STATISTIK SUCCESS RATE JUALAN PROPERTY

Hanya 5% property owner berjaya jual propertynya sendiri. Maksudnya dalam 100 owner yang cuba jual sendiri, hanya 5 orang sahaja yang berjaya jual.

80% property listing yang dipunyai oleh ejen sahaja yang terjual manakala baki 20% tidak berjaya dijual. Maksudnya kalau ejen pegang 100 property listing, 80 akan terjual manakala 20 lagi memang tak terjual.

VALUER KENA BLACKLIST DENGAN BANK???

Saya agak kenapa. Sebab valuer ini selalu bagi value paling tinggi berbanding valuer lain. Malahan mungkin value yang tak munasabah asalkan berani sign.

Tujuannya nak bisnes. Sebab banyak pembeli miskin nak mark-up loan (deposit tak ada). Kena bagi at least 15% di atas harga pasaran yang average.

Ini dilema valuer. Bagi value betul tak terpilih handle kes. Tak ada bisnes, tak ada duit. Bila berani macam ini, kena blacklist.

Kenapa sekarang bank baru nak blacklist?

Di Malaysia ini memang macam itu. Kau nak buat tak betul jangan sampai kena tangkap. Selagi tak tertangkap kira kau baik lah.

Saya fikir pasti ramai dalam kalangan mark-up loan ini sudah tak mampu bayar bulanan rumah mereka menyebabkan kes lelong bertambah.

Bank ini tak suka lelong. Bisnes mereka bukan bisnes lelong. Bisnes mereka bisnes riba'. Lagi banyak orang berhutang dengan mereka dan mampu bayar itu sangat baik.

Bila kes lelong banyak berlaku dan didapati terjual terlalu murah daripada harga yang dinilai sebelum ini (lelong memang lebih murah, tapi kalau terlalu murah nak kena siasat), maka red flag kepada bank.

Siasat punya siasat tengok semua kes nama valuer yang sama keluar, dah trigger bank. Mungkin blacklist ini temporary atau juga permanent atau subject to rayuan. Wallahualam.

Bank bukan tak tahu dari awal. Depa buat tak tahu je. Bila ekonomi teruk depa akan strict dan enforce peraturan yang depa silent-kan sebelum ini. Bank akan jadi konservatif.

Sekarang interest rate memang rendah, tapi cabaran baru melanda. Ada sesetengah value yang dapat tahun lalu dah tak dapat tahun ini (mungkin juga sebab valuer takut kena blacklist) dan kedua bank melalui risk management decision dah ketatkan kriteria-kriteria kelayakan peminjam.

Kepada REN season macam saya ini dah selalu lihat setiap kali ada krisis ekonomi. Tak ada yang pelik, cuma perlu adjust dengan cara educate penjual dan pembeli. Kami REN nak bagi deal jadi, penjual dapat duit, pembeli dapat rumah, kita cari jalan tengah.

FLAT ROOF

Biasa tengok rumah berbumbung flat roof di bahagian car porch?

Ada yang kata senang leaking.

Ada yang pergi renovate jadikan bilik.

Kalau ada flat roof ini dan anda ingin renovate jadi bilik, maka minta Engineer kirakan loading, sebab ditakuti design asal tak mampu tanggung beban dan perlu diperkuatkan dahulu.

Design asal untuk tanggung air hujan sahaja. Anda pula pergi letaklah almari, katil king, bath tub, pasu bunga gergasi. Itu belum kira loading daripada bumbung baru dan tiang baru. Kalau macam itu tunggu masa sahaja nak jadi crack.

Tapi kalau anda biarkan tak buat apa-apa dan anda tak nak leaking, rajin-rajin panjat ke atas (dengan tangga) dan bersihkan (sapu) slab itu. Kadang-kala habuk, pasir, debu, sampah banyak menyebabkan air hujan lambat lepas menyebabkan ia mencari jalan keluar melalui slab. Maintenance kena buat.

BINA BANGLO DENGAN KOS YANG RENDAH

 

Kalau bajet adalah masalah besar anda nak bina banglo sendiri, anda boleh jimatkan kos dalam pembinaan dengan cara:

1. Guna cement sand bricks untuk keseluruhan rumah.

2. Beli sendiri barang seperti floor dan wall tiles di kedai hardware. Stok lama yang bakinya sangat sedikit selalunya hardware lupuskan dengan harga sangat murah tak masuk akal. Tapi sebelum pergi beli kira dahulu keluasan, jangan nanti tak cukup.

