Langkau ke kandungan utama

PAKAI MARKET VALUE MANA SATU

Imej
Oleh Dr. Hamizi

Bila owner meminta perunding hartanah (REN) untuk menjual rumahnya, pertama sekali REN akan meminta details berkenaan rumah berkenaan untuk mendapatkan market value.

Kepada owner (penjual), jangan sibukkan market value maksima dan kepada buyer jangan sibukkan market value minima. Anda hanya perlu tahu fair market value (average).

Memang diketahui bahawa penjual memang suka nak jual mahal dan pembeli memang suka nak beli murah. Tetapi menggunakan value maksima (paling mahal) dan minima (paling murah) bakal menyusahkan proses jual beli.

KES 1: GUNA VALUE PALING MAHAL


Jikalau pun pembeli setuju, ada keadaan di mana bank yang tadi memberikan value maksima (daripada penilai bank), mempunyai syarat ketat yang sukar dipenuhi pembeli. Dan apabila pembeli pergi ke bank lain, semua bank tidak bagi value berkenaan. Bank pertama tidak akan beri nama penilai mereka yang memberi value maksima tersebut. Mereka tidak mahu kita guna penilai tersebut dan buat loan di bank lain.

KES 2: GUNA VALUE PALING RENDAH


Menggunakan value paling rendah adalah tidak berlaku adil kepada penjual. Masalah boleh timbul di kemudian hari apabila penjual rasa tertipu. Ini dapat diketahui apabila pembeli cuba buat mark-up loan. Mark-up loan terjadi apabila harga beli lebih murah daripada market value.

Namun ada keadaan mark-up loan cuba dibuat kerana buyer ada kenalan banker yang boleh 'tolong' walaupun REN sudah pasti ia tidak boleh dibuat.
Labels:

Ulasan

Catat Ulasan

ARTIKEL POPULAR

MARKET VALUE HARTANAH SUB-SALE

Oleh Dr. Hamizi
Jadi ejen hartanah memang pening bila mencadangkan jual pada market value, owner jawab 'kalau macam itu baik saya jual sendiri'. Tapi ada lah skill menjawab tu (kena buat kelas 'how to face rejection'). Hari ini saya hendak beri kefahaman berkenaan MARKET VALUE. Secara biasanya, apabila ejen hartanah mendapat butiran rumah yang hendak dijual, mereka akan forward kepada banker dan banker pula akan forward kepada panel valuer mereka. Setelah panel valuer berjaya mengusahakan mendapat market value, mereka akan forward kepada banker dan banker pula forward kepada ejen hartanah. Ada soalan? Ini soalan yang lazim ditanya. FAQ 1:  Tidak bolehkah minta terus dengan valuer?  Boleh, tapi mungkin sekali tak dapat jawapan. Sebab, mereka pun sibuk dan anda 100% mungkin sekali bukan bagi bisnes kepada mereka. FAQ 2: Jika market value yang diberi adalah rendah tidak sesuai dengan jiwa saya, bolehkah dapatkan daripada bank lain? Memang boleh. Asal...
Catat Ulasan
Baca seterusnya »

LANTIKAN EXCLUSIVE VS LANTIKAN GENERAL

Oleh Dr. Hamizi
Apabila anda ingin menjual rumah melalui ejen atau perunding hartanah berdaftar, biasanya mereka akan meminta anda menandatangani satu borang iaitu AUTHORIZATION TO SELL Borang ini ada 2 jenis, iaitu satu EXCLUSIVE dan satu lagi GENERAL. Mesti anda sebagai pemilik atau penjual tertanya, apakah bezanya? OK. Secara ringkasnya AUTHORIZATION TO SELL adalah borang yang menyatakan anda memberi keben aran kepada ejen atau perunding hartanah tersebut secara legalnya untuk menjual rumah anda. EXCLUSIVE bermaksud hanya seorang sahaja ejen atau perunding hartanah yang diberi kuasa tersebut. Manakala GENERAL anda berikan kepada ramai-ramai ejen atau perunding hartanah untuk menjualkan rumah anda. Ramai pemilik atau penjual beranggapan mempunyai ramai ejen yang bekerja untuk rumah mereka adalah bagus. Bermaksud lebih banyak exposure. Tetapi itu bukanlah yang berlaku sebenarnya. Bila anda berikan GENERAL, professional fees akan dibayar kepada mana-mana ejen atau perunding hartanah yang cl...
Catat Ulasan
Baca seterusnya »

PENGALAMAN PEMBIAYAAN PERUMAHAN BANK

Oleh Dr. Hamizi
  Kali ini saya nak share tentang pengalaman saya beli rumah dahulu. Berkenaan pinjaman bank. . Pada 2002 saya beli rumah pertama undercon, interest Maybank adalah 7.45%. Masa tu lah bank pakai BLR + dan bank mula berjinak-jinak dengan Islàmic Financing tapi mahal nak mampus rate. . Dan pada 2009 saya beli rumah kedua subsale, interest saya dapat BLR - 2.1% daripada Public Bank lebih kurang dalam 3.5%. Bila saya tak bayar selama 3 bulan, interest jadi BLR +. Gila. Naik lebih 3%. . Dalam kedua-dua kes MRTA saya adalah full tenure. . Pada 2016 saya beli rumah ketiga undercon, interest daripada RHB dapat BR - . Cuma saya tak ingat berapa minus. Tapi MLTT saya hanya cover sampai 7 tahun sahaja. Maksudñya masuk tahun ke-8 saya kena ingat yang saya takde coverage insurans. Kalau apa-apa jadi rumah tu bayar macam biasa. Tak boleh bayar, lelong. . Ketiga-tiga rumah saya dah jual. . Ada beberapa perkara menjadi pelajaran di sini: . 1. Bila credit score kita bagus, bank bagi rate rendah, tap...
Catat Ulasan
Baca seterusnya »