Engineer. Consultant. Storyteller.

Diketahui rumah banglo boleh dibina samada dengan rekabentuk owner sendiri ataupun daripada rekabentuk pemaju yang menjual tanah lot berkenaan. Bersesuaian dengan status banglo (rumah sesebiji) maka ramai berpandangan bahawa harganya pasti mahal, tambahan pula jika tanahnya luas. Itu bukanlah semestinya. Ada tiga keadaan di mana rumah banglo mungkin sekali kurang nilai atau tak bernilai apabila: 1) Banglo Dibina Dari Kayu Rumah banglo yang dibina daripada kayu atau separa kayu berpotensi untuk tidak bernilai atau bernilai rendah. Ada sesetengah bank hanya menilaikan tanah sahaja tetapi tidak menilai bangunan berkenaan. 2) Banglo Di Atas Tanah Pertanian Walaupun dibenarkan membina sebuah rumah di atas tanah pertanian. Amat jarang bank ingin memberi pinjaman untuk pembelian bangunan. Malahan bank hanya memberi 50% amaun pinjaman sahaja kepada tanah pertanian berkenaan. Owner memerlukan pembeli yang mempunyai tunai yang banyak untuk membayar 50% nilai ...

Salah satu kerenah penjual yang perlu dilayan adalah apabila mereka tidak percaya dengan market value rumah mereka yang diberitahu oleh Perunding Hartanah (itupun dapat daripada Bank yang juga mendapatkannya daripada Panel Penilai mereka). Sering kali mereka menuduh Perunding Hartanah ada agenda sendiri apabila memberikan nilai yang rendah daripada apa yang ada dalam fikiran mereka. Sebenarnya ada satu cara untuk menyelesaikannya. Penjual sendiri kena lantik Penilai sendiri (maksudnya kena bayar yuran professional Penilai sebelum menjual). Penilai ini pula seharusnya Penilai yang menjadi panel banyak Bank. Tidak guna menggunakan khidmat Penilai yang bukan panel kerana Bank tidak akan menggunakan nilaian mereka. Persoalannya, berapakah yuran professional Penilai? Di bawah adalah jadual yuran mereka yang dibenarkan oleh LPPEH bagi penilaian perumahan: RM100K pertama - 0.250% RM1.9M seterusnya - 0.200% RM5.0M seterusnya - 0.167% RM8.0M seterusnya - 0.125% ...

Bila owner meminta perunding hartanah (REN) untuk menjual rumahnya, pertama sekali REN akan meminta details berkenaan rumah berkenaan untuk mendapatkan market value. Kepada owner (penjual), jangan sibukkan market value maksima dan kepada buyer jangan sibukkan market value minima. Anda hanya perlu tahu fair market value (average). Memang diketahui bahawa penjual memang suka nak jual mahal dan pembeli memang suka nak beli murah. Tetapi menggunakan value maksima (paling mahal) dan minima (paling murah) bakal menyusahkan proses jual beli. KES 1: GUNA VALUE PALING MAHAL Jikalau pun pembeli setuju, ada keadaan di mana bank yang tadi memberikan value maksima (daripada penilai bank), mempunyai syarat ketat yang sukar dipenuhi pembeli. Dan apabila pembeli pergi ke bank lain, semua bank tidak bagi value berkenaan. Bank pertama tidak akan beri nama penilai mereka yang memberi value maksima tersebut. Mereka tidak mahu kita guna penilai tersebut dan buat loan di bank lain. KES...

Jadi ejen hartanah memang pening bila mencadangkan jual pada market value, owner jawab 'kalau macam itu baik saya jual sendiri'. Tapi ada lah skill menjawab tu (kena buat kelas 'how to face rejection'). Hari ini saya hendak beri kefahaman berkenaan MARKET VALUE. Secara biasanya, apabila ejen hartanah mendapat butiran rumah yang hendak dijual, mereka akan forward kepada banker dan banker pula akan forward kepada panel valuer mereka. Setelah panel valuer berjaya mengusahakan mendapat market value, mereka akan forward kepada banker dan banker pula forward kepada ejen hartanah. Ada soalan? Ini soalan yang lazim ditanya. FAQ 1:  Tidak bolehkah minta terus dengan valuer?  Boleh, tapi mungkin sekali tak dapat jawapan. Sebab, mereka pun sibuk dan anda 100% mungkin sekali bukan bagi bisnes kepada mereka. FAQ 2: Jika market value yang diberi adalah rendah tidak sesuai dengan jiwa saya, bolehkah dapatkan daripada bank lain? Memang boleh. Asal...

Kalau anda tanya pada bank market value rumah anda, lain bank akan bagi lain value. Pertamanya anda kena tahu bahawa market value diberi oleh penilai bukannya banker. Namun setiap bank ada penilai panel mereka. Banker tadi memberi maklumat rumah anda tadi kepada penilai mereka melalui teks ringkas tanpa penilai melihat sendiri rumah berkenaan. Penilai akan melihat rekod transaksi sebelum ini dalam pengkalan data JPPH dan memberikan market value berdasarkan data berkenaan. Jadi persoalannya bagaimana pula boleh berbeza? Penilai juga ada yang konservatif dan ada yang daring. Jadi mereka memberi market value mengikut tahap keyakinan mereka, maklumat-maklumat terbaik yang mereka ada dan andaian-andaian tertentu bagi maksud pengiraan mereka. Pasti ada sedikit perbezaan.