RUMAH RESORT

Jika anda kaya (banyak duit) dan sukakan percutian maka membeli resort home memang boleh dipertimbangkan.

Sesetengah resort home ini dijanjikan pulangan sewaan yang tinggi (lebih tinggi daripada ASB) dengan perjanjian lease untuk jangkasamasa lebih 3 tahun.

Anda juga mungkin diberi token untuk menginap di sana (tidak semestinya unit anda) beberapa kali setahun secara percuma. Token ini juga anda boleh 'jual' kepada kawan dan keluarga jika tidak digunakan.

Cuma yang tidak berapa best adalah bila anda hendak jual balik di pasaran subsale walaupun anda ingin jual pada market value, hanya sebilangan kecil orang saja yang berminat dan mampu.

Ini kerana, tidak ramai orang kaya yang minat secara spesifik kepada resort berkenaan. Dan jika ada yang berminat, bank pula hanya memberi pinjaman 50% sahaja daripada market value. Pembeli perlu banyak cash.

Terdapat juga resort home yang bila siap sangat bermasalah atau kurang pengunjung (low occupancy rate). Resort home di sini mungkin sekali tidak diberi pinjaman oleh bank. Anda perlukan pembeli cash dan jual di bawah market value.

Risiko membeli resort home memang tinggi. Jadi ia perlukan return yang tinggi.

Sesuai dengan mukadimah saya tadi, jika anda kaya itu semua tidak perlu dirisaukan.

RUMAH LELONG

Secara umum semua orang setuju bahawa beli rumah lelong kebanyakan masa adalah menguntungkan.

Tapi ada masa rumah lelong tidak menguntungkan langsung malah tidak payah dibida.

Fakta berikut anda perlu tahu:

1) Bank tidak suka lelong rumah

Pendapatan utama bank bukan daripada kes lelong. Malah bank tak suka rumah dilelong. Sumber pendapatan utama bank adalah riba' interest yang dikenakan kepada peminjam.

2) Bank nak recover prinsipal hutang sahaja

Harga rizab adalah nilai prinsipal hutang bank oleh tuan rumah yang tidak bayar pinjaman (termasuk kos).

3) Harga rizab bawah market value atau pada market value?

Harga rizab bergantung kepada usia akaun pinjaman dan jumlah yang telah dibayar oleh peminjam sebelum mereka berhenti bayar.

Lagi lama usianya maka potensi mendapat harga rizab rendah daripada market value memang wujud.

4) Harga rizab rumah baru

Banyak rumah yang baru siap dan dilelong tidak menguntungkan kerana harga rizabnya yang tinggi. Diketahui harga rizab adalah nilai hutang peminjam kepada bank dan dalam masa yang singkat tersebut market value juga tidak banyak peningkatan atau mungkin sama dengan harga rizab atau harga beli daripada pemaju.

5) Subsale market pun ada rumah dijual bawah harga pasaran

Jangan ingat dalam pasaran subsale tidak boleh dapat unit yang murah di bawah market value. Cuba halo-halo kawan REN anda.

Nota:

Bolehlah berkawan dengan orang real estate macam ejen dan REN. Khidmat nasihat percuma. Yang penting teh tarik segelas. LOL.

TEMPOH MASA TUKARAN HAK MILIK

Proses pertukaran hak milik sepenuhnya bagi jual beli hartanah biasanya mengambil masa:

1. 3 hingga 4 bulan bagi hartanah yang tidak memerlukan consent (yang tiada sekatan kepentingan)
2. 6 hingga 10 bulan bagi hartanah yang memerlukan consent (mempunyai sekatan kepentingan)
3. 12 hingga 15 bulan bagi hartanah master title di mana pemaju telah digulung dan berada di bawah pelikuidasi (liquidator)

Nota:

Ini yang biasa. Yang luar biasa pun banyak. Keseluruhan proses juga bergantung kepada komunikasi di antara banyak pihak yang terlibat iaitu peguam S&P dan peguam pinjaman bagi kedua-dua penjual dan pembeli, pejabat tanah, pelikuidasi dsb

SUDAH BAYAR PEGUAM, KEJAR MEREKA

Sebenar-benarnya tugas Perunding Hartanah telah tamat apabila S&P ditandatangani oleh pihak penjual dan pembeli. Namun begitu selalu juga kedua-duanya meminta kemaskini kes mereka melalui Perunding Hartanah berkenaan. 

Mereka tidak berminat hendak bertanya dengan lawyer yang telah dilantik. Keadaan ini berlaku kerana:

i. kepercayaan yang tinggi yang telah terbina di antara mereka dengan Perunding Hartanah sejak awal transaksi lagi

ii. pihak lawyer yang terlalu suka bercerita terlalu teknikal sampai mereka tidak faham

Keadaan ini amat menyukarkan lagi jika tempoh masa yang diambil untuk menyelesaikan transaksi melebihi anggaran masa biasa. Apabila kedua-dua belah pihak frust mereka juga mengadu kepada Perunding Hartanah yang tidak boleh berbuat apa-apa, kerana apa saja tindakan yang mahu diambil perlu merujuk kandungan S&P yang sudah tentu lawyer yang lebih mahir.

Kepada penjual dan pembeli, apabila anda telah membayar legal fees maka anda ada hak untuk bertanya setiap hari pun jika hendak kepada lawyer anda. Dan kadang-kala anda kena bantu lawyer anda jika mereka tidak mendapat feedback daripada pihak lain, bagi mempercepatkan proses.

KONGSI LAWYER

Untuk kes yang berkongsi lawyer pula, jika anda sebagai penjual ingin mengambil langkah drastik seperti membatalkan S&P, sila minta advise lawyer berkenaan akibatnya. Jika anda selesa menghadap akibatnya tadi maka anda perlu tulis surat rasmi sendiri kepada lawyer untuk tindakan selanjutnya. Lawyer tidak boleh tuliskan surat untuk anda kerana mereka mewakili pembeli dan hanya membantu anda membuat submission sahaja (sebab anda nak legal fees murah dulu).

AMARAN: JANGAN BUAT SESUKA HATI TANPA MERUJUK LAWYER JIKA ANDA TELAH TANDATANGAN S&P