PERUNDING HARTANAH DESAK GUNA 'BANKER MEREKA'

Jika anda membuat pembelian hartanah melalui agensi hartanah adalah biasa jika Perunding Hartanah 'mewajibkan' anda memohon loan melalui bank yang mereka cadangkan.

Ini bukanlah sebab mereka dapat komisen daripada bank. Bank tidak beri komisen walau sesen pun.

Sebagai seorang Perunding Hartanah, menjayakan proses jual beli adalah keutamaan mereka. Kelulusan loan dan penyiapan S&P adalah sangat penting kerana komisen mereka bergantung kepadanya.

Tujuan anda diminta memohon loan daripada bank yang dicadangkan adalah kerana:

i) panel penilai bank berkenaan telah memberi nilaian di awal Perunding Hartanah mendapatkan listing berkenaan

ii) bank tersebut adalah bank yang boleh memberi pinjaman maksima terhadap hartanah terlibat (misalnya hartanah dalam master title lebih daripada 10 tahun)

Anda tidak digalakkan memohon loan di bank lain kerana anda sebagai pembeli tidak pandai memberi maklumat yang betul kepada pegawai bank dan ini menjejaskan nilaian.

Contohnya anda hanya membawa geran atau S&P terdahulu kepada bank tanpa maklumat berkenaan ubahsuai (renovation) yang boleh menambah nilai. Akhirnya anda akan menuduh Perunding Hartanah menipu anda pula.

Nota: Jangan peduli sangat dengan interest loan bank. Asalkan dapat loan tu dah kira baik.

PROSEDUR URUSKAN DEPOSIT BOOKING YANG DIBAYAR PEMBELI

Bila anda membeli rumah melalui agensi hartanah berdaftar (melalui ejen dan perunding hartanah), anda diminta membayar earnest deposit (duit booking) sebanyak 3.18% misalnya.

Earnest deposit ini hendaklah dibayar dengan cheque, atau melalui cash deposit machine atau online transfer ke akaun agensi hartanah berdaftar berkenaan.

AMARAN: JANGAN BAYAR KE AKAUN SELAIN AKAUN ATAS NAMA AGENSI

Di pihak agensi, mereka ada dua akaun iaitu:

i. Client's account

ii. Admin's account

Akaun di mana pembeli membayar earnest deposit adalah Client's account. Selagi S&P tidak ditandatangani agensi hanya 'boleh pandang' saja duit itu. Tidak boleh buat apa-apa.

Apabila S&P telah ditandatangani oleh kedua-dua pihak barulah duit ini dipindahkan ke Admin's account dan seterusnya dituntut sebagai agency fees.

Dan jikalau deal ini gagal dan terdapat terma untuk memulangkan deposit ini, maka daripada Client's account akan terus membayar semula pembeli.

Oleh yang demikian, adalah sangat wajar untuk pembeli membeli melalui agensi hartanah berdaftar berbanding terus daripada penjual di mana hak-hak kedua belah pihak terjamin.

NOTA: ADALAH MENJADI KESALAHAN JIKA AGENSI MENGELUARKAN DUIT DARI CLIENT'S ACCOUNT TANPA MENGIKUT PROSEDUR YANG BETUL. TINDAKAN UNDANG-UNDANG BOLEH DIAMBIL

KENAPA PERUNDING HARTANAH TIDAK BAGI RESIT BOOKING

Ini pengetahuan untuk orang awam iaitu bakal pembeli hartanah yang membeli dengan perunding hartanah.

Bukan semua perunding hartanah diberi kepercayaan oleh agensi untuk membawa buku resit agensi. Sebahagian besar agensi akan hanya mengeluarkan resit setelah bayaran daripada pembeli clear di bank.

Bagi sesetengah pembeli mereka jadi risau samada tanpa resit boleh membuktikan bahawa mereka telah membuat bayaran jika ada perkara buruk berlaku.

Jika anda menghadapi situasi begini, anda perlu buat perkara berikut:

1. Telefon pejabat agensi berkenaan seperti tertera di kad nama Perunding Hartanah berkenaan untuk bertanya samada dia masih aktif.
2. Pastikan bayaran dibuat atas nama agensi. BUKAN kepada akaun peribadi atau akaun lain. Jangan beri wang tunai.
3. Ambil gambar Letter Offer to Purchase (LOP) atau Agreement to Purchase (ATP). Dokumen ini belum boleh diberi kepada pembeli selagi penjual belum tandatangan.
4. Ambil gambar IC Perunding Hartanah berkenaan dan gambar muka nya. Ini memang ekstrem kalau dah tak percaya sangat.

Oleh itu follow langkah 1 - 3 atau 1 - 4 inshaAllah anda tidak hadapi masalah.

BELI RUMAH YANG MUDAH DIJUAL SEMULA

Apa maksud rumah yang mudah dijual semula?

Secara mudahnya ia bermaksud, apabila hari ini anda bercadang ingin menjual rumah anda, banyak prospek pembeli menunjukkan minat (penawaran) dan anda mampu menjual dengan harga tidak kurang daripada harga pasaran semasa dengan mudah.

