MARKET VALUE HARTANAH SUB-SALE

Jadi ejen hartanah memang pening bila mencadangkan jual pada market value, owner jawab 'kalau macam itu baik saya jual sendiri'. Tapi ada lah skill menjawab tu (kena buat kelas 'how to face rejection').

Hari ini saya hendak beri kefahaman berkenaan MARKET VALUE.

Secara biasanya, apabila ejen hartanah mendapat butiran rumah yang hendak dijual, mereka akan forward kepada banker dan banker pula akan forward kepada panel valuer mereka. Setelah panel valuer berjaya mengusahakan mendapat market value, mereka akan forward kepada banker dan banker pula forward kepada ejen hartanah.

Ada soalan? Ini soalan yang lazim ditanya.

FAQ 1: 

Tidak bolehkah minta terus dengan valuer? 

Boleh, tapi mungkin sekali tak dapat jawapan. Sebab, mereka pun sibuk dan anda 100% mungkin sekali bukan bagi bisnes kepada mereka.

FAQ 2:

Jika market value yang diberi adalah rendah tidak sesuai dengan jiwa saya, bolehkah dapatkan daripada bank lain?

Memang boleh. Asalkan kita dapatkan daripada bank. Kerana valuer yang mereka tanya adalah panel dengan mereka. Jadi bila pinjaman mahu diberi kepada pembeli, tiada sebarang masalah (melainkan maklumat awal berkenaan rumah yang diberi adalah salah).

FAQ 3:

Saya sendiri telah tanya banker, banker bagi value lebih tinggi daripada yang ejen hartanah dapat dari banknya?

Saya tanya balik macam mana cara anda dapatkan value? Saya percaya anda tidak buat seperti yang saya nyatakan di perenggan permulaan tadi. Kalau setakat banker buka mulut tanpa periksa daripada valuer, saya kata boleh blah.

FAQ 4:

Jiran saya baru jual rumahnya dengan harga RMXYZ (tinggi daripada market value yang diberi oleh bank), tidak mungkin rumah saya lebih murah?

Jiran memang begitu. Suka berlagak pandai. Bila cerita dengan jiran lain, dia mesti kata dia hebat. Kalau dia jual, dia kata dia dapat jual mahal. Kalau dia beli, dia kata dia beli murah. Cakap mesti besar. Tetapi jika benar sekalipun, minta salinan S&P jiran tadi dan bagi kepada ejen hartanah, mereka akan forward kepada bank dan seterusnya kepada valuer. Mungkin transaksi itu masih sangat baru. Hampir 100% kes, tidak pernah owner dapat S&P jiran yang jual mahal tu. 

FAQ 5: 

Rumah ini saya beli RM300K daripada pemaju dua tahun lepas, baru dapat kunci. Kenapa market valuenya hanya RM310K sahaja?

Market value yang diberi adalah berdasarkan rekod transaksi terkini (3 bulan terdahulu) yang valuer dapat daripada Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH) atau jika mereka sendiri pernah menilai di kawasan berkenaan. Jika tiada rekod transaksi, paling baik dilihat rekod dua tahun ke belakang. Bagi owner begini, mereka tiada pilihan melainkan mencari pembeli yang mempunyai cash yang banyak.

FAQ 6:

Kenapa ejen hartanah kata sukar untuk jual lebih daripada market value (sekarang)?

Sekarang ini adalah keadaan dipanggil buyers' market. Pembeli berkelayakan berkurang. Layak dengan maksud boleh buat pinjaman 90% dan mempunyai cash sehingga 15% untuk meneruskan transaksi.

Pinjaman yang diberi oleh bank setinggi 90% daripada market value atau harga jual yang mana satu rendah. Jika owner jual lebih daripada market value, pembeli perlu ada cash lebih 15%. Bukan ramai pembeli begini. Boleh berlaku jika rumah anda ini special sangat atau limited edition. Kalau setakat teres intermediate, anda buka mudah.my dan lihat berapa ramai yang jual murah daripada anda, dan anda tanya kenapa pembeli perlu beli rumah anda sedangkan ada 20 orang lagi jual lebih murah? Anda yang jual pun tidak sebodoh itu membeli dengan harga yang mahal.

Contoh: 

Market value = RM300K

Harga diminta/dijual = RM350K

Pinjaman = 90% x RM300K = RM270K

Cash diperlukan pembeli = (RM350K-RM270K) + (5% legal & duti setem) = (RM80K + RM17K) = RM97K

Anda rasa rumah anda cantik sangat? Pembeli tetap mahu buat sedikit renovation katakan RM13K. Sekurang-kurangnya pembeli mesti ada RM110K untuk membeli rumah yang sebenarnya market value hanya RM300K. Dengan modal sebegitu besar mereka sebenarnya boleh membeli rumah mewah berharga RM700K misalnya, kenapa hendak beli rumah RM300K?

Saya harap kegilaan ini dapat diperbetulkan. Namun begitu, ia adalah hak owner untuk meletak harga. Akhirnya kalau pun semahal mana, tetapi ada pembeli yang gila, boleh saja terjual. Tapi bagilah masa yang lebih panjang kepada ejen anda untuk buat magic!