ALIRAN TUNAI POSITIF VS KEUNTUNGAN MODAL

CAPITAL GAIN

Bahasa Melayu nya keuntungan modal. Contoh mudah, pada 2010 saya membeli rumah teres dengan harga RM300K. Pada 2016, saya menjual semula dengan harga RM600K. Dengan anggapan tiada sebarang kos lain maka keuntungan RM300K (RM600K-RM300K) adalah CAPITAL GAIN.

POSITIVE CASHFLOW

Bahasa Melayu nya adalah aliran tunai positif. Contoh mudah, pada 2010 saya membeli apartment dengan harga RM300K. Bayaran bulanan bank adalah RM1,200. Yuran selenggara sebanyak RM150 sebulan. Maka kos bulanan saya adalah RM1,350.

Saya menyewakan apartment itu pada sewaan RM1,500 sebulan pada 2010. Pada 2016, kadar sewaan telah dinaikkan ke RM1,800 sedangkan kos lain masih kekal. Pada 2010, aliran tunai positif saya hasil dari sewaan adalah RM150 sebulan dan menjadi RM450 sebulan pada 2016. Ini adalah dipanggil POSITIVE CASHFLOW.

RUMAH LANDED VS NON LANDED

Rumah landed (atas tanah) biasanya mempunyai capital gain yang tinggi jika disimpan lama tetapi sepanjang menyimpan itu menghadapi negative cashflow disebabkan kadar sewaan adalah rendah daripada kos bayaran bulanan. Jadi bayangkan jika anda menyimpan 5 tahun untuk keuntungan yang besar anda perlu tahan dengan 60 bulan negative cashflow.

Sebaliknya untuk rumah non landed (atas udara 😄) biasanya cashflow adalah positif kerana kadar sewaan adalah tinggi berbanding kos bayaran bulanan. Namun jika anda berhajat untuk melupuskan kelak ia tidaklah menghasilkan capital gain yang besar seperti rumah landed. Yang pasti jika anda simpan 5 tahun, anda ada 60 bulan positive cashflow dan boleh jual untuk capital gain.

DALAM BISNES POSITIVE CASHFLOW LEBIH BAIK DARIPADA PROFIT

Jangan salah faham dengan pernyataan di atas. Bukan kita mahukan bisnes kita rugi asalkan cashflow positif. Profit tidak menunjukkan duit di tangan. Ia boleh disebabkan amount receivables dan payables yang dah diimbangi. Jika receivables (bayaran yang akan diterima) lebih daripada payables (bayaran keluar), maka anda mungkin sekali mencatatkan keuntungan.

Yang tricky sikit adalah anda perlu membayar hutang sekarang tetapi bayaran yang anda akan terima daripada pelanggan adalah 3 bulan lagi. Di sini anda berisiko digulungkan (bankrupt) walaupun mencatatkan untung.

Ini lah yang berlaku apabila negative cashflow. Banyak yang nak dibayar berbanding yang nak masuk.

DALAM HARTANAH JUGA SAMA

Dalam pelaburan hartanah juga positive cashflow penting berbanding capital gain. Contoh yang terbaik adalah di negara kita.

Beberapa tahun lepas, ramai spekulator berlumba-lumba membeli rumah untuk capital gain. Dan untuk capital gain yang besar mereka membeli rumah-rumah landed yang terkenal dengan negative cashflow. Mereka bercadang untuk jual apabila dapat kunci dan untung berpuluh ribu atau beratus ribu ringgit.
Namun, pada 2015 & 2016, kita melalui fasa buyer's market di mana terdapat kesukaran mendapatkan pembeli yang layak membuat pinjaman serta yang mempunyai deposit 10%.

Spekulator juga seperti orang biasa menghadapi cabaran hidup. Ada yang dulu bergaji besar tetapi sekarang telah dibuang kerja.

Mereka mengharapkan capital gain yang besar tetapi mereka terpaksa berpuas hati jikalau pun dapat melupuskan hutang bank. Jika tidak mereka akan menghadapi negative cashflow yang teruk yang mungkin boleh menghabiskan wang simpanan mereka sekalipun. Paling buruk mereka boleh dimufliskan oleh pemiutang.

