Salah satu sebab kenaikan harga hartanah yang mendadak adalah kerana
Developer's Interest Bearing Scheme (DIBS) di mana sepanjang tempoh
pembinaan, pemaju akan menanggung bayaran interest bank.
Dari segi matematiknya jika pemaju berbuat demikian untuk tempoh pembinaan 24 bulan (landed) atau 36 bulan (non-landed), maka ia mengurangkan margin keuntungan pemaju yang bukan sedikit.
Oleh sebab pemaju adalah entiti perniagaan, maka mereka tidak akan membiarkan diri mereka dalam kerugian. Pastilah dalam pengiraan financial viability study telah dikaji bagaimana untuk menampung kos tambahan daripada DIBS ini.
Katakan pemaju telah menetapkan 30% keuntungan (di mana kos pentadbiran selama projek berjalan telah ditanggung), maka mereka tidak akan mahu keuntungan ini menjadi berkurang kerana DIBS.
Selain efficiency yang mereka perlu titikberatkan (di mana banyak syarikat Malaysia sangat tidak pandai), mereka perlu meletakkan kos ini di satu tempat di mana pihak lain perlu menanggung.
Pihak berkenaan adalah pembeli. Strategi paling ampuh adalah dengan 'mencuri sana-sini sedikit harga' (naikkan sedikit daripada harga pasaran semasa) dan buatkan pembeli tidak merasa 'kesakitannya' dengan diskaun atau rebat yang menggiurkan selain pembayaran bulanan yang akan berlaku hanya selepas siap (selepas 2 - 3 tahun).
Di Malaysia, jikalau pun penjual menjual mahal melampau, asalkan tidak perlu keluar duit (loan 100% atau 0% deposit), majoriti pembeli akan beli. Tidak perlu khuatir.
Hasilnya ketika DIBS berlaku, selain pembeli yang genuine mahu beli untuk tinggal, spekulator juga berpesta. Mereka hanya perlu bawa bukti mampu bayar sahaja (slip gaji dan DSR yang rendah), confirm dapat loan. Ditambah ketika itu cara pengiraan DSR yang tidak seketat sekarang.
Itu yang dilihat ramai beratur sampai boleh tidur di depan pejabat pemaju ketika launching projek baru. Malahan ada yang membeli berkumpulan atau membeli lebih dari satu unit.
Kita tidak boleh marah kepada mereka, kerana mereka melihat peluang dan merebutnya. Yang kita boleh marah adalah kelonggaran skim ini menyebabkan harga rumah naik mendadak.
Walaupun harga sebenar development baru adalah bergantung kepada jirannya (subsale), tetapi ketika DIBS, pemaju sangat optimistik untuk menjual mahal daripada jiran subsalenya.
Di samping dengan hubungan baik bersama-sama bank pembiaya (end financier), semuanya lebih mudah kepada pemaju.
Kita seharusnya berbalik kepada fundamental. Deposit diperlukan untuk membeli rumah. Jika pembeli tidak mampu menyediakan deposit tetapi mampu hidup bermewah-mewah dengan handphone yang mahal bagai, maksudnya pembeli perlu ke kelas mengurus kewangan dahulu.
.
Dan bagi menjawab nisbah rumah dan rakyat yang tidak seimbang (kurang rumah berbanding manusia), semua pihak berkepentingan perlu lebih kreatif bagaimana pengurusan operasi (operation management) yang baik dalam industri berkaitan mampu membekalkan rumah dengan banyak tetapi murah.
Kos membina rumah adalah murah sebenarnya. Ada pembina dalam pasaran yang boleh membina murah tetapi buaya, naga dan harimau semuanya akan marah mereka kerana mengganggu market (margin mereka).
Nota:
Baru-baru ini kedengaran permintaan pemaju untuk mengadakan semula skim DIBS ini bagi membantu mereka menjual unit-unit yang tidak terjual oleh kerana kelembapan ekonomi.
Dari segi matematiknya jika pemaju berbuat demikian untuk tempoh pembinaan 24 bulan (landed) atau 36 bulan (non-landed), maka ia mengurangkan margin keuntungan pemaju yang bukan sedikit.
Oleh sebab pemaju adalah entiti perniagaan, maka mereka tidak akan membiarkan diri mereka dalam kerugian. Pastilah dalam pengiraan financial viability study telah dikaji bagaimana untuk menampung kos tambahan daripada DIBS ini.
Katakan pemaju telah menetapkan 30% keuntungan (di mana kos pentadbiran selama projek berjalan telah ditanggung), maka mereka tidak akan mahu keuntungan ini menjadi berkurang kerana DIBS.
Selain efficiency yang mereka perlu titikberatkan (di mana banyak syarikat Malaysia sangat tidak pandai), mereka perlu meletakkan kos ini di satu tempat di mana pihak lain perlu menanggung.
Pihak berkenaan adalah pembeli. Strategi paling ampuh adalah dengan 'mencuri sana-sini sedikit harga' (naikkan sedikit daripada harga pasaran semasa) dan buatkan pembeli tidak merasa 'kesakitannya' dengan diskaun atau rebat yang menggiurkan selain pembayaran bulanan yang akan berlaku hanya selepas siap (selepas 2 - 3 tahun).
Di Malaysia, jikalau pun penjual menjual mahal melampau, asalkan tidak perlu keluar duit (loan 100% atau 0% deposit), majoriti pembeli akan beli. Tidak perlu khuatir.
Hasilnya ketika DIBS berlaku, selain pembeli yang genuine mahu beli untuk tinggal, spekulator juga berpesta. Mereka hanya perlu bawa bukti mampu bayar sahaja (slip gaji dan DSR yang rendah), confirm dapat loan. Ditambah ketika itu cara pengiraan DSR yang tidak seketat sekarang.
Itu yang dilihat ramai beratur sampai boleh tidur di depan pejabat pemaju ketika launching projek baru. Malahan ada yang membeli berkumpulan atau membeli lebih dari satu unit.
Kita tidak boleh marah kepada mereka, kerana mereka melihat peluang dan merebutnya. Yang kita boleh marah adalah kelonggaran skim ini menyebabkan harga rumah naik mendadak.
Walaupun harga sebenar development baru adalah bergantung kepada jirannya (subsale), tetapi ketika DIBS, pemaju sangat optimistik untuk menjual mahal daripada jiran subsalenya.
Di samping dengan hubungan baik bersama-sama bank pembiaya (end financier), semuanya lebih mudah kepada pemaju.
Kita seharusnya berbalik kepada fundamental. Deposit diperlukan untuk membeli rumah. Jika pembeli tidak mampu menyediakan deposit tetapi mampu hidup bermewah-mewah dengan handphone yang mahal bagai, maksudnya pembeli perlu ke kelas mengurus kewangan dahulu.
.
Dan bagi menjawab nisbah rumah dan rakyat yang tidak seimbang (kurang rumah berbanding manusia), semua pihak berkepentingan perlu lebih kreatif bagaimana pengurusan operasi (operation management) yang baik dalam industri berkaitan mampu membekalkan rumah dengan banyak tetapi murah.
Kos membina rumah adalah murah sebenarnya. Ada pembina dalam pasaran yang boleh membina murah tetapi buaya, naga dan harimau semuanya akan marah mereka kerana mengganggu market (margin mereka).
Nota:
Baru-baru ini kedengaran permintaan pemaju untuk mengadakan semula skim DIBS ini bagi membantu mereka menjual unit-unit yang tidak terjual oleh kerana kelembapan ekonomi.
Tiada ulasan:
Catat Ulasan