MAKLUMAT UNTUK MENDAPATKAN MARKET VALUE

Apabila anda ingin menjual dan membeli rumah, anda boleh mengetahui harga pasaran semasa melalui bank. Untuk mendapat nilai yang tepat bank perlukan maklumat berikut:

Untuk landed property (rumah atas tanah): 

1. Alamat lengkap (dengan poskod)
2. Jenis rumah (nyatakan dengan tepat)
3. Bilangan bilik tidur & bilik air
4. Keluasan tanah (rujuk geran atau S&P)
5. Keluasan binaan (jika diketahui)
6. Jenis pegangan (kekal atau pajakan)
7. Senarai ubahsuai yang dibuat sebagai contoh kabinet dapur, dapur dibesarkan sehingga longkang belakang

Untuk non-landed property (rumah pangsa, apartment, condo): 

1. Alamat lengkap (dengan poskod)
2. Jenis rumah (nyatakan dengan tepat)
3. Bilangan bilik tidur & bilik air
4. Keluasan tanah (rujuk geran atau S&P)
5. Keluasan binaan (rujuk geran strata atau S&P)
6. Jenis pegangan (kekal atau pajakan)
7. Senarai ubahsuai yang dibuat sebagai contoh kabinet dapur
8. Jumlah tempat letak kereta (berbumbung atau tidak)
9. Senarai kemudahan dalam kawasan: club house, swimming pool, gym dan lain-lain.

Nota: Jika anda memberi maklumat yang salah maka market value yang diberi oleh bank juga salah dan akan menyusahkan di kemudian hari (apabila pembeli memohon pinjaman bank)

NAK JUAL TAPI MALU

Salah satu medium pengiklanan untuk menjual rumah yang bersifat tradisional tetapi masih power adalah melalui banner yang diikat di pagar rumah.

Tetapi ada tuan rumah (owner) yang malu untuk dinaikkan banner oleh Perunding Hartanah. Alasan biasa mereka:

1. Saya malu nanti jiran ingat saya ada masalah kewangan (dah jatuh miskin) 
2. Saya tak nak jiran saya tanya saya macam-macam

Apa 'jiran kata' memang satu masalah besar kepada sebahagian besar owner. Owner jual atas pelbagai sebab contohnya upgrade ke rumah lebih besar dan mahal, berpindah kerja yang lebih jauh, syarikat bagi rumah dan sebagainya yang lebih positif tapi yang negatif juga pilihan jiran.

Pertamanya yang owner kena tahu, dengan banner mungkin sekali rumah anda cepat dijual kerana:

1. Mungkin ada jiran yang saudar-mara mereka mencari rumah di kawasan berkenaan 
2. Mungkin ada penyewa di kawasan itu yang hendak membeli

Kedua-dua calon di atas adalah motivated buyer yang senang hendak bersetuju dengan environment setempat. Jadi peduli apa jiran nak kata. Nak jual cepat ke tidak?

BANYAKNYA BANNER

Biasa lihat ada banyak banner melekat di satu-satu premis hartanah?

Kadang-kala bukan saja disebabkan oleh pemilik yang guna banyak ejen tapi ada juga ejen (selalunya perunding hartanah) yang tidak bertanggungjawab menaikkan banner tanpa izin pemilik malah tidak kenal pun pemilik. Bila satu REN dah naikkan banner EXCLUSIVE, mereka pula naikkan banner bersebelahan.

Sudahlah begitu, mereka tidak kenal owner. Jika kenal pun mereka tidak dapat authorization to sell daripada owner.

Kemudian bila potential buyer call, mereka akan buka harga yang 'merepek' selalunya rendah daripada harga owner mahukan.

Dan jika buyer tersebut memang berminat dan bersungguh, mereka akan cari nama dan contact no owner daripada staff pemaju, jiran-jiran dan maintenance team. 

Kemudian mereka mula mengayat 'saya ada serious buyer, this is the best offer, bla bla bla'. Owner yang distress akan sangka REN yang mereka lantik tidak buat kerja. Malah owner akan rasa bertambah stress ditekan oleh REN yang tidak beretika ini.

 Jika anda adalah owner berkenaan. Ada 4 perkara anda boleh buat:

1) Buang semua banner REN yang bukan exclusive tadi dan biarkan satu banner exclusive anda sahaja di situ.

2) Katakan pada REN itu untuk liaise dengan REN exclusive anda dan anda tidak mahu dengar apa-apa daripada mereka selain daripada REN exclusive anda.

3) Telefon principal syarikat REN tersebut dan complaint tentang tindakan REN mereka. Selalunya principal takut dan akan suruh REN mereka perbetulkan keadaan.

4) Kalau principal pun degil, ugut untuk complaint ke Board of Valuers, Appraisers and Estate Agents Malaysia.

LANTIKAN EXCLUSIVE VS LANTIKAN GENERAL

Apabila anda ingin menjual rumah melalui ejen atau perunding hartanah berdaftar, biasanya mereka akan meminta anda menandatangani satu borang iaitu AUTHORIZATION TO SELL

Borang ini ada 2 jenis, iaitu satu EXCLUSIVE dan satu lagi GENERAL.

