Langkau ke kandungan utama

INDUSTRIALIZED BUILDING SYSTEM (IBS) - MITOS & REALITI

Imej
Oleh Dr. Hamizi

  • PRECAST PANEL & SYSTEM FORMWORK
 
Ramai orang silap faham berkenaan IBS kerana tiada pengalaman bekerja dengan industri IBS.Yang kita biasa diberitahu adalah IBS lebih murah, lebih cepat, lebih bersih dan kurang menggunakan tenaga kerja manusia berbanding kaedah konvensional. Ia hanya separuh cerita, ada terma dan syaratnya. Bukan semudah itu.

  •  Lambat Mula Jika Tidak Direkabentuk Dari Awal
 
IBS tidak jadi cepat jika consultant asal merekabentuk secara konvensional. Ini kerana consultant IBS perlu membuat rekabentuk semula dan perlu mendapatkan persetujuan principal consultant. Proses merekabentuk semula mengambil masa hampir sebulan. Untuk mendapatkan lampu hijau juga akan ambil masa sebulan. Ini kalau tiada banyak masalah. Kalau banyak hal, lagi lama. Kemudian baru kilang hendak buat mould untuk precast panel. Ini pun ambil masa berbulan untuk siap. Setelah siap baru casting dibuat dan konkrit perlu 28 hari untuk curing baru selamat untuk dipindahkan ke tapak. Senang cerita, berbanding konvensional, IBS akan ambil masa sampai 6 bulan untuk proses penyediaannya sebelum boleh dipasang di tapak.
 
  • Lebih Mahal Jika Tidak Ada Volume (Kuantiti Yang Banyak)
Kos membuat mould itu bukanlah murah. Malah ia sangat-sangat mahal menjadikan ia tidak viable untuk banyak projek. Kos mould adalah kos tetap. Kos (RM/panel) akan jadi kurang apabila lebih banyak panel dibuat menggunakan mould yang sama. Oleh itu senang untuk kita fahami bahawa hanya projek berskala besar mampu menggunakan precast panel.Penggunaan mould yang berulang kali untuk projek yang berbeza mampu mengurangkan kos. Pemaju besar seperti SP Setia misalnya yang mempunyai kawalan kepada produk akhir mereka boleh menggunakan design yang hampir serupa (generic) untuk projek berbeza. Ini akan menjadikan mereka kompetetif apabila meletakkan harga jualan mereka.


  • Kos Transport Boleh Membunuh
 
Bila hendak dipindahkan panel ke tapak projek, kos transport adalah salah satu perkara yang tidak boleh dipandang ringan. Dengan penetapan harga diesel mingguan seperti sekarang, kos transport juga sangat volatile. Sebuah lori atau sebuah low loader tidak boleh membawa banyak panel. Supplier perlu menganggarkan berapa trip sebenar untuk membawa keseluruhan panel dan kos ini akan dimasukkan dalam kos IBS tadi. Bagi sesetengah projek besar, membuka kilang IBS sementara di tapak projek mungkin adalah pilihan yang baik. 

  • System Formwork: Cepat, Mudah, Bersih Tetapi Mahal
System formwork adalah formwork yang menggunakan besi atau aluminum menggantikan kayu. Kelebihan system formwork adalah ia mudah dibuka dan dipasang semula. Tidak memerlukan pekerja mahir yang ramai seperti tukang kayu. Kekurangan system formwork ini adalah kos pembuatannya yang mahal. Masa untuk menyiapkan dan menghantar formwork ini ke tapak juga agak lama. System formwork hanya menjadi pilihan jika membina bangunan tinggi (high rise) di mana kontraktor perlu menyiapkan struktur bangunan sebanyak 3 tingkat dalam sebulan misalnya. Seorang kenalan iaitu kontraktor yang memasang system formwork memberitahu saya, mereka hanya break-even setelah tingkat ke-20. Maksudnya jika kurang 20 tingkat, mereka tidak untung. Itu tukang pasang. Belum lagi yang membeli system formwork tersebut. Jika itu sahaja satu projek yang guna system formwork, lepas tu boleh lah jual sebagai besi buruk. Itupun masih rugi.

  • Sebelum Mendakwa IBS Cepat, Kemukakan Productivity Study Sebenar
Untuk pembina yang terlibat dengan IBS, kami akan selalu merekodkan productivity rate bagi pemasangan panel di tapak. Tujuannya adalah untuk penambahbaikan dalam industri serta feedback kepada designer juga factory. Ada learning curve di permulaan sehinggalah smooth production. Akan ada hicup di sana-sini dan kena rekodkan kenapa perkara berkenaan terjadi.

  • MUSUH-MUSUH UTAMA PRECAST METHOD

Musuh-musuh utama precast method adalah:

  • Kebocoran di tandas, balkoni, bumbung rata.
 
