KEUTAMAAN HIDUP ADALAH CUKUP MAKAN BUKAN BELI RUMAH

Walaupun saya perunding hartanah dan saya suka jika anda beli rumah dengan saya, tetapi kadang-kala saya mahu cakap kepada anda janganlah kelam-kabut beli rumah.

Pertamanya, makan kena cukup dulu dan sentiasa ada duit lebih nak beli rumah dan bayar pinjaman bank secara bulanan.

Kalau duit cukup-cukup sahaja baiklah sewa dahulu. Jangan peduli momokan orang yang kata rumah akan semakin mahal. Kalau anda susun betul-betul hidup anda, masa mahal pun anda mampu beli dengan selamba.

Ada rumah kalau kita buat hutang bank kena bayar RM3,500 sebulan tapi kalau kita nak tinggal situ sewanya baru RM1,200 sebulan.

Rumah yang sama, kalau nak beli mungkin kena ada dalam RM80,000 (deposit, peguam, duti setem) walhal kalau sewa baru kena ada RM4,200.

Nak lagi best kalau yang baru kawin, tak nak banyak belanja beli perabotlah, renovationlah, sewa sahaja rumah fully furnished, mungkin sewa baru RM1,800 - RM2,000 sebulan (mahal beberapa ratus daripada sewa rumah kosong). Yang penting jimat duit beli barang. Masuk bawa baju sahaja.

Jangan risau pasal harga rumah naik tak turun-turun ini. Kerana ada orang degil tak dengar nasihat saya ini, satu masa rumah mereka akan dilelong, masa tu anda yang ikut cakap saya boleh beli murah. Dan ada juga yang akan terpaksa jual rugi (desperate), anda sedia sahaja duitnya nanti untuk beli.

Pendek kata, jaga kewangan dahulu. Beli rumah bila dah OK. Jangan salah kira.

HARGA RUMAH TIDAK AKAN MENGULANG KENAIKAN MENDADAK 2012 - 2015

Ini adalah pendapat peribadi saya sesuai dengan pengalaman saya dalam bidang hartanah, pembinaan dan juga kewangan. Saya tidak jangka akan berlaku sekali  lagi gelombang kenaikan harga rumah yang mendadak seperti sekitar 2012 ke 2015 yang lalu. Sebelum anda membangkang atau meninggalkan bacaan sebaiknya faham dahulu kenapa saya berpendapat sedemikian. 

Pada sekitar 2001 apabila saya membeli rumah, faedah bank setinggi 7.5% dikenakan kepada saya. Ketika itu gaji saya masih sekitar RM2,000 dan saya menggunakan dua nama (gaji bekas isteri, juga RM2,000) untuk membeli rumah berharga sekitar RM120,000 di mana deposit 10% dibayar melalui KWSP. Itupun bayaran bulanan telah jejak RM750 sebulan.

Untuk ketika ini, faedah bank adalah sekitar 4.5%, iaitu turun 3% berbanding pada tahun 2001. Apabila faedah bank semakin rendah dan gaji masih lebih kurang sama, seseorang itu mungkin boleh membeli rumah yang berharga mahal sedikit berbanding pada 2001. Tetapi harga rumah sekarang tidak sama seperti 2001. Rumah yang sama saya beli pada 2001 tadi sudah berharga RM350,000 iaitu 3 kali ganda, sedangkan faedah tidaklah turun sehingga 2.5% yang boleh buat semuanya setara seperti 2001.

Itu belum dikira kenaikan gaji yang tidak setanding inflasi untuk 18 tahun. Gaji graduan pada 2001 adalah dalam lingkungan RM2,000. Hari ini pada 2019, gaji graduan dalam bidang yang sama sekitar RM2,500. Perbezaan RM500 ini hanya 25% sedangkan inflasi jika digunapakai daripada pengumuman Bank Negara dalam lingkungan 2.5% - 3% setahun. 

Jika dilihat daripada Jadual 1, maka gaji pada 2019 ini adalah gaji sepatutnya pada 2011. Itu jika inflasi 2.5%. Jika lebih daripada 2.5% bermakna semakin kecil nilai gaji secara relatif berbanding 2001.

Cuba lihat pula Jadual 2. Anggaran bayaran bulanan bagi rumah yang sama pada tahun 2019 adalah tambahan lagi RM750 sebulan berbanding 2001 sedangkan gaji hanya naik RM500 sahaja untuk tempoh yang sama. Itu belum dikira kos sara hidup lain yang sama-sama meningkat.

