KENAPA PEMAJU JUAL BULK PURCHASE

Habis tu boss, yang orang boleh beli bulk purchase tu harga mur-mur tak kan developer nak rugi?

Mesti ada soalan ini dalam kepala otak anda yang kecik tu kan?

.

Macam ini. Development dan construction ambil masa yang sangat lama. Anda nampak construction 2 atau 3 tahun. Tapi proses daripada awal, beli tanah, design dan approval boleh jadi dah bermula 2 tahun sebelumnya.

.

Oleh kerana masa yang lama ini, apabila projek sedang dibina mahupun selepas siap, banyak variables telah berubah. Kadang-kala ia memberi impak negatif kepada pemaju.

.

Pendek kata, ia tidak seindah seperti dijangka semasa di peringkat perancangan dahulu.

.

Perkara pertama yang membahayakan pemaju adalah CASHFLOW. Cashflow ini boleh terjejas teruk apabila project cost overrun, sales sendu, developer tak dapat bridging loan atau bridging loan dibatalkan oleh bank atau bisnes lain developer terjejas (ini jenis ada banyak bisnes dalam group of company).

.

Sebagai pemaju yang rasional, apabila finance department dah bagi red flag, depa kena ada exit strategy. Ini bukan cerita senang-senang nak bagi diskaun. Ada kertas kerja kena dibuat. Kena justify yang diskaun kepada bulk purchase group itu justifiable.

.

Maksudnya, kalau bulk purchase group minta discount kepada balance unit sampai 40 - 50% daripada selling price, kertas kerja itu perlu justify 'keuntungan' daripada keputusan itu. Adakah ia membantu cashflow pemaju? Dekat mana pemaju akan ada saving? Adakah ia akan membuatkan pemaju breakeven atau cut losses (minimum loss)? Adakah ia akan memberi peluang kepada pemaju untuk lepaskan projek ini dan explore projek lain (other opportunities)?

.

Ini kalau pemaju besarlah. Kalau pemaju kecik, tauke sorang je tekan kalkulator terus cakap On tak On.

.

Pemaju punya perangai kalau depa boleh jual sendiri depa akan jual sendiri (save cost). Ejen pun depa tak nak pakai. Kalau depa tak boleh jual depa pakai ejen. 3% pun depa bayar ejen. Kadang tu staggering sampai 7-10% pun dapat ke agensi (tapi REN dapat 3% je lah). Dan kalau ejen jual pun lambat atau tak boleh jual, maka bulk purchase adalah pilihan jelas terutama cashflow projection tak memberangsangkan.

.

Kalau tanya saya betul ke kalau join beli bulk purchase boleh untung banyak. Saya jawab on paper untung. Tapi nak tahu betul ke untung kena tunggu siap. Paper profit atau paper loss ni cuma akan rasa samada benar atau tak bila masa kita nak redeem nanti (jual/sewa).

.

Semua jenis investment ada risiko. Bulk purchase pun ada risiko. Malah risikonya kadang-kala lebih besar iaitu pemaju itu boleh berhadapan kemungkinan cashflow ketat kerana heavy discount atau salah perkiraan. Akhirnya projek delay atau terbengkalai (macam satu projek di Seksyen 13, Shah Alam)

.

Dalam bisnes saya selalu terapkan jangan 'tekan' orang melampau. Bagi sedikit ruang orang nak bernafas sama-sama cari makan. Kalau kita dah tekan kuat sangat ditakuti kita juga yang akan rugi.