Ini disebabkan workmanship yang tidak baik. Sepatutnya para pekerja yang berkaitan termasuk supervisor perlu diberi penerangan bagaimana kaedah betul untuk mengelakkan kebocoran di masa hadapan.

  •  Rekabentuk yang membosankan (kotak).
 
Rumah-rumah yang mempunyai banyak panel lurus yang panjang sangat membantu menjimatkan kos. Tetapi ia akan amat membosankan kerana rupanya yang seumpama kotak. Arkitek paling tak suka.


 
Labels:

Ulasan

Catat Ulasan

ARTIKEL POPULAR

MARKET VALUE HARTANAH SUB-SALE

Oleh Dr. Hamizi
Jadi ejen hartanah memang pening bila mencadangkan jual pada market value, owner jawab 'kalau macam itu baik saya jual sendiri'. Tapi ada lah skill menjawab tu (kena buat kelas 'how to face rejection'). Hari ini saya hendak beri kefahaman berkenaan MARKET VALUE. Secara biasanya, apabila ejen hartanah mendapat butiran rumah yang hendak dijual, mereka akan forward kepada banker dan banker pula akan forward kepada panel valuer mereka. Setelah panel valuer berjaya mengusahakan mendapat market value, mereka akan forward kepada banker dan banker pula forward kepada ejen hartanah. Ada soalan? Ini soalan yang lazim ditanya. FAQ 1:  Tidak bolehkah minta terus dengan valuer?  Boleh, tapi mungkin sekali tak dapat jawapan. Sebab, mereka pun sibuk dan anda 100% mungkin sekali bukan bagi bisnes kepada mereka. FAQ 2: Jika market value yang diberi adalah rendah tidak sesuai dengan jiwa saya, bolehkah dapatkan daripada bank lain? Memang boleh. Asal...
Catat Ulasan
Baca seterusnya »

LANTIKAN EXCLUSIVE VS LANTIKAN GENERAL

Oleh Dr. Hamizi
Apabila anda ingin menjual rumah melalui ejen atau perunding hartanah berdaftar, biasanya mereka akan meminta anda menandatangani satu borang iaitu AUTHORIZATION TO SELL Borang ini ada 2 jenis, iaitu satu EXCLUSIVE dan satu lagi GENERAL. Mesti anda sebagai pemilik atau penjual tertanya, apakah bezanya? OK. Secara ringkasnya AUTHORIZATION TO SELL adalah borang yang menyatakan anda memberi keben aran kepada ejen atau perunding hartanah tersebut secara legalnya untuk menjual rumah anda. EXCLUSIVE bermaksud hanya seorang sahaja ejen atau perunding hartanah yang diberi kuasa tersebut. Manakala GENERAL anda berikan kepada ramai-ramai ejen atau perunding hartanah untuk menjualkan rumah anda. Ramai pemilik atau penjual beranggapan mempunyai ramai ejen yang bekerja untuk rumah mereka adalah bagus. Bermaksud lebih banyak exposure. Tetapi itu bukanlah yang berlaku sebenarnya. Bila anda berikan GENERAL, professional fees akan dibayar kepada mana-mana ejen atau perunding hartanah yang cl...
Catat Ulasan
Baca seterusnya »

PENGALAMAN PEMBIAYAAN PERUMAHAN BANK

Oleh Dr. Hamizi
  Kali ini saya nak share tentang pengalaman saya beli rumah dahulu. Berkenaan pinjaman bank. . Pada 2002 saya beli rumah pertama undercon, interest Maybank adalah 7.45%. Masa tu lah bank pakai BLR + dan bank mula berjinak-jinak dengan Islàmic Financing tapi mahal nak mampus rate. . Dan pada 2009 saya beli rumah kedua subsale, interest saya dapat BLR - 2.1% daripada Public Bank lebih kurang dalam 3.5%. Bila saya tak bayar selama 3 bulan, interest jadi BLR +. Gila. Naik lebih 3%. . Dalam kedua-dua kes MRTA saya adalah full tenure. . Pada 2016 saya beli rumah ketiga undercon, interest daripada RHB dapat BR - . Cuma saya tak ingat berapa minus. Tapi MLTT saya hanya cover sampai 7 tahun sahaja. Maksudñya masuk tahun ke-8 saya kena ingat yang saya takde coverage insurans. Kalau apa-apa jadi rumah tu bayar macam biasa. Tak boleh bayar, lelong. . Ketiga-tiga rumah saya dah jual. . Ada beberapa perkara menjadi pelajaran di sini: . 1. Bila credit score kita bagus, bank bagi rate rendah, tap...
Catat Ulasan
Baca seterusnya »