Samada anda membeli rumah kediaman sendiri atau pun membeli untuk sebab-sebab lain, adalah baik jika anda mempertimbangkan samada rumah yang anda beli mudah untuk dijual balik.

Walaupun banyak orang berkata bahawa rumah kediaman sendiri adalah berdasarkan ciri pilihan peribadi, tetapi jika anda membuat pemilihan tanpa memikirkan strategi keluar (exit strategy) ia mungkin akan mendatangkan kerugian di masa depan.

Anda mungkin tertanya-tanya, apakah maksudnya strategi keluar bila mana anda tidak bercadang untuk menjual rumah kediaman anda sampai bila-bila?

Saya faham anda mungkin ingin bersara tua di rumah pertama anda ini, tetapi anda mungkin tidak terfikir bahawa banyak sebab lain mungkin akan membuatkan anda ingin atau terpaksa berpindah dan perlu menjual balik rumah anda.

Berikut adalah contoh sebab-sebab yang boleh menyebabkan rumah kediaman anda perlu dijual balik; pemberhentian kerja, ketidakmampuan membuat bayaran bulanan pinjaman bank, berpindah ke luar negeri/negara, membeli rumah lain yang lebih besar yang memerlukan modal dan sebagainya.

Janganlah sampai apabila perkara begini berlaku anda sukar menjual rumah berkenaan kerana kurang prospek yang berminat dan terpaksa pula anda menjual di bawah harga pasaran semasa kerana anda telah menjadi penjual terdesak.

Nota:

Jangan beli rumah semi-d cluster jika anda harapkan lain kali anda boleh jual mahal. Value rumah cluster adalah rendah berbanding rumah semi-d yang sama tingkat dan keluasannya, selalunya disebabkan kurang demand (dan transaksi jual-beli).

Bagi pembeli Melayu, jangan beli rumah townhouse leasehold. Jika anda minat dengan townhouse, belilah yang freehold supaya mudah dijual kembali di masa hadapan. 

Jika berstatus leasehold rumah kepunyaan Melayu (bumiputera) akan sukar mendapat state consent bila dijual kepada bukan bumiputera menyebabkan mereka tidak berminat untuk beli kerana transaksinya agak lama. Di masa yang sama, orang Melayu pula tidak menggemari rumah townhouse. Jadi investment ini stuck di situ.

TERPAKSA JUAL RUMAH & MENYEWA

Post ini didedikasi kepada tuan punya rumah yang dibuang kerja dan dalam dilema samada perlu jual rumah mereka untuk survival.

Berikut adalah panduan yang saya mampu berikan sebelum anda decide perlukah menjual rumah kesayangan anda.

1. SENARAIKAN BAJET BULANAN ANDA

Tak pandai akaun tak mengapa. Buat saja dua column. Satu IN satu lagi OUT. Bila dikatakan bajet ia tidaklah sangat tepat tetapi hampir tepat.

Jika OUT lebih banyak daripada IN anda ada dua pilihan iaitu tambah IN atau potong OUT. Tambah IN bermaksud kena kerja part time bagi menambah pendapatan. Potong OUT pula bermaksud anda perlu potong belanja mewah atau belanja kehendak.

2. JIMAT CERMAT BERBELANJA SEHABIS BOLEH

Berjimat tidak mampu selesaikan masalah. Tetapi boleh mengurangkan sedikit bebanan. Potonglah penggunaan ASTRO, Streamyx, Broadband, extra line handphone dan bil-bil dalam kategori bermewah-mewah.

Jika anda mempunyai motosikal, sebaiknya pilih menunggang motosikal berbanding kereta jika pergi bekerja. Kalau kereta anda mahal bayaran bulanannya, cuba periksa samada anda boleh trade-in dengan kereta yang lebih murah.

Percutian yang selalunya sangat kerap boleh dikurangkan. Malahan cuti hujung minggu boleh dipenuhi aktiviti riadah di taman tasik berdekatan berbanding di IOI City Mall misalnya.

Berjimat memang menyakitkan. Ramai yang tidak mampu buat kerana mencalar ego. Jika anda berjaya buat, sila lihat kesan terhadap bajet IN dan OUT anda. Jika ia positif anda boleh menyimpan rumah kesayangan anda. Namun jika ia negatif (negative cashflow) dan anda tiada simpanan tunai, maka anda patut mempertimbangkan penjualan rumah anda dan menyewa rumah orang lain.

NOTA:

Percayalah bahawa menyewa bukanlah sesuatu yang teruk. Yang teruk adalah apabila ada rumah yang tak mampu dibayar, tiada tunai, tiada kerja dan rumah berkenaan bakal dilelong tanpa anda dapat sesen pun (manipulasi lelong pada harga rizab).

Dengan tunai hasil jualan rumah anda, mungkin sekali anda akan mempunyai rizab simpanan untuk beberapa bulan atau tahun tanpa pendapatan sementara anda dalam fasa bertahan (tidak bekerja atau bekerja dengan gaji rendah daripada biasa).

Jangan risau pasal masa hadapan. Ramai orang yang kaya dan berjaya telah merasa 'jatuh terduduk'. Tidak penting berapa kali anda jatuh. Yang penting adakah anda akan bangun kembali dengan kekuatan yang luar biasa?

Kita sentiasa boleh START semula.