Jika mereka melabur untuk positive cashflow sekurang-kurangnya rumah ini mampu membayar dirinya sendiri. Di sini lah yang Robert Kiyosaki kata lawanlah godaan Capital Gain untuk Positive Cashflow. Itulah yang diajar dalam Cashflow Gameboard nya. Petua untuk keluar dari perlumbaan tikus.

HUTANG BANYAK SUSAH NAK BELI RUMAH

Setiap kali saya menguruskan jual beli hartanah, saya lihat betapa ramai orang tidak mampu untuk beli rumah semurah RM250K pun.

Saya ada beberapa persoalan kepada anda yang dalam kategori ini:

1.  Mengapa perlu beli jika tidak mampu? Sewa kan lebih baik. Ukur baju di badan sendiri.
2. Jika gaji sekarang tidak cukup, apa yang anda hendak buat untuk tambah pendapatan? Jangan harap dengan usaha yang sama akan dapat keputusan berbeza.
3. Kenapa banyak sangat buat personal loan dan hutang credit card? Kenapa belanja di luar kemampuan? Nafsu? Tamak? atau salah perancangan?
4. Kenapa beli kereta yang mahal sedangkan anda belum mampu? Susutnilai kereta sangat besar terutama kereta baru. Adakah gaya lebih penting?

Apabila setiap kali saya lihat payslip dan senarai komitmen bulanan mereka yang berminat membeli rumah (dalam harga begini), saya geleng kepala. Gajinya kecil, hutangnya banyak.

Salah satu sebab adalah 'tidak mahu berubah', 'tidak mahu berhijrah'. Buat kerja yang sama dan harap kenaikan gaji setiap tahun. Kenaikan gaji hanyalah untuk adjustment kepada inflasi. Maksudnya, dalam ertikata kewangan sebenar 'tiada kenaikan'.

ORANG MUDA JANGAN BUAT SILAP

Dah banyak anda dengar nasihat orang tua kepada orang muda berkenaan kewangan dan pembelian hartanah di usia muda. Saya pun ada bagi nasihat begitu.

Kali ini ada nasihat special yang sangat berguna kepada yang sangat muda dan baru habis belajar. Ini adalah punca abang dan kakak anda ada duit tapi tak boleh nak buat loan rumah.

Janganlah anda buat silap yang sama. Takut nanti boleh tengok je duit 10% booking dalam bank tapi loan rumah tak lulus.

Ini nasihat saya.

THE DON'T (Jangan buat):

1) Jangan jadi penjamin pinjaman bagi kawan-kawan.

Didapati kawan-kawan lah yang buat susah selalu tak bayar pinjaman. Yang susah adalah penjamin. Depa memang dah takde plan nak loan bank lagi. Ada orang kata, "saya tak jamin sebarang kawan. saya jamin best friend saya masa belajar je". Dengar sini baik-baik. Yang buat dajal tu semuanya best friend.

2) Jangan jadi penjamin bagi ahli keluarga.

Kedengaran kejam. Tapi banyak juga kes yang tak dapat loan selepas menjamin adik-beradik, sepupu sepapat dan sedara mara lain. Melainkan adik-beradik, saya tidak rasa menjamin orang lain adalah berbaloi. Sebaiknya jangan lah jadi penjamin.

3) Jangan joint venture dalam company perkongsian (enterprise)

Ini pun selalu saya jumpa. Buka company enterprise dengan kawan baik yang sama-sama tak pandai berniaga. Duit modal hangus hutang keliling pinggang. Bila tak boleh bayar hutang kena saman muflis. Dah muflis tak boleh lah lagi nak beli rumah.

4) Jangan buat pinjaman untuk company boss sebagai personal guarantor

Biasa lihat budak muda yang boss ajak jadi Director bagi share minima free dan dijanjikan macam-macam. Lepas tu boss tadi buat loan untuk bisnes, Director kena bagi personal guarantee. Bila melingkup bisnes tak boleh bayar hutang jadi serupa macam no. 3 di atas.