3. Roof tiles (atap) juga sama seperti No. 2.

4. Upah kepala Indonesia, dan anda beli barang (jimat kos pada barang). Pekerja itu kepala Indonesia itu cari.

5. Kalau nak pasang kornis sangatlah murah harganya di kedai hardware. Tapi guna pekerja Indonesia.

Nota:

No. 4 dan 5 bukan bermaksud menggalakkan penggunaan PATI.

BINA BANGLO SEJUK

Kalau bina banglo sendiri, dan nak rumah itu sejuk (kurang penggunaan aircond) ada beberapa cara. Cara yang biasa adalah menggunakan clay bricks (bata merah) berbanding cement sand bricks.

Tapi itu tak berapa bermakna sangat.

Kalau ada bajet buat begini:

1. Ceiling height mesti tinggi. Clear dari lantai ke ceiling dalam 3.2 meter.

2. Di bumbung selepas pasang kekuda (roof truss), kena letak rock wool dan aluminum foil sebelum letak roof tile (atap).

3. Pasang kipas ventilator yang menyalurkan keluar udara panas dekat bumbung.

Dalam design kita sama juga macam bisnes ada CAPEX ada OPEX.

CAPEX - Capital Expenditure - Kos Modal Awalan

OPEX - Operational Expenditure - Kos Operasi

Kalau nak OPEX rendah, CAPEX kena tinggi. Kalau CAPEX rendah, OPEX akan tinggi.

Kalau design rumah nak murah, maka bil elektrik bulanan kerana penggunaan aircond akan lebih tinggi.

RUMAH BERHANTU

Rumah berhantu ini rumah yang dah lama tinggal dan dah ada jin tinggal di dalam yang mengganggu.

Saya ada dua pengalaman dengan rumah berhantu. Dua-dua di Shah Alam.

Satu rumah untuk disewakan, penyewa kelam-kabut keluar selepas setahun. Dapat bawa penyewa baru, dia berborak pula dengan jin di rumah itu. Habis viewing baru owner bagitahu penyewa sebelum ini keluar sebab baby dia selalu menangis (kena gangguan). Kes ini penyewa baru jadi sewa sebab dia memang boleh handle.

Sebuah rumah lain untuk dijual. Ini saya masuk dua kali. Sekali masa ambil gambar dan sekali lagi masa bawa prospek. Kali kedua saya masuk rumah, bila balik saya rasa sakit badan dan batuk kuat.

Bila pergi berubat, perawat kata ada jin menumpang. Bila saya tunjukkan gambar rumah, dia kata ada banyak jin dalam rumah tu.

Selepas kejadian itu bila ada viewing saya minta kawan saya yang masuk. Jin tak ganggu semua orang, ramai orang takde hal. Yang tak boleh, adalah orang yang boleh nampak depa (terbuka hijab) dan orang yang pernah kena santau.

Rumah tersebut tak boleh nak jual sebab uzur. Semua yang datang minta diskaun melampau. Owner pula degil tak nak repair sikit. Saya cerita peristiwa saya sakit itu, dia kata dia bagi adik dia tengok gambar tu ya memang banyak jin (adiknya boleh nampak juga). Saya minta owner tengok sendiri condition rumah, kalau dia boleh repair dulu, baru boleh jual harga yang dia nak. Dia pergi tapi dia tak berani masuk. Dia duduk luar sahaja.

Jadi bila saya masuk rumah tinggal yang dah lama, bila saya rasa seram sikit balik nanti confirm kena cari perawat untuk berubat. Itulah asam garam jadi ejen ini. Itu sebab fees kami 3%. Bergadai nyawa.

JADI EJEN JUAL RUMAH MAHAL LEBIH SENANG

Kalau nak senang kerja jadi ejen, jual lah rumah yang harga RM1 Juta ke atas. Bukanlah senang jual maksudnya hari ini dapat listing minggu depan boleh jual.

 

Tapi lebih kepada senang screen buyer. Buyer yang berkemampuan sahaja berani call ejen. Ada jugalah seorang dua scammer dalam ramai yang call tu. Tapi still lebih mudah screen berbanding rumah bawah RM1 Juta.

Yang kedua kerja senang, sebab ejen hanya perlu bawa viewing. Kalau buyer suka dan dalam bajet dia, dia beli. Dia ada banker sendiri (preferred customer kepada bank tertentu) dan dia ada peguam sendiri untuk buat S&P. Kalau 10 orang buyer mungkin 1 sahaja yang nak minta ejen uruskan semua.

