CAPITAL GAIN
Bahasa Melayu nya keuntungan modal. Contoh mudah, pada 2010 saya membeli rumah teres dengan harga RM300K. Pada 2016, saya menjual semula dengan harga RM600K. Dengan anggapan tiada sebarang kos lain maka keuntungan RM300K (RM600K-RM300K) adalah CAPITAL GAIN.
POSITIVE CASHFLOW
Bahasa Melayu nya adalah aliran tunai positif. Contoh mudah, pada 2010 saya membeli apartment dengan harga RM300K. Bayaran bulanan bank adalah RM1,200. Yuran selenggara sebanyak RM150 sebulan. Maka kos bulanan saya adalah RM1,350.
Saya menyewakan apartment itu pada sewaan RM1,500 sebulan pada 2010. Pada 2016, kadar sewaan telah dinaikkan ke RM1,800 sedangkan kos lain masih kekal. Pada 2010, aliran tunai positif saya hasil dari sewaan adalah RM150 sebulan dan menjadi RM450 sebulan pada 2016. Ini adalah dipanggil POSITIVE CASHFLOW.
RUMAH LANDED VS NON LANDED
Rumah landed (atas tanah) biasanya mempunyai capital gain yang tinggi jika disimpan lama tetapi sepanjang menyimpan itu menghadapi negative cashflow disebabkan kadar sewaan adalah rendah daripada kos bayaran bulanan. Jadi bayangkan jika anda menyimpan 5 tahun untuk keuntungan yang besar anda perlu tahan dengan 60 bulan negative cashflow.
Sebaliknya untuk rumah non landed (atas udara 😄) biasanya cashflow adalah positif kerana kadar sewaan adalah tinggi berbanding kos bayaran bulanan. Namun jika anda berhajat untuk melupuskan kelak ia tidaklah menghasilkan capital gain yang besar seperti rumah landed. Yang pasti jika anda simpan 5 tahun, anda ada 60 bulan positive cashflow dan boleh jual untuk capital gain.
DALAM BISNES POSITIVE CASHFLOW LEBIH BAIK DARIPADA PROFIT
Jangan salah faham dengan pernyataan di atas. Bukan kita mahukan bisnes kita rugi asalkan cashflow positif. Profit tidak menunjukkan duit di tangan. Ia boleh disebabkan amount receivables dan payables yang dah diimbangi. Jika receivables (bayaran yang akan diterima) lebih daripada payables (bayaran keluar), maka anda mungkin sekali mencatatkan keuntungan.
Yang tricky sikit adalah anda perlu membayar hutang sekarang tetapi bayaran yang anda akan terima daripada pelanggan adalah 3 bulan lagi. Di sini anda berisiko digulungkan (bankrupt) walaupun mencatatkan untung.
Ini lah yang berlaku apabila negative cashflow. Banyak yang nak dibayar berbanding yang nak masuk.
DALAM HARTANAH JUGA SAMA
Dalam pelaburan hartanah juga positive cashflow penting berbanding capital gain. Contoh yang terbaik adalah di negara kita.
Beberapa tahun lepas, ramai spekulator berlumba-lumba membeli rumah untuk capital gain. Dan untuk capital gain yang besar mereka membeli rumah-rumah landed yang terkenal dengan negative cashflow. Mereka bercadang untuk jual apabila dapat kunci dan untung berpuluh ribu atau beratus ribu ringgit.
Namun, pada 2015 & 2016, kita melalui fasa buyer's market di mana terdapat kesukaran mendapatkan pembeli yang layak membuat pinjaman serta yang mempunyai deposit 10%.
Spekulator juga seperti orang biasa menghadapi cabaran hidup. Ada yang dulu bergaji besar tetapi sekarang telah dibuang kerja.
Mereka mengharapkan capital gain yang besar tetapi mereka terpaksa berpuas hati jikalau pun dapat melupuskan hutang bank. Jika tidak mereka akan menghadapi negative cashflow yang teruk yang mungkin boleh menghabiskan wang simpanan mereka sekalipun. Paling buruk mereka boleh dimufliskan oleh pemiutang.
Jika mereka melabur untuk positive cashflow sekurang-kurangnya rumah ini mampu membayar dirinya sendiri. Di sini lah yang Robert Kiyosaki kata lawanlah godaan Capital Gain untuk Positive Cashflow. Itulah yang diajar dalam Cashflow Gameboard nya. Petua untuk keluar dari perlumbaan tikus.
Tiada ulasan:
Catat Ulasan