PUNCA BANYAK RUMAH KEDIAMAN TIDAK TERJUAL - SUMBER NAPIC

Rumah kediaman yang tidak terjual:

1. Bawah RM250,000: 17.0%
2. RM250,000 - RM500,000: 33.9%
3. RM500,000 - RM1,000,000: 35.3%
4. Di atas RM1,000,000: 13.8%

Apa yang ditunjukkan di sini?

1. Rumah kediaman di bawah RM500,000 tidak terjual sebanyak 50.9%
2. Rumah kediaman di bawah RM1,000,000 tidak terjual sebanyak 86.2%

Apa puncanya?

1. Bilangan projek yang tidak selaras dengan apa yang mampu dibayar oleh isi rumah
2. Lokasi tidak menarik di mana jarak rumah kediaman jauh dari tempat kerja dan jaringan pengangkutan yang tidak baik
3. Pembeli lebih suka rumah kediaman landed berbanding high rise
4. Pembeli yang berminat beli pula tidak layak mendapatkan pinjaman pembiayaan

SUMBER: NAPIC

 

GELEMBUNG PASARAN HARTANAH MELETUP PADA 2018

Beberapa hari lalu, pakar-pakar ekonomi mengulas berkenaan kemungkinan pasaran hartanah mengalami gelembung dan akan meletup pada 2018.

Ada pakar yang mengatakan ia akan berlaku di atas hujah-hujah mereka yang tertentu dan yang sebaliknya juga mempunyai hujah-hujah sendiri.

Ini semua adalah ramalan. Samada akan terjadi atau tidak hanya masa akan menentukan.

Kepada pihak yang berkepentingan seperti pemaju, pemilik hartanah dan kerajaan misalnya sangat berharap ia tidak akan berlaku.

Di satu pihak lain, mereka berharap harga sebenar hartanah akan diperbetulkan kepada yang lebih munasabah relatif terhadap pendapatan bersih bawa balik isi rumah semasa.

Bagi saya sendiri, saya menjangkakan akan berlaku masalah kepada hartanah premium di lokasi yang salah serta di pembangunan di mana pemaju telah menaikkan harga beberapa tahun lalu kepada nilai hari ini.

Apabila unit-unit ini terlalu banyak tidak terjual samada di pasaran primer mahupun di pasaran sekunder, ia akan menyebabkan distress selling di mana penjual melepaskan hartanah pada harga yang rendah.

Jika penjualan tersekat pada pasaran primer, ia akan menyebabkan keseluruhan supply chain untuk projek berkenaan terjejas teruk kerana ia akan melibatkan banyak industri termasuk sub komponen industri.

Jikalau lah itu dikatakan gelembung, ia dilihat bukanlah berlaku kepada keseluruhan pasaran tetapi berpilih-pilih. Hartanah kediaman premium dan hartanah komersil terutama di kawasan yang salah amat berisiko besar.

Manakala pasaran sekunder akan mengalami pembetulan harga (sedikit kejatuhan harga jualan) di mana distress seller menjual bagi melepaskan tanggungan hutang bank pembiaya.

PEMBIAYAAN 100% ADALAH HAMPIR MUSTAHIL

Saya sering ditanya berkenaan skim pembiayaan 100% oleh bakal pembeli dan berikut ini adalah jawapan saya:

1. Bank tidak akan mudah untuk membiaya sebanyak 100% untuk pembelian rumah anda kerana:

i. bank tidak gila mengambil risiko 100% untuk keuntungan yang sedikit.

ii. jika anda tiada kepentingan (tiada bahagian wang 10%) dalam pembelian berkenaan, apa jaminan anda akan menjadi peminjam yang bertanggungjawab (yang membayar pinjaman mengikut masa).

iii. melelong rumah bukan lah bisnes hakiki bank, bank tidak berminat untuk mmpunyai banyak kes lelong, maka logiknya bank akan menyaring dengan ketat peminjam yang berkelayakan supaya dapat mengurangkan potensi rumah dilelong.

iv. dalam keadaan ekonomi lembap, bank akan menjadi sangat konservatif di mana bank lebih suka simpan duit daripada beri pinjam.