Penjual pun begitu juga. Selalunya ada peguam sendiri. Saya paling suka bila penjual dan pembeli pakai peguam masing-masing. Jadi bila ada masalah nanti korang bergaduh lah sama sendiri sebab korang pakai lawyer sendiri.

Gurau sahaja. Sebenarnya ejen tak boleh paksa penjual dan pembeli menggunakan peguam dan bank yang ejen recommend. Kita recommend nak memudahkan perjalanan urusniaga sahaja.

Itulah kesenangan kalau jual rumah mahal-mahal. Takde korang sibuk nak kena explain macam mana urusan jual beli sebab depa biasanya dah selalu jual dan beli rumah sebelum itu.

Jadi ejen jual rumah mahal tak perlu pandai sangat. Ejen rumah murah je nak kena pandai macam-macam terutama ilmu mark-up loan.

LEAKING DI FLAT ROOF

Viewing di rumah banglo di Cyberjaya. Masa nak balik lepas view berbual dengan owner. Salah satu cerita pasal leaking di bumbung rata (flat roof) dekat car porch/driveway. Kata owner dia dah repair waterproofing 3 tahun lepas tapi ini nak kena buat lagi.

Prospek pembeli tadi Consultant Civil Engineer. Saya juga Civil Engineer yang pernah buat maintenance dan handle masalah leaking. Masa kami berdua keluar dari rumah, prospek kata ini nak kena tengok kenapa. Itulah Civil Engineer. Bila kita nampak leaking kita tak kata waterproofing ada problem.

Kalau tanya orang yang bukan Civil Engineer atau kontraktor balik-balik cerita waterproofing rosak. 2-3 tahun buat balik. Itu sajalah yang depa dok ulang-ulang.

Gred konkrit tertentu sebenarnya boleh mencapai tahap waterproof. Tetapi workmanship semasa kerja konkrit selalu menyebabkan kualiti tidak tercapai.

Dalam kes rumah tadi saya lihat kemungkinan besar adalah fall pada flat roof itu gradientnya tidak cukup curam untuk air mengalir terus ke bawah. Mungkin ada air yang bertakung ataupun bila hujan lebat air terlalu perlahan turun (kerana tidak cukup curam).

Kedua mungkin selepas diletak waterproofing sebelum ini, lapisannya tidak dilindungi atau telah tercedera. Pengalaman saya lapisan waterproofing akan dilindungi oleh cement render tetapi cara handling semasa menjalankan protection juga boleh mencederakan lapisan waterproofing.

Apapun, perlu juga diketahui air mencari jalannya sendiri. Walaupun kita nampak watermark di A mungkin kebocoran sebenar yang serius di F. Ada cara repairnya. Kena baiki konkrit yang lemah dahulu dengan kaedah grouting dan kemudian baru letak waterproofing dan lapisan perlindungan sebelum cement screed dan render dengan fall yang lebih curam.

TIPS UNTUK OWNER BUAT IKLAN DI MUDAH.MY

Saya selalu buka iklan di Mudah.my. Bukan sahaja saya iklankan listing tetapi saya juga kadang-kala tengok rumah untuk disewa atau dibeli.

Selalu nampak iklan yang owner jual atau nak sewakan, iklannya langsung tak menarik.

Tuan/puan owner. Saya tahu tuan/puan kedekut nak bayar khidmat ejen. Itu hak tuan/puan. Tapi buatlah iklan tu senonoh sikit.

Banyak kelemahan dalam iklan tuan/puan. Tak selera pembeli dan penyewa yang serius (macam saya) nak pergi view rumah tersebut.

Saya senaraikan apa nak dibaiki di bawah.

1. GAMBAR

Ambil gambar banyak-banyak. Sebab bila buka dekat pc ada gambar yang tak cantik kena buang. Pilih yang cantik sahaja.

Yang cantik tu ambil gambar LURUS, TEGAK, kalau boleh nampak lantai, dinding dan siling. Kalau nak nampak besar kena ambil shot level lutut atau atas kepala. .

Pastikan juga pencahayaan jelas. Jangan gelap, kabur atau ada bayang-bayang. Masa ambil gambar tu ON semua lampu.

Yang penting juga, dalam gambar tu ambil lah shot rumah tu kemas dan bersih. Janganlah ada sampah, ada kain bersepah tak lipat, anak-anak berlingkar depan TV dll.

