BAGAIMANA PEMAJU LETAK HARGA RUMAH

Bila developer buat fesibility studies, semua kos dimasukkan, termasuk tanah, binaan, infra, caj pembangunan, bayaran yuran professional, pengurusan serta keuntungan yang mereka mahukan. Itu semua KOS.

Harga jual bukannya kos + untung.

Bila nak jual, mereka hantar spy menyamar jadi pembeli ke projek berdekatan, dapatkan semua maklumat daripada wakil penjual pemaju (salesperson). Itu kalau dah ada pembangunan seumpamanya sedang berjalan.

Maka pemaju cuma counter check sahaja maklumat mereka ada sebab pemaju yang sedang membina pasti telah buat feasibility studies, malah mereka sudah tahu berapa peratus unit telah terjual (take up sales) dengan harga yang diletakkan (termasuk rebat dan hadiah percuma).

Tapi jika tiada pembangunan sekitar yang sama, pemaju akan melihat harga transaksi sub-sale di sana sebagai panduan harga untuk mereka letakkan. Bila dikatakan panduan, itu bermaksud mereka tidak jual murah daripada subsale walaupun mereka boleh buat dan masih banyak untung.

Bila mereka dah decide harga, pemaju akan compare dengan KOS di atas, adakah baik untuk mereka proceed sekarang atau tidak.

LEPAS LULUS PINJAMAN, TAK JADI BELI RUPANYA BELI RUMAH LAIN

Kadang-kala anda pasti pernah dengar kes pembeli dah lulus loan tapi belum ada rumah. Alasannya penjual tidak jadi jual selepas loan itu lulus.Bukan semuanya begitu. Ada sesetengah kes pembeli ini sebenarnya dahulu menggunakan dokumen rumah lain untuk dia tahu berapa loan maksima tanpa niat untuk membelinya. Bila loan sudah lulus barulah mereka tahu jumlah maksima dan mereka mula mencari rumah yang dalam bajet berkenaan di lokasi yang mereka mahu.

Memang kelihatan menyusahkan. Tetapi mereka sanggup buat. Mereka berurusan direct dengan tuan rumah dengan meletak booking yang rendah (contohnya RM500) yang mereka tidak peduli jika hangus.

Oleh itu jika anda adalah penjual, sila bertegas untuk mendapatkan duit booking yang signifikan jumlahnya (jumlah besar untuk 'hangus') sebelum melepaskan dokumen. Tanpa dokumen itu mereka tidak boleh apply loan. Jadi anda tidaklah ternanti-nanti terlalu lama.Tambahan lagi, perlulah bersetuju dengan tempoh masa munasabah untuk kelulusan loan dan menandatangani S&P (tidak lebih sebulan). Ini perlu supaya penjual boleh mencari pembeli baru jika masa itu telah dilepasi dan pembeli menjadi sangat serius untuk menyelesaikan semuanya.

DEMAND & SUPPLY

Harga rumah turun dan naik kerana supply dan demand.

Supply (jumlah rumah yang available dalam kategori harga tertentu).

Demand (jumlah pembeli yang layak mendapatkan pinjaman untuk membeli rumah dalam kategori harga tertentu).

CONTOH:

Rumah teres dua tingkat berharga RM400,000 (harga pasaran) di Kajang.

Situasi 1:

Supply: 100 unit

Demand: 200 unit

Supply kurang, demand banyak, maka ada potensi harga jualan menaik.

Situasi 2:

Supply: 200 unit

Demand: 100 unit

Supply banyak, demand kurang, maka potensi harga jualan akan menurun.

Tidak ada kena-mengena GST, kenaikan kos gaji pekerja dan kenaikan kos barang mentah di situ. Supply dan demand dah cover semua faktor.

CUKAI KEUNTUNGAN HARTA TANAH (CKHT) BAHAGIAN 2 - PENJUALAN

Sebelum ini kita dah tahu berkenaan Acquisition dalam pengiraan CKHT. Kali ini kita pelajari bahagian Disposal pula.

Disposal adalah bahagian di mana penjual menjual (melupuskan) hartanah mereka dan ditolak kos-kos dibenarkan yang ditanggung terhadap hartanah berkenaan sejak pembeliannya oleh penjual bagi tujuan:

i. menambahbaik dan memelihara nilai hartanah.

ii. perundangan bagi menyediakan, memelihara atau mempertahankan geran atau hak terhadap hartanah tersebut.

iii. kos-kos 'incidental' yang hampir serupa dengan dalam bahagian acquisition.

Contoh (yang difahami orang awam):

Harga belian pada Januari 2012: RM200K
Harga jualan pada Jun 2013: RM300K
Keuntungan = RM300K - RM200K = RM100K

CKHT = 30% x RM100K = RM30K

Tetapi jika terdapat kos yang dibenarkan di atas ia akan menjadi:

Contoh:

Harga belian pada Januari 2012: RM200K
Harga jualan pada Jun 2013: RM300K - RM20K = RM280K

Keuntungan = RM280K - RM200K = RM80K

CKHT = 30% x RM80K = RM24K < RM30K

CUKAI KEUNTUNGAN HARTA TANAH (CKHT) BAHAGIAN 1 - PEMBELIAN

CKHT adalah sejenis cukai yang dikenakan oleh Kerajaan Persekutuan bertujuan bagi mengawal kegiatan spekulasi hartanah di mana mereka yang ingin melupuskan hartanah mereka akan dikenakan cukai terhadap keuntungannya.

Setiap tahun ketika pembentangan bajet sekitar Oktober setiap tahun, Menteri Kewangan akan mengumumkan samada terdapat perubahan atau tidak terhadap CKHT bagi tahun berikutnya.

 

PENGIRAAN CKHT

Bagi orang awam, keuntungan berlaku apabila harga pelupusan (dijual) mengatasi harga pemilikan (pembelian). Dan CKHT adalah terus dikira daripada keuntungan berkenaan.

Contoh (yang difahami orang awam):

Harga belian pada Januari 2012: RM200K
Harga jualan pada Jun 2013: RM300K
Keuntungan = RM300K - RM200K = RM100K
CKHT = 30% x RM100K = RM30K

Apa yang tidak dimasukkan dalam pengiraan adalah kos-kos 'incidental' yang ditanggung semasa membeli dan semasa menjual yang mampu mengurangkan keuntungan.

Kos 'incidental' ketika 'acquisition':-

i. yuran professional yang dibayar kepada jurukur, penilai, akauntan, ejen hartanah atau penasihat undang-undang.

ii. kos pindahmilik (termasuk duti setem).

iii. jika kes pengambilalihan maka kos pengiklanan untuk mencari penjual dan faedah yang dibayar terhadap modal bagi mengambilalih asset.

Contoh:

Harga belian pada Januari 2012 + Kos 'incidental': RM200K + RM20K = RM220K
Harga jualan pada Jun 2013: RM300K

Keuntungan = RM300K - RM220K = RM80K
CKHT = 30% x RM80K = RM24K < RM30K

Namun begitu, ada juga keadaan di mana 'recoveries' boleh menyebabkan harga 'acquisition' jadi kurang iaitu disebabkan:-

i. penerimaan wang oleh kerana gantirugi terhadap kerosakan.

ii. penerimaan wang untuk polisi insurans kerana kerosakan.

iii. penerimaan wang deposit yang dilucutkan (forfeited) yang dibuat bertujuan pindahmilik.

*pada keadaan biasa, 'recoveries' sangat jarang berlaku.

AKAN BERSAMBUNG BAHAGIAN 2 - PENJUALAN