BLOG HAMIZI - HARTANAH, PEMBIAYAAN, TAKAFUL & RANCANG HARTA PUSAKA ISLAM

Rumah kediaman yang tidak terjual: Bawah RM250,000: 17.0% RM250,000 - RM500,000: 33.9% RM500,000 - RM1,000,000: 35.3% Di atas RM1,000,000: 13.8% Apa yang ditunjukkan di sini? Rumah kediaman di bawah RM500,000 tidak terjual sebanyak 50.9% Rumah kediaman di bawah RM1,000,000 tidak terjual sebanyak 86.2% Apa puncanya? Bilangan projek yang tidak selaras dengan apa yang mampu dibayar oleh isi rumah Lokasi tidak menarik di mana jarak rumah kediaman jauh dari tempat kerja dan jaringan pengangkutan yang tidak baik Pembeli lebih suka rumah kediaman landed berbanding high rise Pembeli yang berminat beli pula tidak layak mendapatkan pinjaman pembiayaan SUMBER: NAPIC  

Beberapa hari lalu, pakar-pakar ekonomi mengulas berkenaan kemungkinan pasaran hartanah mengalami gelembung dan akan meletup pada 2018. Ada pakar yang mengatakan ia akan berlaku di atas hujah-hujah mereka yang tertentu dan yang sebaliknya juga mempunyai hujah-hujah sendiri. Ini semua adalah ramalan. Samada akan terjadi atau tidak hanya masa akan menentukan. Kepada pihak yang berkepentingan seperti pemaju, pemilik hartanah dan kerajaan misalnya sangat berharap ia tidak akan berlaku. Di satu pihak lain, mereka berharap harga sebenar hartanah akan diperbetulkan kepada yang lebih munasabah relatif terhadap pendapatan bersih bawa balik isi rumah semasa. Bagi saya sendiri, saya menjangkakan akan berlaku masalah kepada hartanah premium di lokasi yang salah serta di pembangunan di mana pemaju telah menaikkan harga beberapa tahun lalu kepada nilai hari ini. Apabila unit-unit ini terlalu banyak tidak terjual samada di pasaran primer mahupun di pasaran sekunder, ia akan menyeb...

Saya sering ditanya berkenaan skim pembiayaan 100% oleh bakal pembeli dan berikut ini adalah jawapan saya: 1. Bank tidak akan mudah untuk membiaya sebanyak 100% untuk pembelian rumah anda kerana: i. bank tidak gila mengambil risiko 100% untuk keuntungan yang sedikit. ii. jika anda tiada kepentingan (tiada bahagian wang 10%) dalam pembelian berkenaan, apa jaminan anda akan menjadi peminjam yang bertanggungjawab (yang membayar pinjaman mengikut masa). iii. melelong rumah bukan lah bisnes hakiki bank, bank tidak berminat untuk mmpunyai banyak kes lelong, maka logiknya bank akan menyaring dengan ketat peminjam yang berkelayakan supaya dapat mengurangkan potensi rumah dilelong. iv. dalam keadaan ekonomi lembap, bank akan menjadi sangat konservatif di mana bank lebih suka simpan duit daripada beri pinjam. 2. Statistik kasar daripada Pegawai Bank menyatakan kadar kelulusan sangat-sangat rendah. Contohnya, bagi setiap 10 orang yang memohon hanya 3 orang layak dipertimba...

Property market sekarang berada pada fasa pembetulan (market correction). Harga hartanah yang naik seumpama roket beberapa tahun dulu disebabkan aktiviti spekulasi dan kemudahan kredit sedang dikembalikan kepada harga yang 'sesuai' pada persepsi pembeli. Pemaju juga cuba menghabiskan unit-unit yang tidak terjual dalam pembangunan terdahulu berbanding berlumba melancarkan pembangunan baru. Mungkin terdapat pengecualian kepada pemaju besar yang wajib ada projek, kerana perlu maintain order book mereka. Juga pengecualian kepada pemaju yang 'mampu' membina rumah di bawah harga RM300K (yang masih besar pool pembeli) dan masih mampu membuat untung. Jika trend memotong bekalan ini berterusan, maka pembeli tiada banyak pilihan dan mungkin perlu beralih arah ke pasaran sekunder (sub-sale market). Pemotongan bekalan akhirnya akan mengimbangi permintaan dan akan mengembalikan serta merancakkan semula tempo industri hartanah. Walaupun kemudahan kredit tetap m...

Harga rumah BOLEH jatuh? Sesuatu yang sering dinafikan oleh mereka yang berkepentingan. Ya harga rumah boleh jatuh. Cuma ia jarang terjadi di negara kita. Banyak faktor yang menyumbang seperti demand & supply, financing availability, migrasi penduduk dan juga faktor pembetulan.