2. Statistik kasar daripada Pegawai Bank menyatakan kadar kelulusan sangat-sangat rendah. Contohnya, bagi setiap 10 orang yang memohon hanya 3 orang layak dipertimbangkan, dan daripada 3 orang itu tiada yang layak mendapatkan pinjam 100% tetapi mungkin mendapat 95% paling tinggi pun.

3. Segelintir yang layak akan dikenakan faedah (interest) yang agak tinggi daripada biasa bertujuan menyerap risiko.

Pada pandangan saya, Kerajaan perlu menubuhkan dana (Kerajaan pinjam daripada bank dengan bayaran faedah rendah) dan memberi pinjaman kepada pembeli rumah dengan syarat yang lebih longgar berbanding bank.

MARKET CORRECTION - APA PERLU KITA BUAT

Property market sekarang berada pada fasa pembetulan (market correction). Harga hartanah yang naik seumpama roket beberapa tahun dulu disebabkan aktiviti spekulasi dan kemudahan kredit sedang dikembalikan kepada harga yang 'sesuai' pada persepsi pembeli.

Pemaju juga cuba menghabiskan unit-unit yang tidak terjual dalam pembangunan terdahulu berbanding berlumba melancarkan pembangunan baru.

Mungkin terdapat pengecualian kepada pemaju besar yang wajib ada projek, kerana perlu maintain order book mereka. Juga pengecualian kepada pemaju yang 'mampu' membina rumah di bawah harga RM300K (yang masih besar pool pembeli) dan masih mampu membuat untung.

Jika trend memotong bekalan ini berterusan, maka pembeli tiada banyak pilihan dan mungkin perlu beralih arah ke pasaran sekunder (sub-sale market).

Pemotongan bekalan akhirnya akan mengimbangi permintaan dan akan mengembalikan serta merancakkan semula tempo industri hartanah.

Walaupun kemudahan kredit tetap memainkan peranan, namun dalam apa jua keadaan pasaran, memang terdapat pembeli yang mampu untuk mengatasinya. Yang penting perlu sekat pilihan yang mereka ada. Terlalu banyak pilihan membuatkan mereka lebih lambat bertindak.

Mungkin ada persoalan apakah yang kita perlu buat dalam keadaan pasaran sebegini?

Ia bergantung kepada kedudukan kewangan individu itu sendiri dan posisi yang ingin diambil. Beberapa contoh senario boleh diambil:

Senario 1: Penjual bermasalah untuk bertahan (no holding power)

Anda perlu menimbangkan untuk melupuskan hartanah anda di bawah harga pasaran demi survival anda. Memandangkan hartanah bukanlah harta yang boleh dicairkan dengan cepat, sebaiknya keputusan menjual jangan terlalu lewat dibuat. Jika anda diisytihar muflis kehidupan anda akan lebih sukar.

Senario 2: Penjual boleh bertahan (ada holding power)

Jika mampu bertahan, anda mungkin kena bertahan sehingga pertengahan 2018 (dijangka pulih oleh kebanyakan pakar). Pastikan anda tahan. Jika tidak, sila lakukan seperti Senario 1. Saya pula berpendapat pemulihan akan ambil masa lama sehingga 2019.

Senario 3: Pembeli

Setiap hari adalah hari yang sesuai untuk membeli. Setiap pembelian akan menyebabkan peningkatan perbelanjaan (bayaran installment bank). Maka, buat kira-kira sama ada anda mampu menghadapinya. Sekarang ini ada banyak peluang membeli hartanah di bawah harga pasaran dan kebanyakan pembeli mengambil kesempatan itu untuk membuat mark-up loan (kurang menggunakan cash).

Nota:

1) Jangan tangguhkan pembelian. Tiada hari yang tidak sesuai untuk membeli hartanah.

2) Jangan berangan untuk jual di atas harga pasaran. Dalam keadaan ekonomi yang teruk ini, tiada sesiapa ingin membayar lebih daripada nilai sebenar. Semua orang pandai kira.