5) Jangan tak bayar PTPTN

Walau macam mana sekalipun anda benci dengan PTPTpu ini, silalah buat bayaran walaupun minima (jika tak mampu habiskan). Sebabnya baru-baru ini bila hutang PTPTpu dah masuk dalam CCRIS ramai orang muda sangkut untuk loan rumah. Cara penyelesaiannya adalah bayar semua yang tertunggak dan mula bayar ikut jadual untuk 12 bulan akan datang atau buat full settlement (kalau banyak duit).

6) Jangan bagi adik-beradik pakai sub-line handphone

Ini adalah fenomena dahulu. Masa nak buka line mahal sebab ada sewa bulan. Sekarang mungkin tak ada. Jikalau ada sila jangan buat. Kalau mereka sangkut bayar anda juga yang kena dimasukkan dalam CTOS.

7) Jangan guna kad kredit

Peduli apa orang kata "guna kad kredit kena bijak". Saya kata "majoriti yang guna kad kredit tak bijak langsung". Untuk itu jangan menempah masalah. Takde duit duduk diam-diam. Cari duit.

8) Jangan buat personal loan

Serupa juga dengan no. 7.

9) Jangan buat loan ASB maksima

Polisi bank ini sentiasa berubah-rubah. Ada masa katanya loan ASB boleh off-set daripada komitmen. Ada masa katanya dikira sebagai komitmen. Bila dikira sebagai komitmen ia telah menaikkan Debt Service Ratio (DSR) anda.

10) Jangan beli kereta mahal jika tidak perlu

Jika anda kerja makan gaji sebenarnya anda langsung tidak ada keperluan pakai kereta mahal. Orang bisnes ada sebab tertentu mereka kena ada kereta mahal. Instalment kereta yang tinggi juga akan meningkatkan DSR anda.

Share post ini bagi orang muda tahu sebelum tua.

TIPS ORANG MUDA BELI RUMAH

Kalau tanya orang muda kenapa beli rumah pertamanya (sebagai kediaman sendiri) di sana, sini dan sinun maka jawapannya:

i. ini saja yang saya mampu

ii. saya nak menetap di sini

iii. saya baru dipindahkan ke sini

Jadi adakah salah cara mereka membuat keputusan? Tak juga. Cuma terlampau pendek visinya.

Kenapa saya kata begitu?

Pertamanya, jika anda masih muda dan belum bekeluarga atau sudah bekeluarga tetapi anak-anak belum bersekolah, maka di mana pun anda tinggal ia bukanlah tempat yang anda akan settle down. At least majoriti begitu. Adalah sorang dua orang yang terkecuali.

Kedua, apabila anda membeli kerana itu sahaja yang anda mampu adalah merbahaya. Apabila anda membeli seharusnya anda telah buat untung. Bukannya masa menjual sahaja. Maksudnya, walaupun itu yang anda mampu beli ketika itu tetapi sila pastikan potensi masa depannya jika anda ingin lupuskan.

Ketiga, saya suka cadangkan anda menyewa dahulu di sesuatu kawasan sebelum membuat keputusan membeli di kawasan berkenaan. Anda mungkin perlukan maklumat lebih seperti kejiranan dan permasalahan serta kebaikan tinggal di situ. Jika anda sudah terbeli bukan mudah untuk menjual semula dengan segera.

Nota:

Saya pernah terbeli rumah di kejiranan yang teruk kerana masa saya beli saya hanya ambil tahu pasal rumah itu sahaja bukan kawasan keliling.

Setiap pagi saya kena kutip najis anjing di depan pagar rumah. Taman permainan jadi tempat anjing liar melepak. Anak-anak pun tak boleh main.

Setiap kali balik dari kerja saya kena hon untuk minta orang alihkan kereta depan pagar rumah. Kadang-kala bukan jiran yang dekat tapi jiran yang jauh.

Botol arak dibuang di pangkal tiang lampu jalan depan rumah saya dan bila mereka mabuk mereka bersembang kuat-kuat malam-malam buta sampai ke pagi siap buka meja.