BLOG HAMIZI - HARTANAH, PEMBIAYAAN, TAKAFUL & RANCANG HARTA PUSAKA ISLAM

Cadangan Keempat: Dana Pembiayaan Untuk Pekerja Swasta Sejak dahulu bank tidak pernah bekerjasama untuk memberi pinjaman walaupun diarahkan oleh kerajaan mahupun Bank Negara. Bank ada pengurusan risiko mereka sendiri, maka untuk kelihatan comply dengan Bank Negara, mereka ada syarat-syarat ketat lain pula yang boleh menyebabkan pinjaman tidak diluluskan. Kerajaan mungkin boleh membuat dana seperti PTPTN untuk pekerja swasta meminjam di mana syarat pinjaman lebih mudah dengan faedah yang rendah untuk pembeli rumah pertama.

Cadangan Ketiga: Jangan Percaya REHDA REHDA adalah persatuan untuk pemaju. Mereka pastilah menjaga kepentingan pemaju. Harga rumah bukan naik semata-mata kerana kos pekerja dan kos bahan mentah.  Kebanyakan keadaan kenaikan adalah disebabkan permintaan (demand) dalam pasaran. Harga rumah baru ditentukan oleh harga jiran subsale mereka.

Cadangan Kedua: Masalah Terlalu Banyak Agensi Yang Membina Rumah Mampu Milik, Baik Disatukan . Tiada satu standard yang dikongsi bersama oleh SPNB, PR1MA, RUMAWIP dan Rumah Selangorku misalnya dalam mentakrif rumah mampu milik. RUMAWIP lebih dilihat membuat kajian dalam mentakrifkan rumah mampu milik. Mereka kenal penduduk mereka. Kesemuanya  patut diletak di bawah 1 entiti iaitu di bawah PR1MA kerana mereka sudah ada AKTA PR1MA yang perlu ditambahbaik.

Cadangan Pertama: Masalah Projek Terbengkalai Mewujudkan undang-undang di mana bagi projek yang telah terbengkalai setelah melebihi tempoh 3 tahun, tanahnya akan dirampas oleh kerajaan tanpa pampasan. Projek ini akan samada dipulihkan atau dibangunkan semula oleh kerajaan. Mengklasifikasikan projek sebagai terbengkalai bukanlah menjadi simbol kegagalan Jabatan di KPKT tetapi ia adalah simbol penguatkuasaan. Terdapat banyak projek yang pada fizikalnya adalah terbengkalai tetapi hanya diberi taraf sakit kerana pegawai takut menjejaskan KPI mereka. Tanpa status terbengkalai, pembeli tidak dapat mengusahakan pemulihan projek bersama pemaju penyelamat dengan bantuan kerajaan Negeri dan KPKT. Pemaju-pemaju perlu digredkan supaya ia menjadi galakan kepada mereka untuk memberi kualiti yang baik.

Kalau tanya saya bagaimana hendak menyelesaikan masalah perumahan di Malaysia, ini jawapan saya: Hapuskan kemudahan pinjaman peribadi dan kad kredit. Majoriti peminjam tidak tahu menguruskan hutang. Menyebabkan pinjaman perumahan selalu ditolak kerana hutang tak produktif yang menjejaskan DSR. Projek perumahan mampu milik yang dibangunkan kerajaan perlu berada di luar prime area. Kos tanah yang murah dan boleh jual murah tanpa perlu subsidi melampau. TH Properties membangunkan perumahan di atas rezab Melayu menggunakan internal funding kerana tanah rezab Melayu adalah lebih murah. Internal funding mampu mengurangkan cost of financing. TH banyak duit. Jika sekarang membina 4 unit rumah tidak perlu lesen pemaju, apa kata dibesarkan sikit kepada 10 unit. Ini dapat mengurangkan kos pembangunan projek kecil. Jangan lagi wujudkan skim DIBS. Kalau takde 10% jangan bagi beli. Oleh itu, pemaju akan lebih bertanggungjawab membina rumah yang berpatutan. Tiada inflated pric...

