KENAPA SUSAH DAPAT PEMBELI

Saya buat rumusan mencari buyer menjadi sukar kerana majoriti buyer TIDAK UKUR BAJU DI BADAN SENDIRI.

--> Yang tak mampu beli walau rumah bawah RM50K pergi mencari rumah berharga RM100K.

--> Yang hanya mampu beli rumah berharga RM100K pergi mencari rumah berharga RM200K.

--> Yang hanya mampu beli rumah berharga RM300K pergi mencari rumah berharga RM500K.

--> Yang hanya mampu beli rumah berharga 500K pergi mencari rumah berharga RM800K.

Begitulah terus-menerusnya. 

Kalau tiada skill menyaring (filter) pembeli memanglah akan bawa pelancong sahaja.

Itulah cabaran menjual rumah. Itu yang dihadap Perunding Hartanah selalu.

PROSES QUALIFYING PEMBELI

Ejen dan perunding hartanah yang berpengalaman pandai dalam satu perkara yang agak crucial iaitu 'QUALIFY'.

Maksudnya, menyaring penjual (vendor) dan pembeli (purchaser) yang serius.

Jika anda menghubungi ejen dan perunding hartanah yang berpengalaman ini, mereka boleh menyaring anda melalui perbualan telefon sahaja.

Mereka boleh tahu:

- adakah anda memang penjual/pembeli serius?
- adakah anda penjual/pembeli yang sedang 'window shopping'?
- adakah anda penjual/pembeli yang banyak ragam?
- adakah anda pembeli yang ada duit atau mampu mendapatkan loan?
- adakah anda pembeli yang tahu atau tidak tahu apa yang anda mahukan?

Siap-sedia bila menghubungi ejen dan perunding hartanah berpengalaman. Jika anda sangka mereka akan jawab soalan anda, mungkin yang terjadi adalah anda kena jawab semua soalannya. 

Sebabnya: MEREKA TIDAK MAHU BUANG MASA.

KENAPA EJEN JUAL CEPAT, OWNER JUAL SENDIRI LAMBAT

Sesetengah tuan punya rumah agak pelik mengapa ejen lebih senang menjual rumah mereka. Kadang-kala ejen mungkin hanya bawa seorang pembeli dan terus close deal.

Maka tuan rumah tadi yang melihatkan kesenangan ejen tadi jadi iri hati dan berasa 3% yang dibayar macam terlalu mahal untuk kerja yang senang.

Untuk menjawab persoalan itu, kali ini dikongsi pengalaman apa yang ejen hartanah lakukan yang nampak mudah di mata tuan rumah.

- Petikan FB post Hamizi Hamdan, Perunding Hartanah -

Hari ini ada satu buyer call hendak beli rumah RM320K dan hendak tengok rumah hari ini.

Macam biasa, saya akan buat qualifying exercise melalui telefon.

Gaji bersih OK RM4,100. Tapi bila sebut pasal komitmen bulanan: personal loan RM1,300. Minimum payment kad kredit RM100. Tiga loan kereta RM1,600. semuanya RM3,000. Belum campur kalau loan rumah yang ingin dibeli RM1,450.

Total semua RM4,450 (komitmen bulanan) > RM4,100 (gaji bersih).

Dia cadang hendak bantu guna dua nama. Tapi gaji bersih saudaranya RM1,700 sahaja tidak membantu langsung ditambah ada komitmen lain.

Katanya dua kereta yang dibeli atas perniagaan kereta sewa dengan kawan. Saya tanya, loan nama siapa? Katanya nama dia. Company nama siapa? Company nama kawan. Dia pajak keretanya kepada kawan yang buat kereta sewa, siap dengan agreement. Dia ingat side income dia akan membantu.

Saya terang pada dia, buat pajakan kereta untuk tujuan komersil sudah salah. Loan atas nama dia, walau siapa bayar pun tidak penting, liability atas yang punya nama. Company pun bukan company sendiri.

Saya tanya berapa cash (saving) ada? Adalah RM4,000. Nak bayar 3.18% booking pun tidak lepas. Dia kata dia ada EPF akaun 2 Hendak dikeluarkan kalau boleh buat special arrangement. Saya tanya berapa ada? Katanya RM20K. Alahai. 10% dah RM32,000 belum kos legal dan stamp duty. Yang dia ada RM4,000 + RM20,000.

Sebenarnya saya dah boleh berhenti bila kira DSR tadi. Tapi saya layan juga cerita dia sebab hari ini mood baik.

P/S:

Tidak buat qualifying akan membuang masa. Ini antara sebab kenapa tuan rumah yang jual sendiri, dan terima walau RM1,000 booking, akhirnya selepas berbulan-bulan tunggu masih tidak berjalan transaksi, malah S&P pun tidak sign. Hanya sebab hendak berjimat kos ejen, mereka rugi lebih banyak.

KENA SABOTAJ DENGAN PENYEWA

Bagi ejen dan perunding hartanah, rumah yang hendak dijual tetapi ada penyewa yang tinggal di situ adalah antara rumah yang susah hendak dijual.Kesusahannya bermula seawal hari pertama lagi.

1. Pertama kena periksa tenancy agreement, apakah exit penalty kepada tuan rumah jika ada.
2. Kalau tenancy masih baru beberapa bulan, pasti tenant sangat bengang.
3. Pertemuan pertama di antara tuan rumah, penyewa dan ejen / perunding hartanah secara serentak di rumah berkenaan selalunya sukar ditetapkan, maklumlah ada tiga pihak terlibat.
4. Penyewa mungkin sekali tidak setuju banner diletakkan di luar rumah kerana ia akan mengganggu privacy mereka bila orang datang menggoncang pagar untuk mendapatkan no telefon tuan rumah (walaupun no ejen / perunding bukan main besar).
5. Appointment untuk buat viewing biasanya akan disabotaj oleh penyewa. Macam-macam alasan diberi apabila ejen / perunding memberi tarikh dan masa dengan notis awal. Alasan biasa: balik kampung, ada kenduri, pergi bercuti.
6. Kadang-kala, penyewa sengaja biarkan rumah dalam keadaan bersepah macam kapal karam. Langsung tiada suasana yang mesra pelawat / pembeli.
   

Kesimpulan:

Penyewa tidak akan suka keluar dari rumah sewaan lebih awal daripada perjanjian. Sangat mahal belanjanya dan masa yang terbuang. Maka, amat difahami mengapa mereka kurang bekerjasama.

Oleh yang demikian, jika anda adalah tuan rumah berkenaan, sila faham kesusahan yang akan dihadapi ejen / perunding hartanah. Itu sebabnya ada tuan rumah yang sanggup dengan terpaksa bayar gantirugi kepada penyewa untuk keluar jadi rumah senang dijual.

2 SEBAB SAHAJA PROPERTY SENANG JUAL

Ada 2 sebab saja property anda boleh terjual dengan senang iaitu:

HARGA:

Sebaiknya jual pada harga pasaran kerana tidak ramai pembeli yang sanggup membeli di atas harga pasaran kerana mereka memerlukan wang tunai yang banyak.

PENDEDAHAN:

Medium pengiklanan yang meluas dan berbayar diperlukan bagi mendedahkan property berkenaan kepada prospek.

Lebih banyak medium pengiklanan lebih bagus.

Contohnya:

Iklan melalui banner, flyers, www.mudah.my, propertyguru, iproperty, propwall, CoA telegram group dan Muslim Group Negotiator (MGN).

KESIMPULAN:

Kalau susah sangat, bagi saya (ejen) saja jualkan. Tahulah saya apa nak buat.