BUMI BELI UNIT NON BUMI NAK JUAL PADA NON BUMI

'"Saya beli rumah ini non bumi lot daripada pemaju, saya nak jual pada non bumi boleh jual mahal sikit" kata owner bumi tersebut.

Ini memang selalu kami jumpa dalam kalangan penjual property berbangsa Melayu. Mereka mungkin tidak faham apa yang mereka buat atau masa beli dulu kena tipu dengan salesperson pemaju.

Ada juga yang keluar statement berbangga, "masa beli daripada pemaju, saya tak ambil diskaun bumi, jadi ini non bumi lot, boleh jual pada non bumi".

KALAU PERLU STATE CONSENT TENGOK SIAPA TUAN PUNYA (PENJUAL)

Semua hartanah leasehold perlu consent. Sebahagian hartanah freehold perlu consent (kena baca pada geran). Asalkan kena minta consent, kita hanya perlu lihat siapa penjualnya.

1. penjual bumi --> kena jual kepada bumi mudah dapat consent. kalau jual kepada non bumi peluang untuk dapat consent sangat tipis atau hampir mustahil
2. penjual non bumi --> jual lah kepada siapa pun, pasti dapat consent
3. pembeli bumi --> beli lah daripada sesiapa, pasti dapat consent, tetapi bila satu hari nanti nak menjual balik akan jadi perkara (i) di atas

APA MASALAHNYA KALAU BUMI CUBA JUAL JUGA KEPADA NON BUMI

Jika anda seorang bumi dan cuba menjual kepada non bumi serta perlu mendapatkan consent maka perkara berikut boleh terjadi:

1. S&P anda adalah S&P bersyarat (perlu consent) dan boleh dibatalkan tanpa perlu membayar pampasan atau menerima pampasan daripada mana-mana pihak. kerugian kerana menunggu ditanggung oleh pihak masing-masing
2. lulus consent dalam cubaan pertama adalah mustahil kecuali ada 'kabel fiber optic'
3. beberapa kali perlu merayu (dibuat oleh penjual atau melalui peguam penjual), masih belum tentu dapat consent
4. sepanjang urusan mendapatkan consent, segala deposit disimpan oleh ejen hartanah (3.18%) dan peguam (6.82%). jika setahun tak dapat consent, maka setahun deposit ada pada mereka. anda tak dapat satu sen pun (mereka juga)
5. ada kes yang diketahui sudah dua tahun merayu, akhirnya satu statement dikeluarkan 'hartanah ini tidak boleh dipindahmilik untuk 2 tahun akan datang'. boleh pitam penjual kalau dia memang nak guna duit (2 tahun menunggu tambah 2 tahun tak boleh jual)

NOTA:

Penjual bumi perlu menerima hakikat purchasing power pembeli bumi tak sekuat non bumi maka mereka tak boleh mengharapkan harga yang luar biasa mahal. Namun jika mereka mengharapkan non bumi untuk membeli mahal, siap sedia lah mental mengahadapi cabarannya.

DEMAND HARTANAH FREEHOLD VS LEASEHOLD

Apa beza kalau beli rumah leasehold dan freehold?

Jawapan standard ramai orang, kalau leasehold kerajaan boleh ambil rumah tu dan bayar murah atau ambil selepas habis pajakan, kalau freehold kerajaan nak ambil kena bayar mahal tau kita tak nak jual tak apa.

Salah!

Kalau kerajaan nak ambil balik, mereka boleh guna akta (Land Acquisition Act), tak kisah leasehold atau freehold.

Jika kita beli rumah freehold, tidak kisah ownernya bangsa apa pun, mereka boleh jual pada sesiapa sahaja kemudiannya. Market jualan-baliknya meluas kerana pelbagai bangsa boleh beli.

Oleh sebab itu kenaikan harganya sangat mendadak. High demand (pengecualian kepada freehold malay reserve dan freehold yang ada sekatan kepentingan (perlukan state consent) - seperti di Kelana Jaya, dan freehold yang telah dicop bumiputera pada titlenya - sesetengah kawasan berbuat demikian).

Tetapi jika kita beli rumah leasehold, terdapat sekatan kepentingan yang memerlukan consent dari kerajaan negeri. Jika owner bumiputera dan bercadang menjual kepada bukan bumiputera akan mengambil masa yang sangat lama. Bukan tidak boleh, tetapi prosesnya agak lama menyebabkan bukan bumiputera tidak berminat lagi.

Untuk makluman, ada sesetengah kes menjangkau dua tahun untuk dipindahmilik malah setelah menunggu lama, masih tidak dapat dipindahmilik, menyebabkan perjanjian jual beli dibatalkan.