HARGA RUMAH BOLEH JATUH

Harga rumah BOLEH jatuh? Sesuatu yang sering dinafikan oleh mereka yang berkepentingan.

Ya harga rumah boleh jatuh. Cuma ia jarang terjadi di negara kita.

Banyak faktor yang menyumbang seperti demand & supply, financing availability, migrasi penduduk dan juga faktor pembetulan.

TIPS TERKINI UNTUK NEGO DENGAN PENJUAL ATAU EJEN

Diketahui pinjaman bank adalah 90% daripada harga jual atau harga pasaran yang mana satu yang rendah. Jadi anda sebagai pembeli cuba nego seperti di bawah.

PILIHAN 1: MUDAH UNTUK PENJUAL ATAU EJEN SETUJU

Bayar deposit 3.18% dahulu. *1.82% dibayar ketika tandatangan S&P. Baki 5% dibayar menggunakan duit daripada akaun 2 KWSP.

*Amaun 1.82% itu tujuannya menampung kos guaman penjual

PILIHAN 2: ANDA HANYA ADA DUIT BOOKING SAHAJA

Bayar deposit 3.18% dahulu. Baki 6.82% dibayar menggunakan duit daripada akaun 2 KWSP.

PILIHAN 3: ANDA MEMANG HANYA BERGANTUNG DUIT KWSP

Bayar deposit RM1,000 dahulu. Keseluruhan baki (10% - RM1,000) dibayar menggunakan duit daripada akaun 2 KWSP.

Nota: Dalam keadaan sekarang, penjual dan ejen lebih terbuka untuk berunding asalkan close deal.

TERKINI LPPSA 01 OKTOBER 2017

Mulai 01 Oktober 2017, akan semakin sukar penjawat awam mendapatkan pinjaman maksima dengan LPPSA.

Tindakan ini wajar kerana hutang isi rumah penjawat awam agak tinggi jika tidak dikawal. Ia boleh menggalakkan tindakan pecah amanah jika dibiarkan.

Namun dilema lain pula melanda. Jika sebelum ini pekerja swasta semakin sukar mendapatkan pinjaman bank, tetapi penjawat awam mampu meminjam maksima dengan LPPSA.

Selepas 01 Oktober 2017, bilangan pembeli yang mampu lulus pinjaman akan jadi berkurangan daripada sekarang. Pihak penjual akan menghadapi cabaran menjual hartanah mereka.

KOS SARA HIDUP DALAM PENGIRAAN DSR MENYEBABKAN PINJAMAN LEBIH SUKAR LULUS

Ini adalah senario semasa yang berlaku sejak setahun yang lalu. Pengenalan kos sara hidup dalam pengiraan Debt Service Ratio sebagai perbelanjaan tetap bulanan.

Ia memang adalah refleksi sebenar kehidupan setiap orang. Pasti daripada sejumlah wang dibawa pulang (Net Disposable Income) akan ada bahagian untuk perbelanjaan sara hidup.

Perbelanjaan sara hidup boleh dijimatkan tetapi tidak mungkin sangat signifikan penjimatannya. Oleh yang demikian meletakkan kos sara hidup sebagai salah satu penolakan daripada pendapatan adalah tepat.

Cuma apabila syarat ini diperkenalkan maka semakin sukar bagi pembeli mendapat kelulusan pinjaman. Kos sara hidup yang digunakan oleh bank berbeza di antara satu sama lain namun ia adalah dala julat RM1,000 hingga RM1,600 sebulan.

Kita guna contoh seseorang yang bergaji bersih sebanyak RM3,000. (setelah tolak KWSP, PERKESO & Potongan Cukai Berjadual). Katakan dia telah mempunyai pinjaman sedia ada untuk sebuah kereta dengan bayaran RM500 sebulan. Katakan juga bank menggunakan RM1,000 sebagai kos sara hidup.

Katakan juga untuk bracket gaji bersih di bawah RM3,500 DSR maksima dibenarkan adalah 75% daripada gaji bersih.

