Memang punchline (lawak) bila ada orang yang kata bahawa ejen /
perunding hartanah yang menyebabkan harga hartanah naik mendadak.
Harga hartanah naik disebabkan kesan demand & supply, kegiatan
spekulator dan yang paling jarang orang sebut adalah PENILAIAN
MENGGUNAKAN KAEDAH COMPARISON.
1) Demand dan supply
Kalau dah demand melebihi supply maka pembeli sanggup menawar harga yang mahal berbanding market value. Oleh itu market value sentiasa naik kerana harga jualan baru (yang lebih mahal) tersebut menjadi market value yang baru.
2) Spekulator
Kegiatan jual beli oleh so called pelabur hartanah (spekulator) dalam tempoh masa yang singkat juga satu sebab mengapa harga hartanah semakin naik. Mereka membeli dengan harga rendah daripada pemaju (setelah semua diskaun atau rebat) dan menjualnya apabila siap (2-3 tahun kemudian) dengan keuntungan bersih beberapa puluh ribu misalnya (setelah ditolak cukai).
3) Penilaian menggunakan kaedah comparison
Penilai menilai hartanah berdasarkan rekod terdahulu (sehingga 2 tahun ke belakang dalam rekod JPPH). Maka sentiasa juga penilaian terbaru (market value baru) lebih mahal daripada sebelumnya. Jikalau kaedah penilaian lain digunakan mungkin ia tidak akan jadi begini.
YANG ANDA PERLU TAHU:
Agensi hartanah hanya mengenakan caj 3% daripada harga jual. Tidak banyak beza pun kalau mereka jual mahal atau murah. Malahan mereka lebih suka jual murah kerana ia membuatkan hartanah berkenaan lebih senang dijual. Akan tetapi, harga jualan adalah harga yang dikehendaki oleh pemilik bukannya ejen.
Contoh:
Katakan harga pemilik ingin jual adalah RM500K, maka 3% fees agensi bersamaan RM15K.
Dan katakanlah pembeli ingin membeli pada harga RM450K, maka fees 3% agensi bersamaan RM13.5K.
Nampak tak bahawa perbezaan RM50K harga hanya mengurangkan fees sebanyak RM1.5K? Bukannya banyak kesan kepada agensi.
Sudah tentu agensi suka saja menjual pada harga RM450K. Tapi apakan daya, harga jualan adalah mengikut kehendak pemilik bukannya ejen. Kalau pemilik berkeras untuk jual pada harga yang tinggi, ejen akan mengikut sehinggalah wujud willing buyer yang sanggup membeli dengan harga berkenaan.
KESIMPULAN:
Amat salah jika sesiapa menyatakan kenaikan harga hartanah adalah kesalahan ejen / perunding hartanah. Itu sememangnya dakwaan tidak berasas.
NOTA:
Kenaikan kos bahan binaan, pekerja, tanah serta kos pembangunan lain jarang sekali diambil kira oleh pemaju dalam menentukan harga jual. Pemaju menentukan harga jual projek baru mereka berdasarkan apa harga yang jiran mereka jual (subsale).
Kalau dah demand melebihi supply maka pembeli sanggup menawar harga yang mahal berbanding market value. Oleh itu market value sentiasa naik kerana harga jualan baru (yang lebih mahal) tersebut menjadi market value yang baru.
2) Spekulator
Kegiatan jual beli oleh so called pelabur hartanah (spekulator) dalam tempoh masa yang singkat juga satu sebab mengapa harga hartanah semakin naik. Mereka membeli dengan harga rendah daripada pemaju (setelah semua diskaun atau rebat) dan menjualnya apabila siap (2-3 tahun kemudian) dengan keuntungan bersih beberapa puluh ribu misalnya (setelah ditolak cukai).
3) Penilaian menggunakan kaedah comparison
Penilai menilai hartanah berdasarkan rekod terdahulu (sehingga 2 tahun ke belakang dalam rekod JPPH). Maka sentiasa juga penilaian terbaru (market value baru) lebih mahal daripada sebelumnya. Jikalau kaedah penilaian lain digunakan mungkin ia tidak akan jadi begini.
YANG ANDA PERLU TAHU:
Agensi hartanah hanya mengenakan caj 3% daripada harga jual. Tidak banyak beza pun kalau mereka jual mahal atau murah. Malahan mereka lebih suka jual murah kerana ia membuatkan hartanah berkenaan lebih senang dijual. Akan tetapi, harga jualan adalah harga yang dikehendaki oleh pemilik bukannya ejen.
Contoh:
Katakan harga pemilik ingin jual adalah RM500K, maka 3% fees agensi bersamaan RM15K.
Dan katakanlah pembeli ingin membeli pada harga RM450K, maka fees 3% agensi bersamaan RM13.5K.
Nampak tak bahawa perbezaan RM50K harga hanya mengurangkan fees sebanyak RM1.5K? Bukannya banyak kesan kepada agensi.
Sudah tentu agensi suka saja menjual pada harga RM450K. Tapi apakan daya, harga jualan adalah mengikut kehendak pemilik bukannya ejen. Kalau pemilik berkeras untuk jual pada harga yang tinggi, ejen akan mengikut sehinggalah wujud willing buyer yang sanggup membeli dengan harga berkenaan.
KESIMPULAN:
Amat salah jika sesiapa menyatakan kenaikan harga hartanah adalah kesalahan ejen / perunding hartanah. Itu sememangnya dakwaan tidak berasas.
NOTA:
Kenaikan kos bahan binaan, pekerja, tanah serta kos pembangunan lain jarang sekali diambil kira oleh pemaju dalam menentukan harga jual. Pemaju menentukan harga jual projek baru mereka berdasarkan apa harga yang jiran mereka jual (subsale).
Tiada ulasan:
Catat Ulasan