BELI DENGAN PEMAJU, BUAT KAJIAN SENDIRI

Biasa anda lihat pemaju menjemput so-called pakar hartanah untuk mempromosikan projek mereka dan anda akan terpersona dengan semua sales pitch yang dibuat oleh mereka sehingga anda booking sebuah unit tanpa fikir panjang.

Ditambah pula, jika anda bayar booking pada hari berkenaan sangat banyak kelebihan ditawarkan oleh pemaju. Ini adalah promosi yang bersifat urgency.

Nasihat saya jangan dengar dan percaya cakap pakar berkenaan semata-mata. Buat analisa anda sendiri. Kebanyakan pakar ini dibayar oleh pemaju untuk hadir. Adakah anda fikir mereka akan memburukkan projek berkenaan?

Saya tidak menentang mana-mana pakar hartanah. Cuma saya tidak setuju dengan marketing menipu seperti membesar-besarkan kelebihan projek (kerana dibayar oleh pemaju). Namun jika ia memang benar-benar bagus tiada salahnya.

Pendek kata, buat juga analisa sendiri dan kawal emosi anda semasa di Sales Gallery. Kalau betul bagus (sesuai dengan kriteria anda), teruskan membeli. Bukan sebab ikut-ikut orang.

SALAH FAHAM ATAU KENA TIPU

Ini satu contoh klasik bagaimana pembeli bumiputera boleh kena tipu oleh pemaju:

Pembeli bumiputera yang naif ini hendak beli rumah untuk pelaburan (jual semula selepas beberapa tahun). Untuk memaksimakan keuntungan, pembeli tersebut membeli lot-lot yang dikatakan lot bukan bumi (supaya lain kali boleh dijual kepada bukan bumi dengan harga yang mahal), setelah dipengaruhi oleh sales person bagi pihak pemaju.

Status bumi lot atau bukan bumi lot adalah status semasa jualan pertama daripada pemaju kepada pembeli pertama, tetapi selepas itu status tadi tidak ada lagi.

Masalahnya bila rumah itu berstatus leasehold, terdapat sekatan kepentingan yang memerlukan state consent untuk dipindahmilik. Dan bagi seorang bumiputera untuk menjual kepada bukan bumiputera, sangat susah untuk mendapat consent, menyebabkan majoriti pembeli bukan bumiputera tidak berminat.

Kesiannya, dah lah rugi masa beli tak dapat diskaun 7% (lot bukan bumiputera), nak jual pun tak berapa mahal sebab kuasa membeli pembeli sub-sale bumiputera mungkin lebih rendah.

Maka, sebelum melabur duit, pergilah melabur kepada ilmu. Atau berkawan dengan mereka yang bijak pandai dalam bidang berkaitan. Mungkin mereka tidak kaya macam anda, tapi mereka pandai buat orang lain kaya.

Bukankah ramai yang begitu.

EJEN TIDAK BERSALAH, HENTIKAN LAWAK INI

Memang punchline (lawak) bila ada orang yang kata bahawa ejen / perunding hartanah yang menyebabkan harga hartanah naik mendadak.

Harga hartanah naik disebabkan kesan demand & supply, kegiatan spekulator dan yang paling jarang orang sebut adalah PENILAIAN MENGGUNAKAN KAEDAH COMPARISON.

1) Demand dan supply

Kalau dah demand melebihi supply maka pembeli sanggup menawar harga yang mahal berbanding market value. Oleh itu market value sentiasa naik kerana harga jualan baru (yang lebih mahal) tersebut menjadi market value yang baru.

2) Spekulator

Kegiatan jual beli oleh so called pelabur hartanah (spekulator) dalam tempoh masa yang singkat juga satu sebab mengapa harga hartanah semakin naik. Mereka membeli dengan harga rendah daripada pemaju (setelah semua diskaun atau rebat) dan menjualnya apabila siap (2-3 tahun kemudian) dengan keuntungan bersih beberapa puluh ribu misalnya (setelah ditolak cukai).