Walaupun contoh yang saya beri adalah mungkin ditafsir sebagai berat sebelah, tetapi ia adalah senario sebenar di banyak tempat. Harga rumah sekarang sudah terlalu mahal apabila dibandingkan dengan gaji.

Itu belum lagi ditambah dengan trend anak muda yang tidak mahu membeli rumah (malah kereta sekalipun) kerana mereka tidak mahu dibebankan dengan tanggungan jangka panjang dan gaya hidup baru mereka yang bersifat nomad (berpindah-randah ke rumah-rumah yang baru siap).

Berdasarkan maklumat ini semua, kenaikan seperti yang dilihat pada 2012 - 2015 tidak mungkin akan berulang. Melainkan faedah bank turun  lagi menjadi hanya 1%, saya tetap jangka ia sukar berlaku.

HUJUNG TAHUN MUSIM PENYEWA PINDAH RUMAH

Untuk ejen hartanah pada bulan November dan Disember ini adalah musim banyak viewing sewa.
.
Terutama bagi penyewa bekeluarga di mana anak-anak telah selesai peperiksaan dan urusan perpindahan rumah dan sekolah tidak terlalu menjejaskan anak-anak.

TOO BIG TO FAIL

Terjemahan bahasa Malaysia adalah TERLALU BESAR UNTUK DIBIARKAN GAGAL.
.
Itu yang berlaku apabila kerajaan membenarkan penjualan rumah strata di bandar besar pada harga tidak kurang RM600K kepada warga asing.
.
Kebanyakan kita berpendapat kerajaan sepatutnya biarkan sahaja pemaju-pemaju ini dihukum kerana membina rumah mampu tengok. Itu kita panggil biarkan aturan alam mengambil tindakannya sendiri. Prinsip pasaran bebas.
.
Tetapi seperti yang berlaku di mana-mana sahaja di dunia termasuk di negara maju seperti Amerika Syarikat, bail-out tetap dilakukan oleh kerajaan kerana faktor TOO BIG TO FAIL.
.
Syarikat besar ini jika dibiarkan gagal akan menyebabkan risiko sistemik yang akan menyusahkan lebih ramai orang dan boleh menjatuhkan kerajaan.
.
Kerajaan lebih rela diumpat sebagai bailout kapitalis, kroni dan proksi kerana itu impak minima berbanding melihat kejatuhan ekonomi yang dasyat yang boleh menyebabkan huru-hara dan kacau-bilau.
.
Di sebalik itu juga, kerajaan menjadikan ia satu tindakan serampang dua mata di mana kecairan daripada jualan ini akan membantu merancakkan kembali kegiatan ekonomi di mana pembangunan dan pembinaan adalah sektor yang menjadi multiplying effect kepada lebih 100 subsektor lainnya.

TURUNKAN HARGA AMBANG DARIPADA RM1 JUTA KEPADA RM600,000.BAGI WARGA ASING

Saya tidak mahu komen benda yang biasa orang komen. Sebabnya anda sendiri boleh baca di merata tempat. Saya ambil masa beberapa hari untuk melihat rasionalnya dan berikut adalah pendapat peribadi saya:

1. Ini adalah untuk mencairkan kos/keuntungan pemaju yang bina rumah mampu tengok. 
2. Selain daripada bailout secara tidak langsung ia juga untuk stimulate industri pembinaan yang menjadi faktor pengganda kepada lebih 100 subsektor. 
3. Bila ekonomi lembap, industri pembinaan adalah harapan untuk menggerakkan ekonomi. 
4. Ini mungkin hanya untuk tempoh singkat dan hasilnya akan dikaji setiap suku tahun sebelum keputusan melanjutkan atau memansuhkan dibuat. 
5. Rumah RM600K di tengah bandar mungkin sekali SOHO atau dual room saiz bilik hotel.
6.  Memandangkan negeri seperti Selangor mempunyai syarat tersendiri, maka ini hanya boleh berlaku segera di Kuala Lumpur (di bawah Federal Government).
7. Johor mungkin akan turut serta untuk settlekan unit di Forest City dan seumpamanya. 
8. Pulau Pinang mungkin bakal menyusul.
9. Bukan sahaja Malaysia dilanda kelembapan ekonomi, Singapura juga dan banyak negara sedang menghadapinya. 
10. Pembelian besar-besaran oleh warga asing sukar dijangka melainkan mereka terlalu kaya kerana risiko polisi kerajaan Malaysia boleh berubah-ubah.