Diketahui pinjaman bank adalah 90% daripada harga jual atau harga pasaran yang mana satu yang rendah. Jadi anda sebagai pembeli cuba nego seperti di bawah. PILIHAN 1: MUDAH UNTUK PENJUAL ATAU EJEN SETUJU Bayar deposit 3.18% dahulu. *1.82% dibayar ketika tandatangan S&P. Baki 5% dibayar menggunakan duit daripada akaun 2 KWSP. *Amaun 1.82% itu tujuannya menampung kos guaman penjual PILIHAN 2: ANDA HANYA ADA DUIT BOOKING SAHAJA Bayar deposit 3.18% dahulu. Baki 6.82% dibayar menggunakan duit daripada akaun 2 KWSP. PILIHAN 3: ANDA MEMANG HANYA BERGANTUNG DUIT KWSP Bayar deposit RM1,000 dahulu. Keseluruhan baki (10% - RM1,000) dibayar menggunakan duit daripada akaun 2 KWSP. Nota: Dalam keadaan sekarang, penjual dan ejen lebih terbuka untuk berunding asalkan close deal.

Mulai 01 Oktober 2017, akan semakin sukar penjawat awam mendapatkan pinjaman maksima dengan LPPSA. Tindakan ini wajar kerana hutang isi rumah penjawat awam agak tinggi jika tidak dikawal. Ia boleh menggalakkan tindakan pecah amanah jika dibiarkan. Namun dilema lain pula melanda. Jika sebelum ini pekerja swasta semakin sukar mendapatkan pinjaman bank, tetapi penjawat awam mampu meminjam maksima dengan LPPSA. Selepas 01 Oktober 2017, bilangan pembeli yang mampu lulus pinjaman akan jadi berkurangan daripada sekarang. Pihak penjual akan menghadapi cabaran menjual hartanah mereka.

Ini adalah senario semasa yang berlaku sejak setahun yang lalu. Pengenalan kos sara hidup dalam pengiraan Debt Service Ratio sebagai perbelanjaan tetap bulanan. Ia memang adalah refleksi sebenar kehidupan setiap orang. Pasti daripada sejumlah wang dibawa pulang (Net Disposable Income) akan ada bahagian untuk perbelanjaan sara hidup. Perbelanjaan sara hidup boleh dijimatkan tetapi tidak mungkin sangat signifikan penjimatannya. Oleh yang demikian meletakkan kos sara hidup sebagai salah satu penolakan daripada pendapatan adalah tepat. Cuma apabila syarat ini diperkenalkan maka semakin sukar bagi pembeli mendapat kelulusan pinjaman. Kos sara hidup yang digunakan oleh bank berbeza di antara satu sama lain namun ia adalah dala julat RM1,000 hingga RM1,600 sebulan. Kita guna contoh seseorang yang bergaji bersih sebanyak RM3,000. (setelah tolak KWSP, PERKESO & Potongan Cukai Berjadual). Katakan dia telah mempunyai pinjaman sedia ada untuk sebuah kereta dengan bay...

Didapati trend pasaran sub-sale kini mengalami keadaan di mana penjual (pemilik) terpaksa menjual hartanah mereka di bawah harga pasaran semasa. Ini bukan bermaksud nilai hartanah telah jatuh, tetapi ia lebih kepada permintaan pasaran yang semakin merosot (kekurangan pembeli yang berkelayakan). Selain itu, sebab lain yang juga agak mengganggu pasaran sub-sale adalah penjualan projek hartanah baru di kawasan sekitar yang masih mengekalkan harga seperti beberapa tahun lalu dengan pelbagai insentif dan rebat. Sebagai contoh (kes sebenar), ada pemaju yang menjual hartanah berharga RM800K di mana pembeli hanya perlu membayar sekitar RM28K tunai. Setelah dikembalikan semula rebat tambahan, pembeli sebenarnya hanya membayar tunai sebanyak RM2K sahaja. Lain pula hal jika pembeli membeli daripada pasaran sub-sale. Untuk harga yang sama pembeli perlu ada sekitar RM100K tunai. Yang lebih mengganggu lagi bagi sesetengah projek pemaju tertentu, hartanah baru ini mempunyai...

Sekarang bukanlah masa yang sesuai untuk menjual property anda untuk harga di atas market value. Malah bukan juga pada market value. Sebagai front liner dalam industri ini, kami sentiasa terkesan lebih awal daripada orang lain. Sejak awal tahun ini property market (tidak kira dalam subsale atau new launch project) sangat lembap berbanding tahun sebelumnya. Puncanya adalah syarat ketat bank dalam meluluskan pinjaman pembeli. Kita berada dalam keadaan bank 'tidak mahu' memberi pinjaman perumahan. Dikatakan juga bank cuba 'memaksa' market correction untuk berlaku. Kita akan lihat banyak property terpaksa di jual di bawah market value oleh ramai property owner yang terdesak. Jika anda tidak mempunyai masalah kewangan yang kritikal, dinasihatkan anda menyimpan property anda barang dua hingga tiga tahun lagi atau sehingga market correction selesai sepenuhnya dan harga naik semula. Jangan percaya announcement di media 100%. Cuba bertanya daripada perspek...