Di dalam pembentangan belanjawan lalu, Menteri Kewangan ada menyatakan cadangan FUNDMYHOME iaitu satu skim untuk membantu pemilikan rumah secara crowdfunding atau peer to peer financing. . Saya tidak bersetuju dengan kaedah ini walaupun belum dibentangkan perinciannya (akan dilakukan oleh Suruhanjaya Sekuriti). . Pada pendapat saya ia adalah permulaan kepada krisis sub-prima. Ada beberapa sebab membuatkan saya kata begitu iaitu: . . 1. Skim ini memberi hutang kepada yang tidak layak. . - Perlu diingat bahawa selama ini kita tidak menghadapi krisis sub-prima kerana bank di Malaysia menilai tahap kredit setiap pemohon yang ingin meminjam dan menolak mereka yang tidak layak. . 2. Penilai yang bakal menilai selepas 5 tahun nanti pasti juga ada kepentingan (walaupun kononnya bebas) mungkin akan memanipulasi penilaian supaya nilai kekal pada harga yang tinggi supaya semua pihak untung (tetapi pembeli akan rugi). . - Adat orang berniaga, dia akan menurut tuan yang m...

Ini sesuatu yang 'menggemparkan' ramai orang terutamanya bagi pemilik yang bercadang melupuskan hartanah pada tahun hadapan yang menyangka tiada perubahan kepada 0% CKHT jika dijual selepas 5 tahun.. . Jika dilihat kepada angka 5% kelihatannya seperti banyak. Jangan runsing. 5% adalah berdasarkan keuntungan bukannya harga jual. Kalau untung kena cukai. Kalau rugi tiada lah cukai. . Pengiraan untung adalah = harga jualan - harga belian. . Harga jualan boleh dikurangkan dengan belanja melupuskan iaitu fees yang dibayar kepada agensi hartanah, peguam dan kos renovasi (kemuka bukti). . Harga belian juga boleh dinaikkan dengan belanja ketika membeli iaitu fees dibayar kepada agensi hartanah (ini jika penjual tidak membayar kos berkenaan) dan kos peguam. . Maksud di atas, keuntungan boleh dikecilkan bila semua kos relevan dimasukkan. Maka nilai RM bagi 5% itu adalah bertambah kecil. . Untuk CKHT ini setiap orang daripada kita boleh meminta dikecualikan ...

Adakah rumah akan jadi murah apabila kerajaan tidak mengenakan SST kepada bahan mentah utama. . TIDAK SEMESTINYA. . Ada beberapa perkara untuk difahami. . 1. Penetapan harga rumah baru bukan berdasarkan kos tetapi berdasarkan harga rumah subsale kejiranan berkenaan. . Maksudnya kalau boleh jual murah pun, pemaju tidak akan jual murah sebab harga subsale di kejiranan berkenaan mahal dan diterima oleh pembeli (ada demand). . 2. Hanya segelintir pemaju untuk kawasan tertentu mungkin akan memberi diskaun harga untuk mempercepatkan jualan. Ini bergantung kepada strategi syarikat pemaju. . 3. Bukan cukai GST sebelum ini sahaja menyebabkan kos pembinaan naik, tetapi penyumbang utama adalah harga minyak yang berubah setiap minggu yang menyebabkan elemen risiko yang dimasukkan dalam harga bahan mentah menyebabkan semuanya naik. . Ketidaktentuan harga minyak sangat berbahaya berbanding GST kerana kos pengangkutan dimasukkan dalam harga bahan mentah. Menstabilkan h...