LELONG

Jika setiap kali lelongan tiada bidder yang berminat, maka sessi akan datang harga property akan dibuka pada harga rizab yang lebih murah 10% daripada sebelumnya.
.
Nota:
.

• Kesian pada owner yang beli inflated price undercon project. Lepas kena lelong rumah takde, hutang saja yang ada (baki yang tak berjaya ditampung oleh lelongan). 
• Screenshot di bawah kredit kepada Selangor Auction Property.

PRESTASI TRANSAKSI & NILAI HARTANAH DI ANTARA TAHUN 2001 HINGGA 2018

Anda boleh rujuk jadual serta jadual di atas dan jadual di bawah beserta graf untuk mengetahui prestasi transaksi dan nilai hartanah di antara tahun 2001 hingga 2018. 

Sumber daripada NAPIC.

STRATA LANDED

Infographic credit to Estate123.com

Ada yang baru pertama kali dengar pasal strata landed. Saya explain dalam bentuk layman supaya senang faham.
.
Strata landed ini adalah rumah-rumah landed yang dibina asal dengan konsep Guarded & Gated (G&G). *Namun untuk confirmation sebaiknya rujuk geran.
.
Bagi rumah-rumah landed yang asalnya tiada guard tapi sekarang penduduk dah buat guard house tidak dikira kerana ianya 'datang' kemudian.
.
Nota: Warga asing hanya boleh beli strata dan strata landed sahaja yang berharga lebih RM1 Juta atau lebih RM2 Juta (mengikut kawasan)

Bila beli rumah daripada pemaju di mana ada banyak fasa, ini yang anda kena ketahui:
.

• Fasa 1 adalah yang paling murah. Fasa akhir adalah paling mahal.
• Fasa 1 adalah di belakang sebenarnya. Fasa akhir adalah di depan. 
• Jalan depan hanya dibuka apabila Fasa akhir dibina. 
• Selagi Fasa akhir belum dibina, maka jalan sedia ada sahaja jalan untuk perumahan itu. 
• Fasa akhir harganya mahal, jadi strategi pemaju adalah tanah akan dikecilkan untuk harga yang sama dengan Fasa awal atau harga jual akan dinaikkan.

MACAM MANA BANK BAGI INTEREST RATE

Untuk kes pembeli yang profil kewangannya baik mereka jarang complaint kerana mereka dapat interest rendah.
.
Yang selalu complaint interest tinggi ini selalunya orang yang banyak bank tak nak bagi loan. Dapat pulak satu bank je yang bagi, dia punya complaint tak sedar diri.
.
Hari ini saya nak bagi faham kepada yang tak berapa nak faham macam mana bank berfikir.
.
RISK & RETURN
.
Bank sanggup bagi loan kepada pembeli yang berpotensi tak bayar loan (rumah boleh kena lelong) tapi depa kenakan interest tinggi. Untuk awal-awal tempoh pinjaman bank dah belasah collect interest dulu.
.
Kalau pembeli profil cantik. Bank pun bagi interest rendah. Apa bank nak takut. Risiko tak bayar sangat rendah.
.
MARKET RISK & INDIVIDUAL RISK
.
Kalau banker kata rate sekarang 4.4% misalnya itu adalah market risk. Belum menilai individual risk. Yang kena sampai 4.85% tu pasal anda orang yang berisiko lebih tinggi daripada market.
.
Bank dah ada risk management system. Depa menilai anda ikut sistem.
.
RUMAH MURAH INTEREST MAHAL
.
Rumah murah macam rumah low cost misalnya selalu interest nya lebih tinggi. Sebab bank dah study, banyak kes lelong dalam kategori ini. Bahasa kasarnya, makan tak cukup pun nak beli rumah.
.
Bank bukan suka lelong rumah. Itu bukan bisnes bank. Bisnes bank adalah collect interest.
.
Akhir sekali, saya nasihatkan anda yang banyak bank tak nak bagi loan, tapi ada satu saja nak bagi dan depa bagi rate mahal, ambil sahaja lah.
.
Nanti baikilah balik profil anda dan lepas beberapa tahun refinance lah balik dengan interest yang rendah.
.
Kadang-kala nak bergaduh 0.5% extra pun mungkin hanya RM20-RM30 sahaja extra sebulan.

