JUAL ATAU BELI DAHULU

Ada orang nak beli rumah baru tapi nak jual rumah mereka juga di masa yang sama.

Yang mana satu kena buat dulu? 

Kes 1:

Assume client orang banyak duit yang tidak ada masalah kewangan langsung.

Jawapan:

Apa pun boleh. Tiada isu langsung.

Kes 2:

Assume client tidak mempunyai deposit membeli rumah baru dan komitmen (DSR) tidak membolehkannya membeli rumah baru tanpa menjual rumah sedia ada.

Jawapan:

Jual dahulu rumah lama, susun semula komitmen dan statement bank. Kalau dapat cash buyer, minta buyer bayar cash full settlement loan penjual dalam masa satu bulan selepas S&P atau sebulan selepas consent.

CCRIS rumah lama clear dan DSR lebih baik. Ada deposit nak beli rumah baru.

Kes 3:

Assume client mempunyai deposit membeli rumah baru dan DSRnya masih OK tanpa menjual rumah lama.

Jawapan:

Boleh membeli dahulu menjual kemudian. Kerana menjual lebih susah dan mengambil masa (di luar kawalan). Membeli lebih mudah (dalam kawalan di mana asal suka terus beli).

Pasal timing susah hendak agak walaupun freehold atau leasehold telah diketahui. Ini kerana urusan jual beli melibatkan banyak pihak (ejen, penjual, pembeli, peguam S&P penjual, peguam S&P pembeli, peguam loan bank penjual, peguam loan bank pembeli, bank penjual, bank pembeli, pihak berkuasa Negeri dsb).

Kesimpulannya:

Secara kasarnya, saya lebih suka mencadangkan menjual dulu rumah lama. Kemudian baru membeli.

Jikalau timingnya tidak kena ada dua cara penyelesaian.

Pertama:

Minta izin pembeli rumah anda memberi tempoh untuk anda tinggal sementara urusan pembelian anda selesai. Dalam tempoh ini anda bayar sewa kepada pembeli anda.

Kedua:

Pembeli anda minta anda keluar, maka anda perlu menyewa sementara. Ini pun bukan masalah besar, cuma jika anda adalah penyimpan mohor mohor besar yang rumah macam muzium memang rasa susah berpindah randah.

KALAU TIDAK MAMPU BELI SEWA LAH DAHULU

Ramai orang suruh kita beli rumah ketika muda. Beli rumah segera. Beli rumah dahulu sebelum benda lain.

Saya setuju.

Tetapi bila nak beli tu baiklah seluk dulu poket anda. Kalau tidak mampu sangat, baiklah menyewa dahulu.

Selesaikan masalah pendapatan yang kecil, hutang yang banyak dan makan yang tak cukup itu dahulu sebelum menghabiskan duit membeli rumah.

Rumah sewa walaupun tak akan jadi milik kita tetapi lebih murah untuk diduduki (dalam kebanyakan kes).

Katakan anda ingin beli sebuah apartment berharga RM100K, anda perlukan sekitar RM15K duit tunai untuk deposit dan kos lain. Nanti bila masuk rumah sendiri nak renovate dapur, nak beli perabot macam-macam. Rumah sendiri lah kan.

Sedangkan kalau menyewa rumah yang sama anda hanya perlu modal sebanyak lebih kurang RM3.5K untuk deposit dan bayaran sewa bulan pertama. Anda juga pandai menyekat nafsu nak renovate sebab tahu itu rumah orang. Tahu juga beli perabot ala kadar sebab lain kali senang nak pindah. Pandai pulak berjimat.

Dah berjimat tu silalah susun balik kewangan anda. Usah terburu-buru nak beli rumah. Memang rumah semakin mahal tapi ada banyak saja peluang kalau pandai menambah pendapatan (bukan makan gaji tetap).

Inilah strategi saya untuk 4 tahun lepas. Ternyata berjaya.

MINTA TOLONG KAWAN EJEN UNTUK BANTU BELI RUMAH

Tentu anda ada kawan yang bekerja sebagai perunding hartanah berdaftar.

Jika anda sedang mencari rumah untuk dibeli selain boleh mencari sendiri anda juga boleh menggunakan servis kawan anda perunding hartanah berkenaan.

Cara yang betul adalah memberi maklumat berikut:

• Lokasi
• Jenis rumah
• Bajet 

Jika anda sudah tahu bajet anda, sila sediakan wang sebanyak lebih kurang 13% - 15% untuk bayaran deposit (10%) bersama kos-kos lain (yuran guaman & duti setem).

Jangan risaukan dengan professional fees perunding hartanah itu, kerana mereka boleh ber-CoAgency dengan perunding hartanah yang memegang hak menjual rumah berkenaan di mana mereka berkongsi fees yang dibayar penjual.

Peringatan: Jangan salah faham! Fees dibayar oleh penjual walaupun nampaknya dari poket pembeli.

Ada sesetengah kes pembeli yang bijak, mereka mencari sendiri rumah yang mereka berkenan dan meminta kawan mereka perunding hartanah pergi berunding dengan tuan rumah atau ejen mereka.

Ejen dengan ejen bercerita lebih mudah dan success rate nya lebih tinggi bagi mendapatkan win-win situation.

SERVIS PROFESSIONAL UNTUK MENCARIKAN RUMAH IDAMAN PEMBELI

Ini adalah tips yang ramai orang tidak tahu. Tetapi popular dalam kalangan masyarakat Cina.

Ejen atau perunding hartanah biasanya mendapat professional fees daripada penjual memandangkan mereka dilantik terus oleh penjual.

Tetapi ada kes ejen atau perunding hartanah dibayar oleh pembeli di mana berdasarkan success basis. Tujuan pembeli menggunakan ejen atau perunding hartanah ini adalah untuk membuat due diligence sebelum mereka decide untuk membeli. Ini kerana pembeli tidak mahir berkenaan selok-belok urusan jual-beli hartanah.

Selain itu ejen atau perunding hartanah ini akan berunding dengan ejen atau perunding penjual atau penjual itu sendiri secara PROFESSIONAL dan mendapatkan best deal untuk pembeli.

Malah dalam banyak kes, pembeli mendapat keuntungan yang lebih hanya dengan melabur membayar professional fees ejen atau perunding hartanah ini.

 Itu yang dikatakan 'SERAH PADA YANG PAKAR'.