BANGLO CANTIK TAPI BANK BAGI NILAI RENDAH

Diketahui rumah banglo boleh dibina samada dengan rekabentuk owner sendiri ataupun daripada rekabentuk pemaju yang menjual tanah lot berkenaan.

Bersesuaian dengan status banglo (rumah sesebiji) maka ramai berpandangan bahawa harganya pasti mahal, tambahan pula jika tanahnya luas.

Itu bukanlah semestinya.

Ada tiga keadaan di mana rumah banglo mungkin sekali kurang nilai atau tak bernilai apabila:

1) Banglo Dibina Dari Kayu

Rumah banglo yang dibina daripada kayu atau separa kayu berpotensi untuk tidak bernilai atau bernilai rendah. Ada sesetengah bank hanya menilaikan tanah sahaja tetapi tidak menilai bangunan berkenaan.

2) Banglo Di Atas Tanah Pertanian

Walaupun dibenarkan membina sebuah rumah di atas tanah pertanian. Amat jarang bank ingin memberi pinjaman untuk pembelian bangunan. Malahan bank hanya memberi 50% amaun pinjaman sahaja kepada tanah pertanian berkenaan.

Owner memerlukan pembeli yang mempunyai tunai yang banyak untuk membayar 50% nilai tanah ditambah 100% nilai bangunan yang owner fikir wajar.

3) Banglo Tanpa Pelan Bangunan & CF

Banglo yang dibina sesedap hati tanpa owner asal pergi memohon kelulusan pelan bangunan daripada PBT sudah pasti juga tidak mendapat CF.

Bank mungkin sekali hanya memberi pinjaman untuk nilai tanah sahaja. Sekali lagi pembeli kaya yang banyak tunai diperlukan.

Ataupun owner asal buat magic.

TAK PERCAYA MARKET VALUE BANK BOLEH BUAT BEGINI

Salah satu kerenah penjual yang perlu dilayan adalah apabila mereka tidak percaya dengan market value rumah mereka yang diberitahu oleh Perunding Hartanah (itupun dapat daripada Bank yang juga mendapatkannya daripada Panel Penilai mereka).

Sering kali mereka menuduh Perunding Hartanah ada agenda sendiri apabila memberikan nilai yang rendah daripada apa yang ada dalam fikiran mereka.

Sebenarnya ada satu cara untuk menyelesaikannya.

Penjual sendiri kena lantik Penilai sendiri (maksudnya kena bayar yuran professional Penilai sebelum menjual). Penilai ini pula seharusnya Penilai yang menjadi panel banyak Bank. Tidak guna menggunakan khidmat Penilai yang bukan panel kerana Bank tidak akan menggunakan nilaian mereka.

Persoalannya, berapakah yuran professional Penilai?

Di bawah adalah jadual yuran mereka yang dibenarkan oleh LPPEH bagi penilaian perumahan:

RM100K pertama - 0.250%
RM1.9M seterusnya - 0.200%
RM5.0M seterusnya - 0.167%
RM8.0M seterusnya - 0.125%
RM35.0M seterusnya - 0.100%

Contohnya:

Jika rumah anda dinilaikan setinggi RM500K, maka yuran professional yang perlu dibayar adalah:

= (RM100K x 0.250%) + (RM400K x 0.200%)
= RM250 + RM800
= RM1,050

Jika dengan modal RM1,050 boleh menyelamatkan berpuluh ribu ringgit lagi mengikut tanggapan penjual, maka lebih baik laburkan duit ini untuk membayar yuran professional Penilai. Jangan kedekut.

PAKAI MARKET VALUE MANA SATU

Bila owner meminta perunding hartanah (REN) untuk menjual rumahnya, pertama sekali REN akan meminta details berkenaan rumah berkenaan untuk mendapatkan market value.

Kepada owner (penjual), jangan sibukkan market value maksima dan kepada buyer jangan sibukkan market value minima. Anda hanya perlu tahu fair market value (average).

Memang diketahui bahawa penjual memang suka nak jual mahal dan pembeli memang suka nak beli murah. Tetapi menggunakan value maksima (paling mahal) dan minima (paling murah) bakal menyusahkan proses jual beli.

KES 1: GUNA VALUE PALING MAHAL

Jikalau pun pembeli setuju, ada keadaan di mana bank yang tadi memberikan value maksima (daripada penilai bank), mempunyai syarat ketat yang sukar dipenuhi pembeli. Dan apabila pembeli pergi ke bank lain, semua bank tidak bagi value berkenaan. Bank pertama tidak akan beri nama penilai mereka yang memberi value maksima tersebut. Mereka tidak mahu kita guna penilai tersebut dan buat loan di bank lain.

KES 2: GUNA VALUE PALING RENDAH

Menggunakan value paling rendah adalah tidak berlaku adil kepada penjual. Masalah boleh timbul di kemudian hari apabila penjual rasa tertipu. Ini dapat diketahui apabila pembeli cuba buat mark-up loan. Mark-up loan terjadi apabila harga beli lebih murah daripada market value.

Namun ada keadaan mark-up loan cuba dibuat kerana buyer ada kenalan banker yang boleh 'tolong' walaupun REN sudah pasti ia tidak boleh dibuat.

MARKET VALUE HARTANAH SUB-SALE

Jadi ejen hartanah memang pening bila mencadangkan jual pada market value, owner jawab 'kalau macam itu baik saya jual sendiri'. Tapi ada lah skill menjawab tu (kena buat kelas 'how to face rejection').

Hari ini saya hendak beri kefahaman berkenaan MARKET VALUE.

