GELEMBUNG PASARAN HARTANAH MELETUP PADA 2018

Beberapa hari lalu, pakar-pakar ekonomi mengulas berkenaan kemungkinan pasaran hartanah mengalami gelembung dan akan meletup pada 2018.

Ada pakar yang mengatakan ia akan berlaku di atas hujah-hujah mereka yang tertentu dan yang sebaliknya juga mempunyai hujah-hujah sendiri.

Ini semua adalah ramalan. Samada akan terjadi atau tidak hanya masa akan menentukan.

Kepada pihak yang berkepentingan seperti pemaju, pemilik hartanah dan kerajaan misalnya sangat berharap ia tidak akan berlaku.

Di satu pihak lain, mereka berharap harga sebenar hartanah akan diperbetulkan kepada yang lebih munasabah relatif terhadap pendapatan bersih bawa balik isi rumah semasa.

Bagi saya sendiri, saya menjangkakan akan berlaku masalah kepada hartanah premium di lokasi yang salah serta di pembangunan di mana pemaju telah menaikkan harga beberapa tahun lalu kepada nilai hari ini.

Apabila unit-unit ini terlalu banyak tidak terjual samada di pasaran primer mahupun di pasaran sekunder, ia akan menyebabkan distress selling di mana penjual melepaskan hartanah pada harga yang rendah.

Jika penjualan tersekat pada pasaran primer, ia akan menyebabkan keseluruhan supply chain untuk projek berkenaan terjejas teruk kerana ia akan melibatkan banyak industri termasuk sub komponen industri.

Jikalau lah itu dikatakan gelembung, ia dilihat bukanlah berlaku kepada keseluruhan pasaran tetapi berpilih-pilih. Hartanah kediaman premium dan hartanah komersil terutama di kawasan yang salah amat berisiko besar.

Manakala pasaran sekunder akan mengalami pembetulan harga (sedikit kejatuhan harga jualan) di mana distress seller menjual bagi melepaskan tanggungan hutang bank pembiaya.

PEMBIAYAAN 100% ADALAH HAMPIR MUSTAHIL

Saya sering ditanya berkenaan skim pembiayaan 100% oleh bakal pembeli dan berikut ini adalah jawapan saya:

1. Bank tidak akan mudah untuk membiaya sebanyak 100% untuk pembelian rumah anda kerana:

i. bank tidak gila mengambil risiko 100% untuk keuntungan yang sedikit.

ii. jika anda tiada kepentingan (tiada bahagian wang 10%) dalam pembelian berkenaan, apa jaminan anda akan menjadi peminjam yang bertanggungjawab (yang membayar pinjaman mengikut masa).

iii. melelong rumah bukan lah bisnes hakiki bank, bank tidak berminat untuk mmpunyai banyak kes lelong, maka logiknya bank akan menyaring dengan ketat peminjam yang berkelayakan supaya dapat mengurangkan potensi rumah dilelong.

iv. dalam keadaan ekonomi lembap, bank akan menjadi sangat konservatif di mana bank lebih suka simpan duit daripada beri pinjam.

2. Statistik kasar daripada Pegawai Bank menyatakan kadar kelulusan sangat-sangat rendah. Contohnya, bagi setiap 10 orang yang memohon hanya 3 orang layak dipertimbangkan, dan daripada 3 orang itu tiada yang layak mendapatkan pinjam 100% tetapi mungkin mendapat 95% paling tinggi pun.

3. Segelintir yang layak akan dikenakan faedah (interest) yang agak tinggi daripada biasa bertujuan menyerap risiko.

Pada pandangan saya, Kerajaan perlu menubuhkan dana (Kerajaan pinjam daripada bank dengan bayaran faedah rendah) dan memberi pinjaman kepada pembeli rumah dengan syarat yang lebih longgar berbanding bank.