MACAM-MACAM PERANGAI BUYER (PEMBELI)

1. Cina

Selalunya buyer paling best. Datang viewing awal daripada janji. Takde masa nak window shopping. Dah sedia duit 15% dan dah tahu boleh buat loan. Kalau saya dapat buyer Cina memang bahagia hidup.

2. Melayu

Majoriti datang lambat viewing. Sebahagian besar tidak tahu prosedur dan tiada duit deposit dan cuba nasib nak mark-up loan atau loan 100%. Banyak juga yang suka window shopping dan tak tahu berapa kelayakan loan. Saya masih suka buyer Melayu, no 2 baik selepas Cina.

3. India

Serupa perangai buyer Melayu dari banyak segi. Cuma tambahan kena sedia bawa viewing lebih daripada dua kali. Mereka nak bawa satu family 3 generasi untuk view rumah: mak bapak, adik beradik, anak saudara, pak cik makcik. Tambahan lagi kalau minta kurang harga macam kita jual pasar malam nego harga tidak munasabah. Buyer India yang educated sikit (English Speaking - Well Speak) lebih baik, view mungkin hanya dua kali dan tidak nego macam pasar malam.

4. Mamak

Serupa dengan buyer Melayu. Ditambah suka bagi post dated cheque dan batalkan cheque. Bila dah batalkan cheque tuduh ejen macam-macam.

5. Pelabur baru masuk kelas

Suka datang berkumpulan dan mengutuk rumah yang dilihat dengan harapan kutukan itu akan menyebabkan ejen kelam-kabut minta kurang harga pada owner sebab ini serious buyer. Nak buat mark-up tak nak keluar duit satu sen pun. Bila disiasat, rupanya baru graduate kelas cikgu hartanah. Samada cikgu ajar ajaran sesat atau anak murid belajar tak habis.

6. Buyer loan kerajaan

Kalau buyer tu kata dia buat loan kerajaan, saya memang suka betul. Cuma dia perlu check kelayakan loan dan perlu ada hampir 15% tunai. Kalaupun layak 100% loan, tetap kena ada tunai ini. Saya suka buyer loan kerajaan macam saya suka buyer Cina.

7. Buyer kerja sektor Gas dan Minyak (Oil & Gas)

Di antara buyer paling best sebab mereka ini gaji besar. Baru keluar Universiti gaji dah sama gaji pengurus di sektor lain. Biasanya tiada masalah deposit dan loan. Terbaek.

MACAM-MACAM PERANGAI OWNER (PENJUAL)

1. Owner terdesak

Owner begini, harganya memang boleh nego asalkan selesai masalahnya. Owner begini digalakkan guna ejen dan jangan cuba jual sendiri, kerana emosinya tidak stabil. Jika cuba jual sendiri ada dua kemungkinan terjadi iaitu tersasul cakap menyebabkan terjual sangat murah (rugi) atau tidak jual (sebab halau buyer yang cuba minta kurang harga pelik-pelik)

2. Owner sengkek

Owner begini tidak tahan menunggu. Baru bagi listing semalam, hari ini dah tanya ada buyer ke? Hari-hari pressure ejen. Owner begini selalu kena main dengan ejen yang tidak bertanggungjawab. Ejen ini akan call owner katanya ada ready buyer tapi dia tak nak coagency dengan ejen owner (exclusive). Bila hari-hari kena tekan begitu, sendiri rasa stress. Jangan tertipu dengan ejen begini. Ejen yang betul memang tahu terma coagency dan tak ada masalah share fees. Ejen exclusive pula memang usaha bersungguh-sungguh untuk jual.

3. Owner tak urgent

Hari pertama ejen jumpa owner begini, ayat yang keluar dari mulutnya, "saya tak urgent nak jual". Memang tak urgent sungguh sampai takde sapa call. Kadang-kala pasal harga jual pun mahal daripada market value. Tetapi dalam banyak kes sebab mulut masin. Cakap tak urgent jadi tak jual-jual. Kalau saya jumpa owner begini, saya sekolahkan dia, " jangan kata tak urgent, nanti lagi setahun pun tak jual, sebab cakap tu doa'.

