CONTOH IDEA KREATIF JIKA PEMAJU BOLEH BERI PINJAMAN

KES 1:

Kalau nilai pasaran rumah adalah RM500K, mereka boleh jual RM600K dan bagi pinjaman 100%. Peduli apa dengan nilai pasaran. Pemaju akan sentiasa menjual mahal.

KES 2:

Pemaju pinjam duit bank dan guna duit pinjam itu untuk buat skim pinjaman mereka sendiri. Katakan pinjam dengan bunga 4%, bagi pula pembeli pinjam dengan bunga sedikit tinggi (katakan 6%) tetapi tetap menguntungkan. Walaupun kerajaan kata ambil bunga 12%, pemaju ada saja cara untuk tidak menurut.

KES 3:

Katakan bunga pinjaman dikenakan 4% oleh bank, tetapi pemaju dibenarkan mengenakan bunga 12% iaitu 3 kali ganda. 4% peratus pun banyak yang sangkut bayar, bagaimana pula 12% boleh dibayar cantik. Jadi, mungkin sekali pemaju akan mengeluarkan skim tertentu seperti 4% untuk 35 tahun dan 8% baki untuk 50 tahun mungkin, supaya ansuran bulanan menjadi rendah.

KES 4:

Pemaju mungkin JV dengan sesebuah entiti yang juga mempunyai fund. Pemaju menyuntik sebahagian peratusan dan bakinya oleh rakan JV untuk mengurangkan risiko mereka.

Nota:

Berdasarkan feedback beberapa hari ini, mungkin sekali pemaju juga tidak berminat untuk memberikan pinjaman, kerana itu bukan bidang mereka. Malahan, kos persiapan ke arah itu juga agak tinggi kerana risiko NPL sangat tinggi.

Saya lihat mungkin kerajaan akan proceed juga dengan idea ini tetapi menurunkan kadar bunga kepada yang lebih rendah mungkin 6% - 8% (seperti dalam awal millenium dahulu).

P/S: Saya sengaja tulis 'bunga' supaya pembaca faham ia adalah 'riba'.

CADANGAN PEMAJU BOLEH BAGI LOAN ADALAH LANGKAH TERDESAK

1. Langkah terdesak kerajaan bagi menangani lambakan rumah daripada pemaju yang tidak terbeli, kerana syarat ketat bank. Percaya atau tidak ahli politik kerajaan mungkin proksi kepada pemaju
    
2. Hanya segelintir pemaju besar mampu berbuat demikian (beri loan). Walaupun mereka memberi loan kepada yang tak layak mendapat loan bank, pemaju pasti akan mengenakan faedah lebih mahal daripada bank (untuk compensate high risk)
   
3. Seperti penulis ini kata, 'ARTIFICIAL DEMAND' akan terlihat pada 2017. Apa jaminan harga jual rumah baru ini tidak dimanipulasi oleh Pemaju (ini boleh diulas panjang)
   
4. Penyelesaian jangka pendek ini akan menjadi masalah baru kelak. Seperti biasa bila masalah baru itu tiba, baru kita fikir lagi penyelesaian jangka pendek. Ini berulang-ulang seperti kes sub-prime di zaman Bush disebabkan dasar Clinton sebelum itu
   
5. Too big too fail. Kerajaan tak akan biarkan pemaju besar ini collapsed
   
6. Pembeli di Malaysia akan teruja untuk membeli kerana di Malaysia kita ada term 'mahal macam mana pun asalkan boleh loan kira OK'
   
7. Jika sekarang pun household debt sudah tinggi, apa jaminan dengan syarat longgar, pembeli yang bermasalah mendapatkan loan ini akan jadi lebih baik
   
8. Bagaimanakah cara pemaju meminta hutang nanti. Adakah ikut style bank atau ikut style Ah Long
   
9. Selain internal fund oleh Pemaju, pasti ada pemaju yang lebih kreatif akan mendapatkan external fund untuk memberi loan melalui mereka. Jika pemaju tidak mampu untuk servis, siapa yang akan 'memiliki' rumah itu. Adakah terbit syarikat baru yang membeli hutang atas hutang. Adakah kerajaan akan tunggu perkara itu berlaku baru fikir
   
10. Pemaju adalah swasta. Mereka fikir diri mereka dahulu, bukannya pembeli. Bila dapat loan agreement, baca betul-betul atau minta nasihat peguam sendiri

APARTMEN BERHARGA RM250K LEBIH MAHAL DARIPADA APARTMEN BERHARGA RM400K

Sekarang ramai pemaju melancarkan projek baru dalam bentuk strata seperti apartmen dan kondominium.