Langkah kabinet bekukan kelulusan projek hartanah mewah (kondominium mewah, pusat beli belah, komersil) di KL TIDAK menangani punca sebenar lambakan hartanah tidak terjual . Jadi apakah punca sebenar? . Pertama ketahui segmen mana yang tidak terjual i. rumah kediaman.   - sumber NAPIC:     17% (bawah RM250K)     33.9% (RM250K - RM500K)     35.3% (RM500K - RM1M)     13.8% (atas RM1M) ii. komersil iii. pusat beli belah . Punca rumah kediaman tidak terjual: i. BNM kata punca utamanya bilangan projek tidak selaras dengan apa yang mampu dibayar oleh isi rumah ii. Lokasi tidak menarik. Jarak jauh dari tempat kerja dan jaringan pengangkutan yang tidak baik iii. Pembeli suka landed berbanding high rised iv. Yang berminat nak beli tak layak dapat loan . 👆punca dah tahu. . 50% rumah bawah RM500K tak terjual. 13.8% atas RM1M tak terjual. Di sini jelas sebab pendapatan isi rumah bermasalah. . Pemaju berlumba-lumba jual rumah di ata...

Baru-baru ini terdapat masalah baru dalam pasaran sub-sale. . Rumah yang baru dapat kunci dan ingin dijual oleh owner didapati market valuenya adalah lebih rendah daripada nilai dalam S&P dengan pemaju. . Apabila ditanya dengan bank, mereka menjawab para penilai panel mereka mengatakan bahawa rumah-rumah ini dijual pada harga masa hadapan (dalam S&P). Maka, penilai membuat pembetulan kepada harga berkenaan. . Untuk bahasa mudah atau contoh mudah, rumah yang baru siap ini dijual pada 2015 dan 2016 dengan harga pada 2020 atau 2022. . Sudah tentu owner ini dapat rebat dan mungkin tidak keluar duit sesen pun tetapi harga yang dibayar selepas rebat berkenaan itu adalah harga 2018. . Faham ke faham?

Beberapa tahun kebelakang sehingga kini didapati pasaran hartanah menjadi perlahan. Ini adalah apa yang dirasa oleh Perunding Hartanah yang pernah merasa masa up and down. Jangan dilihat kepada statistik. Statistik itu banyak ralat dan penipuan. Kalau dirujuk statistik, terdapat kejatuhan jumlah transaksi tetapi terdapat kenaikan nilai transaksi, bermakna kurang jualan tetapi yang terjual harganya mahal atau mungkin meningkat. Kenapa saya kata statistik itu menipu? Ini kerana statistik tidak dapat membezakan adakah ini kes mark-up atau nilai transaksi sebenar. Kepada Perunding Hartanah yang berada di barisan hadapan, kami berhadapan dengan kes jualan di bawah harga pasaran yang bukan sedikit. Malahan majoriti jualan hanya terjadi hanyalah kerana kes mark-up untuk subsale dan rebat besar-besaran projek under construction. Ini bukan kerana kehebatan pembeli mengaplikasi konsep 0 entry yang diajar oleh R. Kiyosaki, tetapi sememangnya kebanyakan pembeli ada 0 du...

. Dewasa ini isu perumahan rakyat menjadi isu yang hangat diperkatakan. Harga rumah yang sangat mahal dan jauh dari jangkauan rakyat marhaen termasuk anak muda tidak ditangani dengan baik oleh pihak kerajaan. Pelbagai skim yang diwujudkan oleh kerajaan tidak menyelesaikan masalah pokok malahan ia hanya bersifat kosmetik atau keputusan populis semata-mata. . TAKRIFAN RUMAH MAMPU MILIK . Agensi kerajaan tidak sepakat mentakrifkan apa yang dikatakan rumah mampu milik di mana Jabatan Perumahan Negara (JPN) mentakrifkan rumah di bawah RM300,000 sebagai rumah mampu milik, Syarikat Perumahan Negara Berhad (SPNB) pula mentakrifkan rumah di antara RM100,000 ke RM300,000 sebagai mampu milik manakala Perumahan Rakyat 1Malaysia (PR1MA) mentakrifkan harga di bawah RM400,000 sebagai rumah mampu milik. . Mampu milik tidak seharusnya berdasarkan harga rumah semata-mata tetapi ia perlu berkait dengan saiz rumah, rekabentuk dan komuniti. Saiz rumah (binaan) seharusnya tidak b...