4. Owner berangan

Katanya harga rumah naik setiap tahun. Selalu lah mereka bagi 'market value' rumah mereka yang mahal gila. Rujukannya adalah harga rumah yang jirannya jual. Mulalah keluar ayat, "jiran saya jual harga xxx, rumah dia basic je, saya reno macam-macam patut lagi tinggi lah". Market value dengan asking price pun tak tahu beza. Owner macam ini pun kena sekolahkan apa itu market value, macam mana dapat market value dan apa itu asking price.

5. Owner gila

Dia tahu market value berapa. Tapi dia nak jual berpuluh-puluh ribu malahan beratus ribu ringgit lebih mahal daripada market value. Siap kata, " harga saya tu tak masuk you punya fees, itu you mark-up sendiri". Kau kata Hi Hi ku katakan Bye Bye.

6. Owner terbaek dari ladang

Dia jual pada market value. Dia memahami supply dan demand. Selalunya orang banyak duit. Jarang nak berkeras sangat. Percaya ejennya bila dah beri authorisation to sell.

7. Owner bodoh berlagak pandai

"Dulu saya pun pernah jadi ejen, saya pergi kursus jadi ejen ni, cuma saya tak buat". Owner begini selalu perasan pandai. Sebiji jamban pun tak pernah jual, dia nak ajar ejen macam-macam lepas tu.

BUMI LOT, SEKATAN KEPENTINGAN, PAJAKAN, PEGANGAN BEBAS & RIZAB MELAYU

Tajuk di atas adalah terma yang selalu membuatkan semua orang keliru. Jadi Perunding Hartanah pun letih nak mengulang banyak kali.

Saya akan jelaskan dalam terma mudah layman punya bahasa.

1) BUMI LOT

Ini terma yang wujud jika anda beli daripada pemaju sahaja atau bila subsale master title yang memerlukan Developer's Confirmation.

Satu kaedah yang dikuatkuasa oleh Kerajaan bagi mengawal pemilikan hartanah bumiputera.

Nota:

Bumiputera khususnya orang Melayu baiknya belilah unit bumi dan jangan beli lot bukan bumi yang mahal sikit dengan harapan di masa depan boleh jual dengan bukan bumi dengan harga mahal jika nyata development berkenaan memerlukan state consent.

2) SEKATAN KEPENTINGAN

Jika dalam geran tertulis sekatan kepentingan maka jual beli dan transaksi lain perlu mendapat state consent. Transaksi jual beli (3+1 bulan) hanya akan 'bermula' bila menerima consent ini.

Sekatan kepentingan tiada kena-mengena dengan freehold atau leasehold. Cuma semua leasehold kena sekatan kepentingan manakala sebahagian kecil freehold ada sekatan kepentingan.

Contoh freehold tetapi ada sekatan kepentingan:

i) sebahagian kawasan di Kelana Jaya
ii) Cyberjaya
iii) Putrajaya
iv) Sendayan

Kalau individual title (geran individu) dah keluar jika tertulis ada sekatan kepentingan (perlukan state consent) maka lebih mudah bagi bumiputera menjual kepada bumiputera. Kalau bumiputera nak cuba jual kepada bukan bumiputera pun boleh, tapi tak tahu berapa kali cubaan baru approved dan berapa lama baru approved dan tak tahu boleh ke approved.

Bila bumiputera jual pada bumiputera jangan haraplah boleh jual mahal sebab bumiputera kurang duit.

3) PEGANGAN PAJAKAN (LEASEHOLD) & PEGANGAN BEBAS (FREEHOLD)

Freehold (pegangan bebas) adalah pemilikan selama-lamanya. Walaupun majoriti status freehold tidak ada sekatan kepentingan tetapi contoh (2) di atas adalah pengecualian.

Leasehold pula adalah pemilikan dalam tempoh pajakan. Biasanya 99 tahun. Tempoh pajakan yang semakin berkurang boleh dinaikkan kembali dengan membuat permohonan dan bayaran pada Kerajaan Negeri.