Mesti anda sebagai pemilik atau penjual tertanya, apakah bezanya?

OK. Secara ringkasnya AUTHORIZATION TO SELL adalah borang yang menyatakan anda memberi kebenaran kepada ejen atau perunding hartanah tersebut secara legalnya untuk menjual rumah anda.

EXCLUSIVE bermaksud hanya seorang sahaja ejen atau perunding hartanah yang diberi kuasa tersebut. Manakala GENERAL anda berikan kepada ramai-ramai ejen atau perunding hartanah untuk menjualkan rumah anda.

Ramai pemilik atau penjual beranggapan mempunyai ramai ejen yang bekerja untuk rumah mereka adalah bagus. Bermaksud lebih banyak exposure. Tetapi itu bukanlah yang berlaku sebenarnya.

Bila anda berikan GENERAL, professional fees akan dibayar kepada mana-mana ejen atau perunding hartanah yang close deal dahulu (yang harga jualannya anda persetujui). Tiada jaminan mana-mana ejen atau perunding akan berjaya walaupun mereka telah bekerja-keras. Banyak juga bergantung kepada nasib.

Oleh sebab itu, ejen atau perunding hartanah yang hanya mendapat GENERAL, mereka tidak akan buang masa menghabiskan duit untuk marketing dan advertisement sedangkan mereka belum tentu mendapat hasil.

Mereka hanya mengiklan di laman web percuma atau di forum-forum percuma sahaja. Selain itu, mereka hanya akan update anda jika ada pembeli yang berminat dengan rumah tersebut. Jika tidak, mereka akan diam sahaja tanpa update.

Yang paling teruk sekali adalah mereka ini (ejen atau perunding yang terdesak dan tidak bertanggungjawab) hanya ada satu objektif. Dan objektif ini bukan menyebelahi pemilik atau penjual. Objektif mereka ‘aku mesti jual cepat’.

Ada kes, mereka ini memberi diskaun sendiri kepada potential buyer dan kemudian pshyco pemilik atau penjual bahawa itu adalah the best deal. Akhirnya mereka berjaya jual dengan harga yang rendah yang sudah tentu merugikan pemilik atau penjual.

Jika anda tidak percaya, cuba anda lihat rumah yang mempunyai banyak banner daripada pelbagai agensi dengan pelbagai no telefon. Cuba anda telefon satu-persatu bertanyakan pasal harganya. Pasti ada banyak versi dan anda akan pening yang mana satu betul.

Namun berbeza jika anda berikan EXCLUSIVE. Hanya seorang ejen atau perunding hartanah yang akan control the game. Mereka akan act sangat professional untuk benefit pemilik atau penjual. Mereka sekarang sanggup menyenaraikan rumah anda ke laman web dan media pengiklanan berbayar.

Mereka tidak tertekan malah sangat tenang dalam setiap perundingan kerana mereka mencari the best deal untuk pelanggan mereka. Mereka tidak terganggu-gugat dengan sergahan potential buyer yang mengatakan harga rumah itu terlalu mahal (taktik minta kurang harga).

Bila diberi EXCLUSIVE bukan bermakna mereka mempunyai limited exposure. Mereka masih boleh joint venture atau bahasa lannya adalah Co-Agency dengan ejen dan perunding hartanah dari agensi yang sama atau agensi lain asalkan matlamat pelanggan boleh tercapai.

Ejen atau perunding hartanah EXCLUSIVE akan sentiasa update perkembangan terkini berkenaan rumah anda. Antara perkara yang mereka akan update adalah:

• Apakah medium pengiklanan yang digunakan?
• Berapa ramai potential buyer yang menelefon?
• Apa feedback melalui telefon?
• Berapa ramai yang datang viewing?
• Apa feedback daripada viewer?
• Apakah corak demografi potential buyer?
• Bagaimana polisi pinjaman bank mempengaruhi potential buyer?

Berdasarkan update ini nanti, pemilik atau penjual akan membuat keputusan terhadap harga yang ditetapkan sebelum ini. Samada perlu dikurangkan atau dikekalkan lagi untuk beberapa ketika. Atau mungkin pemilik atau penjual perlu membuat baikpulih terhadap rumah tersebut jika komen potential buyer menjerumus ke arah tersebut.

Akhir sekali, bukanlah ada jaminan bahawa bila diberi EXCLUSIVE rumah anda akan berjaya dijual dengan cepat dan mahal. Tiada siapa boleh jamin. Kalau mereka boleh jamin, mungkin mereka itu TUHAN atau MALAIKAT (sarcastic). Tetapi dengan EXCLUSIVE, anda boleh pasti bahawa anda mendapat pekerja yang setia dan menguntungkan anda.

Nota:

Situasi di atas juga sama dalam keadaan mencari penyewa. Borang yang ada EXCLUSIVE dan GENERAL AUTHORIZATION TO RENT.