2. DETAILS

Tulis perincian dalam iklan tu cuba fikir siapa yang akan suka nak tinggal di sini? Jadi tulis perincian berkenaan. Contohnya, kawasan komuniti Melayu, berhampiran sekolah (nama sekolah), gated and guarded dll.

Ini tulis pun malas. Yang dia ingat nak tulis, "Ejen jangan telefon". Kalau kes macam ini baik ejen yang handle.

Nota:

Dah try sebulan dua iklan sendiri tapi tak jalan tu pakailah ejen. Takde maknanya nak jual sendiri. Banyak lagi ilmu menjual ni nak kena belajar.

SERIOUS BUYER

Apa maksud serious buyer? Adakah dia berwatak serius? Adakah misai dia tebal? Adakah dia seorang boss? Adakah dia tak tahu senyum?

Bukan.

Serious buyer adalah buyer yang serius nak beli. Since saya cerita pasal hartanah, maksudnya buyer serious nak beli hartanah adalah buyer yang ada duit deposit, boleh lepas loan dan bukan melancong dan melencong.

Serious buyer selalunya akan bayar booking dalam masa tidak lebih dua minggu selepas viewing. Yang paling serious lepas viewing terus booking.

Jadi kalau buyer dah dekat sebulan pun belum berbunyi maksudnya tak serious. Dia masih melancong. Kalau macam ini jangan berharap sangat. NEXT kan saja.

PROPERTY TAK TERJUAL?

Kalau property anda tak terjual ketahuilah ada dua sebab sahaja. Pertama iklan tak banyak. Kedua harga itu buyer rasa masih mahal.

Selalunya lebih banyak sebab kedua.

Anda kata anda dah turunkan below market value pun masih tak ada buyer call. Sebabnya harga itu masih buyer perceive mahal.

Turunkan sampai ada satu call mula masuk disebabkan iklan di property portal (bukan banner). Tahan harga itu beberapa ketika. Kalau banyak call masuk maka harga itu dah diterima tapi buyer Malaysia ini suka tawar-menawar, maka expect beberapa puluh ribu lagi diskaun.

Tapi jika selepas satu call itu takde lagi call, maka turunkan lagi harga dan repeat seperti perenggan di atas.

Senang je kan nak jual? Bukan susah mana pun. Turunkan harga ada lah buyer.

Nota:

Buyer call daripada banner tak boleh dikira kerana dia tak tahu harga iklan. Mana-mana medium yang buyer call tanpa tahu harga tak boleh dikira.

CARA EJEN INSPECT RUMAH & DAPATKAN MARKET VALUE

 

Di sini saya sertakan checklist yang saya sudah edit daripada checklist yang disediakan oleh PropertyGuru. Checklist ini telah disusun semula mengikut skema yang digunakan oleh ejen hartanah untuk mendapatkan market value daripada bank.

.

Maka, jika tuan/puan ingin dapatkan market value dengan tepat sebaiknya dapatkan semua maklumat ini dahulu baru pergi ke bank.

 .

Jika banker anda boleh beri market value tanpa maklumat ini semua senang cakap dia menipu atau tidak adil kepada anda.

.

Ada maklumat dalam check list ini juga tidak membawa makna kepada value tetapi ejen perlukan kerana akan ditanya oleh pembeli seperti ruang tamu dan bilik tidur utama menghadap arah mana.

.

Kalau nak senang guna sahaja khidmat ejen hartanah. Tak payah pening kepala.

HARGA IKLAN PROPERTY

Berikut adalah harga-harga iklan di portal hartanah buat ketika ini. Kebanyakan Perunding Hartanah yang serius seperti kami mengiklan di sini:

✅ iProperty: RM3.83 per listing.

✅ PropertyGuru: RM1.75 per listing

✅ EdgeProperty: RM0.00 per listing

✅Mudah.my: RM5 per listing

Walaupun iProperty, PropertyGuru dan EdgeProperty kelihatan lebih murah daripada Mudah.my namun untuk membuka akaun anda perlu ada upfront yang agak besar yang keseluruhannya di antara RM900 - RM3,830 setahun.

Tetapi Mudah.my anda hanya perlu minima RM50 sahaja sebagai modal permulaan.  

Bagi ejen yang ambil EXCLUSIVE LISTING mereka akan berhabis duit di portal seperti iProperty, PropertyGuru dan EdgeProperty bukannya di Mudah.my. 