3) Penilaian menggunakan kaedah comparison

Penilai menilai hartanah berdasarkan rekod terdahulu (sehingga 2 tahun ke belakang dalam rekod JPPH). Maka sentiasa juga penilaian terbaru (market value baru) lebih mahal daripada sebelumnya. Jikalau kaedah penilaian lain digunakan mungkin ia tidak akan jadi begini.

YANG ANDA PERLU TAHU:

Agensi hartanah hanya mengenakan caj 3% daripada harga jual. Tidak banyak beza pun kalau mereka jual mahal atau murah. Malahan mereka lebih suka jual murah kerana ia membuatkan hartanah berkenaan lebih senang dijual. Akan tetapi, harga jualan adalah harga yang dikehendaki oleh pemilik bukannya ejen.

Contoh:

Katakan harga pemilik ingin jual adalah RM500K, maka 3% fees agensi bersamaan RM15K.
Dan katakanlah pembeli ingin membeli pada harga RM450K, maka fees 3% agensi bersamaan RM13.5K.

Nampak tak bahawa perbezaan RM50K harga hanya mengurangkan fees sebanyak RM1.5K? Bukannya banyak kesan kepada agensi.

Sudah tentu agensi suka saja menjual pada harga RM450K. Tapi apakan daya, harga jualan adalah mengikut kehendak pemilik bukannya ejen. Kalau pemilik berkeras untuk jual pada harga yang tinggi, ejen akan mengikut sehinggalah wujud willing buyer yang sanggup membeli dengan harga berkenaan.

KESIMPULAN:

Amat salah jika sesiapa menyatakan kenaikan harga hartanah adalah kesalahan ejen / perunding hartanah. Itu sememangnya dakwaan tidak berasas.

NOTA:

Kenaikan kos bahan binaan, pekerja, tanah serta kos pembangunan lain jarang sekali diambil kira oleh pemaju dalam menentukan harga jual. Pemaju menentukan harga jual projek baru mereka berdasarkan apa harga yang jiran mereka jual (subsale).

JANGAN TANYA EJEN SOALAN BEGINI

Jangan tanya ejen hartanah samada mereka mempunyai unit hartanah yang dijual 30% - 40% bawah harga pasaran dengan yield 8% ke atas untuk anda beli dengan menggunakan mark-up loan (loan 100% atau nama lainnya tanpa modal).

Sebabnya:

1.  Itu cerita zaman dahulu-kala, sekarang sudah sukar didapati dalam sub-sale market. Mungkin wujud dalam lelongan sahaja.
2. Kalau ada pun, ejen hartanah ini terlebih dahulu membelinya, kerana mereka mempunyai maklumat terawal. Lagi pula kebanyakan ejen hartanah ini banyak duit.
3. Minta tolong dengan air liur ini memang jaranglah orang nak tolong. Bukan tolong orang miskin papa, tolong orang invest, tapi satu sen haram pun tak mahu beri insentif.

Di luar sana ramai guru hartanah yang mengajar benda begini. Mereka tidak tipu. Tetapi mereka tidak beritahu hal sebenar iaitu, ini adalah cerita 5 tahun dahulu, bukan cerita sekarang.

BELI TANAH KAMPUNG STYLE

Orang Melayu selalunya penjimat. Mereka suka beli murah. Begitu juga dalam hal beli tanah lot banglo.

Kebanyakan pembeli ini tidak tahu apakah jerat yang mereka sedang hadapi. Bila tanah lot banglo itu terlalu murah cuba tanya soalan berikut:

i. siapa yang buat infra (paip air, tiang elektrik, sistem pembentungan, saliran, tembok penahan)?

ii. apakah status geran? pertanian atau bangunan kediaman?

iii. sudah adakah geran individu?

iv. apakah lokasi ini selamat (bebas banjir dan tanah runtuh)?

v. adakah syarat lain yang berbeza atau istimewa?

vi. kenapa murah sangat?

vii. bank mana yang bagi pinjaman?

Kalau banyak sangat kos lain yang belum diambil kira sebaiknya anda buat kajian kos keseluruhan. Mungkin saja ia tidak berbaloi. Jangan ikut nafsu.