BUYERS' MARKET

Saya terima mesej daripada seseorang yang ingin jual rumahnya, di mana dia bertanya apa maksud buyer's market?

Maksudnya dalam bahasa mudah:

Keadaan di mana, terdapat limpahan penjualan (over supply) sedangkan pembelian semakin menyusut (shrink demand).

Tak mudah? Nak mudah lagi?

Buyer's market adalah keadaan di mana ramai orang hendak menjual. Tetapi sangat kurang pembeli yang mampu atau layak meminjam. Permintaan sebenar (real demand) sentiasa wujud, tetapi kerana ketidakmampuan tadi kumpulan pembeli jadi kecil.

Apabila penjualan agak banyak berbanding jumlah pembeli mampu (pool of qualified buyer), maka pembeli-pembeli ini ada banyak kuasa menawar. Ayat begini pun mula keluar: 'kenapa saya perlu beli rumah anda yang mahal ini sedangkan ada 10-20 buah rumah lagi jual lebih murah malah di bawah harga pasaran?'. 

Inilah namanya buyer's market.

Kenapa terjadi buyer's market? 

Ada beberapa sebab, iaitu:

1. Kebanyakan rumah yang dibeli dengan pemaju 2-3 tahun lepas sedang siap secara serentak. banyak spekulator hendak jual.
2. Kesukaran mendapatkan pinjaman. bila hujung tahun bank memang buat perangai (sebab dah capai KPI). selain itu, kenaikan BLR menyebabkan debt service ratio juga meningkat.
3. Kos sara hidup juga meningkat, menyebabkan pembeli perlu buat banyak kira-kira sebelum membeli. contohnya, jarak rumah dengan tempat kerja, kos petrol dan tol. bukan seperti dulu, asal suka terus beli.

MASTER TITLE LEBIH 10 TAHUN, BANK TIDAK BERI PINJAMAN

Majoriti bank di Malaysia tidak lagi memberi pinjaman bagi rumah yang masih tidak mendapat geran individu lebih daripada 10 tahun.

Kebanyakan kes begini adalah kes pemaju telah digulungkan dan tiada siapa pun yang mengusahakan mendapatkan geran individu.

Hanya kurang daripada 3 bank masih memberi pinjaman dengan margin maksima iaitu di antara 80% hingga 90%. Bank-bank ini mempunyai pegurusan risiko mereka yang berubah-rubah mengikut pendedahan risiko mereka.

Jadi bagi pembeli yang ingin membeli rumah begini janganlah sibuk dengan berapa interest rate. Dapat pinjam dah kira baik.

PENILAIAN RISIKO BANK VS PENILAIAN HARTANAH

Ramai orang confuse di antara pemikiran bank dan penilai. Mereka tidak faham peranan dua pihak ini berbeza. Mungkin untuk lebih ekstrem saya boleh kata ramai tidak faham bahawa Bank lebih berkuasa kerana mereka ada DUIT untuk dipinjamkan.

Contoh 1:

Bagi kes rumah di bawah pemaju bankrup/liquidator dengan master title lebih 10 tahun.

Penilai: Kami bagi valuenya RMXYZ

Bank: Kami tak nak bagi loan

Contoh 2:

Kes rumah dijual fully furnished

Penilai: Kami bagi nilai furniture berkenaan

Bank: Kami bagi loan rumah bukan loan furniture

Contoh 3:

Minta value rumah terus daripada Penilai yang bukan panel bank

Penilai: Kami bagi valuenya RMXYZ

Bank: Kami tak gunakan nilai yang diberi oleh Penilai yang bukan panel dengan kami

Ini adalah beberapa contoh biasa yang Perunding Hartanah jumpai. Jadi kita semua kena faham apa Penilai bagi pun kalau pembeli nak pinjam bank maka final say adalah daripada bank.

Semoga jelas semuanya.

DOKUMEN PENTING BAGI NAFSU BANKER PROSES PERMOHONAN PINJAMAN

Banyak dokumen diperlukan oleh banker bagi memulakan proses penilaian dan kelulusan loan bagi pembelian rumah sub-sale.

Tetapi dokumen yang paling penting adalah:

i. Surat tawaran belian daripada agensi hartanah di mana kedua-dua penjual dan pembeli telah siap tandatangani tanda setuju

atau

ii. Perjanjian jual beli yang terkini yang telah ditandatangani kedua-dua penjual dan pembeli.

Jika pembeli ada semua dokumen lain (penyata bank, slip gaji, income tax dsb), ia tetap perlu dilengkapkan dengan salah satu dokumen yang dinyatakan tadi.

Tanpa dokumen berkenaan banker akan rasa mereka buat kerja sia-sia sahaja, di mana mereka fikir pembeli hanya nak cuba suka-suka nak test power.