APA YANG ANDA PERLU TAHU BERKENAAN SEWAAN

1. Perjanjian di antara dua pihak iaitu Landlord dan Tenant.
2. Nama, KP, H/P dan e-mail Landlord dan Tenant, no akaun bank Landlord untuk tenant bayar sewa.
3. Alamat premis, kadar sewa bulanan, amaun security deposit (2 bulan), amaun utility deposit (1 bulan atau 1/2 bulan), sewa bulan pertama (advance), tempoh sewaan (contoh 2+1 tahun).
4. Sewa (3 tahun ke bawah). Lebih 3 tahun dikira pajakan dan patut didaftar dalam geran.
5. Tanggungjawab Landlord dan tanggungjawab Tenant.
6. Bil dalam tanggungan Landlord: cukai tanah, cukai pintu dan maintenance fee.
7. Bil dalam tanggungan Tenant: Elektrik, Air, IWK dan bil yang didaftarkan oleh Tenant, yuran security guard.
8. Exit clause: jika Landlord atau Tenant hendak keluar daripada perjanjian sebelum tamat tempoh.
9. Tandatangan Landlord dan Tenant dengan saksi.
10. Buat 2 salinan. Mati setem di LHDN. Bahagi satu copy setiap seorang.

Nota:

• Jika Tenancy Agreement terlalu ringkas dan terdapat dispute, maka Kanun Tanah Negara akan dirujuk. Selalunya ia adalah pro-Tenant.
• Salah satu perkara penting dalam Tenancy Agreement adalah 'quiet enjoyment' di mana Landlord tidak boleh membuat kacauganggu dan perlu memberi notis mencukupi jika ingin datang ke premis untuk apa-apa tujuan sekalipun.

KALAU NAK JUAL RUMAH SENDIRI, BUAT MACAM INI

Tuan puan owner rasa nak jimat duit bayar ejen? Boleh ikut step by step ini:
 

1. Kalau rumah ada penyewa sebaiknya terminate sewaan, kerana susah bila ada orang tinggal dalam rumah bila nak bawa pembeli nak tengok. 
2. Bersihkan rumah (buang sampah). Cuci lantai dan bilik air. Perabot lusuh yang menyakitkan pandangan perlu dibawa keluar. 
3. Kalau dinding comot, catkan dengan cat putih yang baru. Cat putih senang diterima pembeli dan membuatkan ruang rumah jadi besar. 
4. Jika rumah anda ada aircond dan pemanas air jangan sangka ia beri nilai (RM) yang tinggi macam unit baru. Ia adalah benda yang 'diabaikan'. Jadi kalau tuan puan rasa ralat, buka sahaja atau kata kepada prospek pembeli, kalau mereka beli tuan puan nak buka dan pindahkan keluar. Lagipun pembeli senang beranggapan mereka beli rumah mahal kerana benda-benda ini. 
5. Selepas siap dibersihkan, tuan puan kena ambil gambar. Ambil gambar secara lurus jangan senget. Pastikan pencahayaannya baik dan dalam gambar boleh nampak lantai, dinding dan siling. Ambil banyak gambar kerana bila masukkan dalam komputer nanti boleh pilih yang mana cantik. Kalau tak cukup banyak takut kena ulang ambil gambar. 
6. Kemudian dapatkan market value daripada bank. Bawa geran atau S&P, bagitahu renovation dah dibuat kepada banker. Banker akan ambil masa untuk check dengan panel valuer. Kalau dia boleh jawab sepantas kilat maksudnya dia menipu. 
7. Kemudian iklankan lah di internet. Mudah.my sekali iklan RM5. Seminggu kena bump sekali dua (RM5 setiap kali bump). Atau buka akaun i-Property (lebih RM1,000) atau PropertyGuru (bawah RM800) atau Propwall (RM50 satu listing). Semua berbayar. Yang free tu jin dengan syaitan je yang nampak. Nak murah lagi banner RM10 boleh juga gantung di pagar rumah. 
8. Lepas tu tunggu buyer call.