Exclusive Listing yang layak dimasukkan ke dalam portal yang mahal

SOP SEBELUM TERIMA TANGGUNGJAWAB MENJUAL HARTANAH

Saya tak pernah ambil ringan kes membabitkan jual beli property.

Saya akan check semua benda sebelum saya ambil listing daripada owner.

Pastikan:

1. Yang melantik memang owner sebenar.

2. Sebab owner nak jual.

3. Dah ada geran atau belum. Kalau dah ada saya nak salinan.

4. Jika geran master dan pemaju telah digulungkan, siapa liquidator.

5. Berapa caj yang dikenakan liquidator kepada owner untuk urusan penjualan kepada buyer.

6. Adakah owner kena bayar CKHT (RPGT). Adakah owner boleh dapat waiver.

7. Semua kos yang perlu ditanggung oleh owner (agent fees, legal fees, liquidator fees jika ada).

8. Bolehkah direct transfer kepada buyer jika owner belum buat perfection. Atau kena double transfer.

9. Berapa market value, berapa reasonable price, berapa 'jiran lain' tengah jual. Saya jarang tanya berapa last price, kerana saya sendiri akan advise berdasarkan market feedback.

10. Semua di atas saya ulang setiap kali dapat kes baru.

PESANAN KEPADA PROSPEK BUYER

Kalau anda pergi view rumah dengan ejen, kemudian terserempak dengan jiran yang kepohci, sila abaikan semua cerita buruk pasal rumah itu.
.
Saya dah banyak jumpa kes di mana jiran-jiran mensabotaj ejen dengan bercerita buruk pasal rumah yang nak dijual. Sudah tentu masa mereka cakap itu mereka pastikan ejen tidak berada berdekatan.
.
Cerita paling banyak saya dengar adalah rumah ada hantu. Yang hantu sebenarnya jiran tu. Pandai pulak hantu tu duduk diam dalam rumah tak pergi rumah dia yang sebelah je tu.
.
Rumah kalau lama tinggal memanglah ada benda menunggu. Panggil sahaja perawat yang boleh menghalau keluar. Rumah kita duduk sekarang pun ada sahaja benda. Cuma kita rasa atau tak saja kehadirannya.
.
Berbalik kepada jiran tadi, biasanya jiran berkenaan samada nak beli sendiri, atau nak suruh sedara-mara dia beli dan nak beli sangat murah atau dia sendiri nak jadi broker. Itu sahaja sebab-sebabnya dia kepohci.
.
Kalau dah beli rumah tu dan faham jiran sebelah tu kepohci, first nak kena renovate adalah dinding luar kasi naik tinggi. 😆

COACHING REN

Semua nak minta coaching ni saya jawab sekali jalan lah. 🙈

1. Bila ada owner nak jual saya bagi template untuk check market value.

2. Saya check value lalu Cheah Hon Thung.

3. Bila saya bagitahu pada owner, saya tengok respon dia. Kalau mengarut saya hi hi bye bye. Kalau OK saya jumpa untuk ambil gambar dan sign form. Siapa nak jual lebih market value pun saya hi hi bye bye.

4. Yang saya sign Exclusive saya confident jual. Yang saya tak confident boleh jual (atas pelbagai sebab) saya sign General atau tak sign langsung.

5. Yang tak sign langsung 90% saya tak buat. 10% lagi saya buat dan cuba minta owner sign Exclusive.

6. Bila saya dapat buyer yang offer harga munasabah dan owner meragam, saya bagi 3 kali sahaja dia meragam. Lepas tu saya pulang balik listing suruh dia cari ejen lain.

7. Bila buyer ada minat nak beli saya akan cuba selesaikan masalahnya. Saya akan berfikir untuk buat proposal win-win di antara owner dan buyer.

8. Saya tak pernah ugut owner bahawa ini saja buyer yang ada kalau tak melepas. Saya bagi dia sehari untuk fikir. Apapun keputusan saya terima.

9. Kalau property bermasalah (selalunya geran) saya minta owner settle dahulu baru saya buat.

10. Saya tak layan owner yang WhatsApp spam gambar dan details.

Nota:

Listing saya mesti pada market value atau below market value. Yang nak jual mahal daripada market value, saya tak ambik. Ini bukan timenya. Dulu 2013 ya boleh jual above market orang banyak duit. Sekarang orang makan tak cukup.