa perlu diberikan kepada mereka
.
5. Perlu surat sokongan pemimpin tempatan (Ahli Parlimen, ADUN, Penyelaras Parlimen, Penyelaras DUN)
Ini jelas menunjukkan skim ini akan menjadi seperti TEKUN iaitu hanya untuk pengundi BN.
.
Rumah Mampu Milik Wilayah Persekutuan (RUMAWIP)
.
RUMAWIP lebih tersusun berbanding pelan dan skim lain oleh kerajaan. Ia kelihatan telah dibuat kajian sebelum dilancarkan. Cadangan pembangunan RUMAWIP agak menarik namun untuk mengetahui keberkesanannya agak terlalu awal.
.
Yang pasti RUMAWIP hanyalah satu lagi jenis pembangunan, tetapi masalah pokok iaitu kesukaran mendapatkan pinjaman perumahan jika tidak diatasi maka rumah ini juga akan kosong tidak berpenghuni seperti PR1MA.
.
.
CADANGAN LANGKAH LAIN YANG LEBIH BERKESAN UNTUK JANGKA PANJANG
.
Berikut adalah cadangan langkah lain yang lebih berkesan untuk jangka panjang:
.
1. Kerajaan mewujudkan dana untuk peminjam dengan syarat pinjaman lebih longgar berbanding bank (kadar faedah rendah, tempoh pinjaman sehingga 40 tahun, margin pinjaman setinggi 95%)
.
2. Kerajaan menghapuskan semua duti setem (rebat 100%) bagi rumah pertama (yang jatuh dalam kategori mampu milik) (SPA & Perjanjian Pinjaman & MOT) supaya entry cost menjadi rendah
.
3. Memberi insentif cukai kepada pemaju yang membina rumah mampu milik
.
4. Meningkatkan lagi kadar Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) dan memanjangkan tempoh dari 5 tahun sekarang ke 8 tahun
.
5. Menggalakkan pemaju membina projek perumahan besar-besaran supaya supply lebih banyak yang menghalang kenaikan harga mendadak
.
6. Menaikkan harga minima bagi pemilikan asing kepada RM3 Juta
.
7. Bagi kerajaan Negeri pula boleh memberi diskaun terhadap caj pembangunan dan kos premium tanah jika pemaju membina rumah mampu milik
.
8. Kerajaan Negeri juga boleh membangunkan tanah kosong milik kerajaan dengan kerjasama pemaju atau membangunkan semula pembangunan lama untuk memberi laluan kepada rumah mampu milik
.
9. Moratorium yang dilanggar perlu dikuatkuasakan sebagai amaran kepada mereka yang mengambil kesempatan