MACAM MANA OWNER YANG SUKA PEGANG KUNCI KENA MAIN

Ada owner dia nak jual rumah. Tapi dia lantik banyak ejen. Dan dia tak nak bagi kunci kepada ejen.
.
Jadi setiap kali ada buyer nak tengok, dia akan datang dan bukakan rumah. Ejen tak suka sebenarnya kerana beberapa sebab iaitu:
.
1. Takut owner sailang
2. Takut owner menyampuk dan spoil perundingan dengan buyer
3. Takut buyer follow owner masa balik dan buyer ajak sailang ejen
4. Owner selalu tak senang nak buka rumah (samada kerja, balik kampung, bercuti, malas nak bawa waktu malam)
5. Owner datang lambat untuk buka rumah
.
Jadi katakan ada 5 ejen dah dilantik, akan ada yang terlebih bijak akan pakat ajak kawan-kawan dia menyamar jadi buyer. Lepas seorang, dia bawak seorang lain dan seterusnya sampai owner fedup. Last sekali owner bagi kunci pada dia. Dan mungkin sign exclusive.
.
Owner ingat dia bijak. Ejen tu lagi bijak. Siapa pernah kena sebab degil nak pegang kunci? Baik mengaku. 😆

KHAS UNTUK OWNER YANG NAK JIMAT BAYAR EJEN - SCREEN BUYER

1. Bila prospek buyer call tapi anda sibuk atau mood tak baik, jawab "Maaf. Saya dalam meeting. Nanti saya call balik". 
2. Bila nak jawab call, mood mesti baik, cakap sopan-santun. Tanya nama buyer tu apa, panggil mereka dengan Cik/Tuan/Encik/Puan. Kalau dia VVIP ada gelaran (kalau diberitahu), maka ucapkanlah. 
3. Ini soalan wajib. Tanya buyer mana dia dapat no telefon anda. Ini supaya anda tahu medium mana yang berkesan. Tapi kalau anda setakat iklan di Mudah.my, tak payah lah tanya. Faham-faham sudah lah. 😋 
4. Buyer selalu akan tanya harga boleh nego tak? Anda kena prepare bagi kurang. Orang Malaysia memang terkenal dengan budaya mintak kurang walaupun dah murah gila. Jawab boleh bincang selepas buyer lihat rumah. Nego sekali sahaja dan bukan dalam telefon. 
5. Sebelum anda bawa buyer datang rumah, anda perlu tanya soalan ini:

• Adakah buyer tahu lokasi rumah ini?
• Apa pekerjaannya? 
• Berapa gajinya? 
• Berapa komitmen bulanannya? 
• Buyer bercadang nak biaya melalui bank atau LPPSA atau bayaran tunai? 
• Tanya dia dah berapa banyak rumah dia dah tengok? Di mana lokasinya? 
• Apakah tujuan dia nak beli rumah ini?

Jika jawapannya cenderung sesuai dengan rumah anda, maka jemputlah buyer datang tengok rumah. Kalau soalan 5 (a - e), anda susah nak tanya (takut kena marah, takut buyer tak syok) anda belasah je lah bawa buyer datang. Anda kena 5 kali bawa pelancong melancong ke rumah anda baru anda dapat iktibar kenapa kena guna ejen dan bayar 3% fees. 😆

HARGA PASARAN

1. Harga pasaran hanya boleh diberi oleh penilai harta (valuer). Selain daripada itu tidak layak memberi harga pasaran.
2. Ejen dan banker pun tak boleh bagi harga pasaran. Mereka hanya menyampaikan apa yang penilai bagitahu. 
3. Kalau panggil 10 valuer pun boleh jadi pelbagai harga pasaran diberi. Itu atas cara menilai mereka masing-masing. Ada konservatif ada yang daring. 
4. Guna harga yang majoriti penilai bersetuju. Jangan guna minima (rugi penjual) dan jangan guna maksima (ini untuk bantu mark-up loan sahaja). 
5. Sebaiknya guna bank yang dicadangkan oleh ejen kerana mereka telah buat ground work (banker dan panel valuer). 
6. Penilai LPPSA selalunya beri nilai lebih rendah daripada penilai panel bank. Lebih konservatif. 
7. Penilai tiada kena-mengena dengan proses loan. Mereka hanya buat penilaian professional. Bank bagi loan selepas melihat profil kewangan anda. 
8. Margin maksima bank loan adalah 90% daripada harga pasaran atau harga beli yang mana satu RENDAH. 
9. Kalau nak mark-up loan bagitahu banker awal sebelum banker buat submission. 
10. Lepas lulus loan dan sign agreement, penilai akan datang melawat rumah untuk buat penilaian lengkap.