Nota:

Freehold tanpa sekatan kepentingan -> boleh jual harga tinggi -> pasarannya besar -> Melayu boleh jual kepada bangsa lain dengan mudah

Freehold tapi ada sekatan dan leasehold (ada sekatan) -> biasa sukar jual harga tinggi, malah banyak jual bawah harga pasaran -> pasaran lebih kecil -> Melayu lebih senang jual pada Melayu tapi kena jual murah

4) RIZAB MELAYU (MALAY RESERVED)

Malay Reserved hanya boleh dijual beli dalam kalangan orang Melayu sahaja. Dari segi penilaian, Malay Reserved dinilai serupa dengan hartanah bukan Malay Reserved.

Namun yang membuat harganya lebih rendah adalah kerana kurang permintaan atau pasaran yang kecil. Sudahlah hanya orang Melayu sahaja boleh beli, orang Melayu pun kadang tu tak nak beli.

MENJUAL RUMAH ADA SEKATAN KEPENTINGAN

Apabila Perunding Hartanah mengetahui yang rumah yang hendak dijual adalah kepunyaan bumiputera dan mempunyai sekatan kepentingan yang memerlukan state consent untuk dijual dan dipindahmilik, biasanya mereka akan menasihatkan tuan rumah untuk menjual kepada bumiputera juga.

Anda mungkin tertanya-tanya kenapa. Mari kita rungkaikan.

PERKARA ASAS

1. Jika ada sekatan kepentingan, bolehkah tuan rumah bumi menjual kepada bukan bumi?

Jawapannya adalah boleh. Nak jual pada sesiapa pun boleh.

2. Mengapa ditegah menjual kepada bukan bumi?

Setelah anda menjual dan mengambil booking 10% anda pasti mahukan baki 90% dibayar dengan cepat. Tetapi memandangkan anda perlu mendapatkan state consent (tanggungjawab penjual), apabila keadaan ini berlaku (bumi kepada bukan bumi), ia akan mengambil masa yang sangat lama.

3. Berapa lama untuk dapat state consent?

Jika bumi menjual kepada bumi atau bukan bumi menjual kepada bumi (pendek kata yang membeli adalah bumi), ia secepat satu bulan (biasa).

Jika bumi menjual kepada bukan bumi, ia boleh jadi ditolak beberapa kali dan perlu melalui proses rayuan. Walaupun telah dirayu beberapa kali belum tentu diluluskan.

Kes yang paling lama pernah didengari adalah selama 2 tahun. Dan balasan terakhir daripada state adalah diarah tidak boleh dipindahmilik untuk 2 tahun mendatang.

4. Adakah cara tertentu untuk mendapatkan state consent jika bumi menjual kepada bukan bumi?

Ada. Si penjual sakit teruk dan memerlukan duit untuk rawatan (perlu dokumen sokongan) dan telah membuktikan tiada pembeli bumi yang ingin membeli (perlu sokongan iklan jualan). ---> boleh minta nasihat peguam. Tempoh masanya bukan juga sekejap kerana perlukan menunjukkan effort penjual.

5. Nampaknya sukar untuk bumi menjual kepada bukan bumi. Bagaimana kalau bumi jual kepada bumi adakah apa-apa risiko?

Satu-satunya risiko menjual dengan bumi adalah 'tidak dapat nak jual mahal'. Diketahui kuasa membeli bumi sangat lemah. Maka mereka sekadar membeli pada market value atau di bawah market value. Jarang sangat yang akan membeli di atas market value.

Nota:

Jika penjual bumi mahu juga menjual kepada bukan bumi dan pembeli sanggup menunggu, keseluruhan 10% booking akan disimpan oleh agensi (3.18%) dan peguam (6.82%) sehingga consent diterima (kalau 2 tahun pun kena simpan 2 tahun lah).

S&P yang ditandatangani adalah S&P bersyarat.

Dalam keadaan ini sanggupkah penjual mendapat 100% duit selepas tempoh yang lama sedangkan nilai hartanah telah meningkat?