DSR = 75% = 0.75 * RM3,000 = RM2,250

Perbelanjaan bulanan semasa = RM500 + RM1,000 = RM1,500

Baki yang boleh dijadikan ansuran bulanan rumah baru = RM2,250 - RM1,500 = RM750

Jika pemohon berumur di bawah 35 tahun, beliau boleh meminjam maksima 35 tahun. Untuk bayaran ansuran RM750, ketika ini beliau hanya mampu membeli rumah berharga RM165,000.

Semakin tinggi umur pembeli, semakin pendek tempoh pinjaman bermakna semakin rendah harga rumah yang boleh dibeli.

Contoh di atas adalah untuk kos sara hidup RM1,000. Jika kos sara hidup RM1,600 digunapakai maka pembeli hampir pasti tidak boleh membeli rumah kerana mereka hanya boleh meminjam RM30,000 sahaja.

Nampaknya gaji bersih RM3,000 juga masih tidak mampu membeli rumah ketika ini.

Perlu guna cara lain.

HARGA RUMAH DARIPADA PEMAJU KEKAL

Didapati trend pasaran sub-sale kini mengalami keadaan di mana penjual (pemilik) terpaksa menjual hartanah mereka di bawah harga pasaran semasa.

Ini bukan bermaksud nilai hartanah telah jatuh, tetapi ia lebih kepada permintaan pasaran yang semakin merosot (kekurangan pembeli yang berkelayakan).

Selain itu, sebab lain yang juga agak mengganggu pasaran sub-sale adalah penjualan projek hartanah baru di kawasan sekitar yang masih mengekalkan harga seperti beberapa tahun lalu dengan pelbagai insentif dan rebat.

Sebagai contoh (kes sebenar), ada pemaju yang menjual hartanah berharga RM800K di mana pembeli hanya perlu membayar sekitar RM28K tunai. Setelah dikembalikan semula rebat tambahan, pembeli sebenarnya hanya membayar tunai sebanyak RM2K sahaja.

Lain pula hal jika pembeli membeli daripada pasaran sub-sale. Untuk harga yang sama pembeli perlu ada sekitar RM100K tunai.

Yang lebih mengganggu lagi bagi sesetengah projek pemaju tertentu, hartanah baru ini mempunyai keluasan tanah atau keluasan lantai yang lebih daripada hartanah sub-sale bagi harga yang sama.

Nampaknya, pemaju dan penjual sub-sale sedang berada dalam fasa survival masing-masing dengan cara masing-masing.

PROPERTY OWNER BUAT BEGINI BILA MARKET SLOW

Sekarang bukanlah masa yang sesuai untuk menjual property anda untuk harga di atas market value. Malah bukan juga pada market value.

Sebagai front liner dalam industri ini, kami sentiasa terkesan lebih awal daripada orang lain. Sejak awal tahun ini property market (tidak kira dalam subsale atau new launch project) sangat lembap berbanding tahun sebelumnya.

Puncanya adalah syarat ketat bank dalam meluluskan pinjaman pembeli. Kita berada dalam keadaan bank 'tidak mahu' memberi pinjaman perumahan.

Dikatakan juga bank cuba 'memaksa' market correction untuk berlaku. Kita akan lihat banyak property terpaksa di jual di bawah market value oleh ramai property owner yang terdesak.

Jika anda tidak mempunyai masalah kewangan yang kritikal, dinasihatkan anda menyimpan property anda barang dua hingga tiga tahun lagi atau sehingga market correction selesai sepenuhnya dan harga naik semula.

Jangan percaya announcement di media 100%. Cuba bertanya daripada perspektif ramai orang sebelum membuat keputusan. Malah jangan ambil cadangan saya ini sahaja sebagai rujukan.

Cuma perlu diingat. Di luar sana ramai orang berkepentingan tertentu. Jadi mereka akan membuat 'cerita' yang favourable kepada mereka. Sebagai contoh, REHDA akan kata harga naik setiap tahun, sebab mereka adalah pemaju yang seronok rumah naik harga.

Seluk poket anda dan lihat adakah anda mampu bertahan?