Oleh sebab market leasehold yang mengecil (terutama jika owner adalah bumiputera) dan kuasa membeli bumiputera yang lemah, kenaikan rumah leasehold tidak sebaik freehold.

Walau bagaimanapun, ada pengecualian di beberapa kawasan panas yang demand dan kuasa membeli bumiputera juga tinggi, contohnya di Petaling Jaya, Shah Alam dan Bangi.

JABATAN INSOLVENSI & PELIKUIDASI SWASTA

Adakah Liquidator peduli projek perumahan terbengkalai itu siap atau tidak?

Jawapannya TIDAK. Lagi-lagi bila tiada kelebihan dalam bentuk material (wang).

Jadi siapa yang peduli? Yang peduli adalah Kerajaan Negeri dan Kementerian Perumahan. Itupun kerana political mileage belum tentu ikhlas.

Jadi mengapakah ada Liquidator Swasta yang bekerjasama dengan Pemaju Penyelamat? Mestilah ada keuntungannya.

Pemaju Penyelemat pasti akan membuat feasibility dan viability study samada berbaloi untuk mengambil-alih projek terbengkalai sebelum bersetuju bekerjasama dengan Liquidator Swasta. Jika berbaloi, Pemaju Penyelamat akan meminta Liquidator Swasta berkenaan memohon mengambil-alih kes daripada Jabatan Insolvensi Malaysia (JIM).

Cara-cara Pemaju Penyelamat dan Liquidator Swasta mendapatkan keuntungan:

1. meminta menaikkan harga jualan mengikut harga semasa atau meminta pembeli asal menggugurkan hak menuntut bayaran denda lewat (LAD).
2. jika pembeli asal tidak bersetuju dengan harga jualan dinaikkan kepada harga semasa maka mereka dicadangkan melepaskan unit mereka di mana pemaju berjanji membayar balik wang yang mereka berhutang dengan bank.
3. menghadkan skop Defect Liability hanya kepada kerja-kerja yang Pemaju Penyelamat siapkan bukannya kerja-kerja terdahulu.
4. caj 1% - 2% daripada harga jualan dikenakan kepada pembeli yang ingin menjual rumah mereka apabila siap kelak.
5. apabila siap rumah ini, Pemaju Penyelamat akan menghubungi para pembeli yang menghadapi masalah pembiayaan dan mereka akan menawarkan penyelesaian untuk mengambil-alih unit pembeli yang bermasalah.
6. wang dari Housing Development Account (HDA) pemaju asal jika ada.
7. dalam tempoh pembinaan, menggunakan kontraktor berwibawa yang mampu menyiapkan projek dengan cepat dengan kos yang rendah dan credit term yang panjang.
8. claim akhir sebanyak 2.5% yang sepatutnya diperolehi selepas menerima Certificate of Making Good Defects (CMGD) diminta dilepaskan awal iaitu semasa Vacant Possession (VP) - awal 18 bulan.

Jika semua ini berbaloi, maka mereka semestinya akan meneruskan menyelamatkan projek terbengkalai berkenaan. Tag Team di antara Liquidator Swasta dan Pemaju Penyelamat.

PEMAJU DIGULUNG, PROJEK TERBENGKALAI

Pemaju-pemaju yang digulung (winding-up) atau bahasa orang kampung pemaju-pemaju bankrup biasanya tidak menyiapkan projek perumahan mereka.

Apabila digulungkan maka semua urusan kewangan syarikat di bawah pentadbiran Jabatan Insolvensi Malaysia (JIM) sebagai pelikuidasi (liquidator).

Kerja liquidator adalah mencairkan aset syarikat jika ada untuk membayar pemiutang. Pemiutang yang utama adalah bank. Pemiutang yang paling akhir dipertimbangkan adalah pembeli rumah yang sepatutnya menerima denda lewat siap (liquidity ascertain damage - LAD).

STATUS TERBENGKALAI

Apabila syarikat digulungkan maka projek perumahan tadi terbengkalai secara fizikal. Namun ianya boleh diambil-alih oleh pemaju baru melalui pelikuidasi swasta jika Kementerian Perumahan menjatuhkan status TERBENGKALAI.

Para pembeli perlu memanjat pejabat kementerian tersebut dan berkeras untuk mendapatkan status berkenaan kerana mereka tidak suka untuk berbuat demikian kerana ia akan menjejaskan KPI mereka.

Jika status terbengkalai berjaya diperolehi (ada surat), para pembeli boleh mula merisik melalui JIM senarai nama Pelikuidasi Swasta (biasanya syarikat akauntan) yang biasa bekerjasama dengan pemaju penyelamat projek.

Para pembeli sudah boleh memulakan perbincangan dengan pelikuidasi swasta berkenaan untuk menyelamatkan projek berkenaan.