Secara biasanya, apabila ejen hartanah mendapat butiran rumah yang hendak dijual, mereka akan forward kepada banker dan banker pula akan forward kepada panel valuer mereka. Setelah panel valuer berjaya mengusahakan mendapat market value, mereka akan forward kepada banker dan banker pula forward kepada ejen hartanah.

Ada soalan? Ini soalan yang lazim ditanya.

FAQ 1: 

Tidak bolehkah minta terus dengan valuer? 

Boleh, tapi mungkin sekali tak dapat jawapan. Sebab, mereka pun sibuk dan anda 100% mungkin sekali bukan bagi bisnes kepada mereka.

FAQ 2:

Jika market value yang diberi adalah rendah tidak sesuai dengan jiwa saya, bolehkah dapatkan daripada bank lain?

Memang boleh. Asalkan kita dapatkan daripada bank. Kerana valuer yang mereka tanya adalah panel dengan mereka. Jadi bila pinjaman mahu diberi kepada pembeli, tiada sebarang masalah (melainkan maklumat awal berkenaan rumah yang diberi adalah salah).

FAQ 3:

Saya sendiri telah tanya banker, banker bagi value lebih tinggi daripada yang ejen hartanah dapat dari banknya?

Saya tanya balik macam mana cara anda dapatkan value? Saya percaya anda tidak buat seperti yang saya nyatakan di perenggan permulaan tadi. Kalau setakat banker buka mulut tanpa periksa daripada valuer, saya kata boleh blah.

FAQ 4:

Jiran saya baru jual rumahnya dengan harga RMXYZ (tinggi daripada market value yang diberi oleh bank), tidak mungkin rumah saya lebih murah?

Jiran memang begitu. Suka berlagak pandai. Bila cerita dengan jiran lain, dia mesti kata dia hebat. Kalau dia jual, dia kata dia dapat jual mahal. Kalau dia beli, dia kata dia beli murah. Cakap mesti besar. Tetapi jika benar sekalipun, minta salinan S&P jiran tadi dan bagi kepada ejen hartanah, mereka akan forward kepada bank dan seterusnya kepada valuer. Mungkin transaksi itu masih sangat baru. Hampir 100% kes, tidak pernah owner dapat S&P jiran yang jual mahal tu. 

FAQ 5: 

Rumah ini saya beli RM300K daripada pemaju dua tahun lepas, baru dapat kunci. Kenapa market valuenya hanya RM310K sahaja?

Market value yang diberi adalah berdasarkan rekod transaksi terkini (3 bulan terdahulu) yang valuer dapat daripada Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH) atau jika mereka sendiri pernah menilai di kawasan berkenaan. Jika tiada rekod transaksi, paling baik dilihat rekod dua tahun ke belakang. Bagi owner begini, mereka tiada pilihan melainkan mencari pembeli yang mempunyai cash yang banyak.

FAQ 6:

Kenapa ejen hartanah kata sukar untuk jual lebih daripada market value (sekarang)?

Sekarang ini adalah keadaan dipanggil buyers' market. Pembeli berkelayakan berkurang. Layak dengan maksud boleh buat pinjaman 90% dan mempunyai cash sehingga 15% untuk meneruskan transaksi.

Pinjaman yang diberi oleh bank setinggi 90% daripada market value atau harga jual yang mana satu rendah. Jika owner jual lebih daripada market value, pembeli perlu ada cash lebih 15%. Bukan ramai pembeli begini. Boleh berlaku jika rumah anda ini special sangat atau limited edition. Kalau setakat teres intermediate, anda buka mudah.my dan lihat berapa ramai yang jual murah daripada anda, dan anda tanya kenapa pembeli perlu beli rumah anda sedangkan ada 20 orang lagi jual lebih murah? Anda yang jual pun tidak sebodoh itu membeli dengan harga yang mahal.

Contoh: 

Market value = RM300K

Harga diminta/dijual = RM350K

Pinjaman = 90% x RM300K = RM270K

Cash diperlukan pembeli = (RM350K-RM270K) + (5% legal & duti setem) = (RM80K + RM17K) = RM97K

Anda rasa rumah anda cantik sangat? Pembeli tetap mahu buat sedikit renovation katakan RM13K. Sekurang-kurangnya pembeli mesti ada RM110K untuk membeli rumah yang sebenarnya market value hanya RM300K. Dengan modal sebegitu besar mereka sebenarnya boleh membeli rumah mewah berharga RM700K misalnya, kenapa hendak beli rumah RM300K?

Saya harap kegilaan ini dapat diperbetulkan. Namun begitu, ia adalah hak owner untuk meletak harga. Akhirnya kalau pun semahal mana, tetapi ada pembeli yang gila, boleh saja terjual. Tapi bagilah masa yang lebih panjang kepada ejen anda untuk buat magic!

MARKET VALUE KERJA VALUER (PENILAI)

Kalau anda tanya pada bank market value rumah anda, lain bank akan bagi lain value.

Pertamanya anda kena tahu bahawa market value diberi oleh penilai bukannya banker. Namun setiap bank ada penilai panel mereka.

Banker tadi memberi maklumat rumah anda tadi kepada penilai mereka melalui teks ringkas tanpa penilai melihat sendiri rumah berkenaan.

Penilai akan melihat rekod transaksi sebelum ini dalam pengkalan data JPPH dan memberikan market value berdasarkan data berkenaan.

Jadi persoalannya bagaimana pula boleh berbeza?

Penilai juga ada yang konservatif dan ada yang daring. Jadi mereka memberi market value mengikut tahap keyakinan mereka, maklumat-maklumat terbaik yang mereka ada dan andaian-andaian tertentu bagi maksud pengiraan mereka.

Pasti ada sedikit perbezaan.