Kepada pembeli dalam kalangan bangsa Cina kebanyakan mereka bijak memilih. Yang kurang bijak adalah pembeli berbangsa Melayu.

Bila ada dua projek menjual apartmen di mana projek pertama menjual pada harga RM250K dan projek kedua menjual pada harga RM400K, pasti ramai yang berfikiran RM250K itu murah tanpa membuat kiraan lanjut.

KIRA HARGA PER LUAS LANTAI

Untuk pembangunan strata kita perlu melihat harga per kaki persegi untuk mengetahui samada ia murah atau mahal.

Katakan yang berharga RM250K hanya untuk keluasan 450 kps manakala yang berharga RM400K untuk keluasan RM1,000 kps. Maka harga per kaki persegi:

RM250,000 ÷ 450 = RM555.56/kps

RM400,000 ÷ 1,000 = RM400/kps

Didapati yang berharga RM400K itu lebih murah berbanding yang berharga RM250K.

Kemudian mungkin boleh buat adjustment berdasarkan perbandingan lokasi, kemudahan yang disediakan, kepadatan penduduk dan lain-lain untuk buat keputusan samada ianya berbaloi.

KEADAAN DI MANA JANGAN BELI UNIT STRATA PALING BESAR

Katakan ada satu pembangunan apartmen (strata). Pemaju mengemukakan banyak pilihan saiz.

Andaikan ada 4 saiz di mana saiz sebesar 700 kps, 800 kps, 900 kps dan 1,200 kps. Biasanya unit paling banyak adalah unit bersaiz kecil dan yang paling sedikit adalah unit bersaiz besar.

BELI YANG PALING BESAR ANDA SUKAR HENDAK JUAL DI PASARAN SUBSALE

Dikatakan tadi unit paling besar adalah terhad. Apabila memasuki pasaran sub-sale ia sangat sukar dijual pada harga pasaran.

Pasti anda tertanya mengapa.

Ia ada kena-mengena dengan teori orang Kaya tidak mahu tinggal dekat dengan orang Miskin. Harga unit yang besar adalah sangat tinggi (kerana keluasannya). Ramai tidak mampu beli. Ramai juga yang mampu tetapi tidak suka untuk tinggal dalam persekitaran berkenaan.

ADA PILIHAN LAIN

Di sini anda ada 2 pilihan. Pertama, beli unit yang kecil atau pilihan kedua cari pembangunan kondominium (keluasan minima unit adalah 1,000 kps) bukannya apartmen berkemudahan kondo. Ini nasihat jika anda sangat ambil berat akan harga boleh jual di pasaran sub-sale.

Nota:Ini tidak semesti selalunya benar tetapi boleh dijadikan panduan bagi kebanyakan kes.

SIAPA DAPAT PALING BANYAK DISKAUN BILA BELI HARTANAH DARIPADA PEMAJU

Kebanyakan orang faham bahawa membeli hartanah daripada pasaran primer (pemaju) lebih murah berbanding pasaran sekunder (subsale).

Diskaun (rebat) di antara 10% - 20% itu adalah tawaran yang agak biasa diberikan oleh pemaju kepada pembeli.

Jika kita abaikan kemungkinan pemaju telah menaikkan harga (price inflating) sebelum diskaun, maka dengan mudahnya kita katakan pembeli telah untung pada hari pembelian sebanyak 10% - 20% berkenaan.

Itu sudah agak besar sebenarnya.

Tetapi pembeli individu begini adalah mereka yang berada di tangga bawah hirarki. Ada ramai orang lagi yang mendapatkan diskaun (rebat) lebih tinggi daripada pembeli individu malah ia boleh mencapai sehingga setinggi 40%.

Saya telah mempermudahkan pembaca untuk memahami hirarki berkenaan melalui gambarajah di bawah.

Mungkin seperkara yang pembaca kena fikirkan bagaimana untuk 'menyelit' dalam hirarki lebih atas.