BATU SEMPADAN

Berikut adalah pengalaman saya sendiri mencari batu sempadan tanah kampung kepunyaan orang Melayu.
.
1. Batu sempadan telah dialihkan.
.
2. Batu sempadan dalam perdu buluh.
.
3. Batu sempadan di bawah jalan tar (jalan kampung).
.
Nasihat saya kepada anda yang beli tanah kampung, sila bawa Jurukur Tanah untuk mengesahkan kedudukan batu sempadan (sempadan tanah).
.
Jangan percaya sangat dengan apa yang ditunjukkan kepada anda.

INDUSTRIALIZED BUILDING SYSTEM (IBS) - MITOS & REALITI

• PRECAST PANEL & SYSTEM FORMWORK

 

Ramai orang silap faham berkenaan IBS kerana tiada pengalaman bekerja dengan industri IBS.Yang kita biasa diberitahu adalah IBS lebih murah, lebih cepat, lebih bersih dan kurang menggunakan tenaga kerja manusia berbanding kaedah konvensional. Ia hanya separuh cerita, ada terma dan syaratnya. Bukan semudah itu.

•  Lambat Mula Jika Tidak Direkabentuk Dari Awal

 

IBS tidak jadi cepat jika consultant asal merekabentuk secara konvensional. Ini kerana consultant IBS perlu membuat rekabentuk semula dan perlu mendapatkan persetujuan principal consultant. Proses merekabentuk semula mengambil masa hampir sebulan. Untuk mendapatkan lampu hijau juga akan ambil masa sebulan. Ini kalau tiada banyak masalah. Kalau banyak hal, lagi lama. Kemudian baru kilang hendak buat mould untuk precast panel. Ini pun ambil masa berbulan untuk siap. Setelah siap baru casting dibuat dan konkrit perlu 28 hari untuk curing baru selamat untuk dipindahkan ke tapak. Senang cerita, berbanding konvensional, IBS akan ambil masa sampai 6 bulan untuk proses penyediaannya sebelum boleh dipasang di tapak.

 

• Lebih Mahal Jika Tidak Ada Volume (Kuantiti Yang Banyak)

Kos membuat mould itu bukanlah murah. Malah ia sangat-sangat mahal menjadikan ia tidak viable untuk banyak projek. Kos mould adalah kos tetap. Kos (RM/panel) akan jadi kurang apabila lebih banyak panel dibuat menggunakan mould yang sama. Oleh itu senang untuk kita fahami bahawa hanya projek berskala besar mampu menggunakan precast panel.Penggunaan mould yang berulang kali untuk projek yang berbeza mampu mengurangkan kos. Pemaju besar seperti SP Setia misalnya yang mempunyai kawalan kepada produk akhir mereka boleh menggunakan design yang hampir serupa (generic) untuk projek berbeza. Ini akan menjadikan mereka kompetetif apabila meletakkan harga jualan mereka.

• Kos Transport Boleh Membunuh

 

Bila hendak dipindahkan panel ke tapak projek, kos transport adalah salah satu perkara yang tidak boleh dipandang ringan. Dengan penetapan harga diesel mingguan seperti sekarang, kos transport juga sangat volatile. Sebuah lori atau sebuah low loader tidak boleh membawa banyak panel. Supplier perlu menganggarkan berapa trip sebenar untuk membawa keseluruhan panel dan kos ini akan dimasukkan dalam kos IBS tadi. Bagi sesetengah projek besar, membuka kilang IBS sementara di tapak projek mungkin adalah pilihan yang baik. 

• System Formwork: Cepat, Mudah, Bersih Tetapi Mahal

System formwork adalah formwork yang menggunakan besi atau aluminum menggantikan kayu. Kelebihan system formwork adalah ia mudah dibuka dan dipasang semula. Tidak memerlukan pekerja mahir yang ramai seperti tukang kayu. Kekurangan system formwork ini adalah kos pembuatannya yang mahal. Masa untuk menyiapkan dan menghantar formwork ini ke tapak juga agak lama. System formwork hanya menjadi pilihan jika membina bangunan tinggi (high rise) di mana kontraktor perlu menyiapkan struktur bangunan sebanyak 3 tingkat dalam sebulan misalnya. Seorang kenalan iaitu kontraktor yang memasang system formwork memberitahu saya, mereka hanya break-even setelah tingkat ke-20. Maksudnya jika kurang 20 tingkat, mereka tidak untung. Itu tukang pasang. Belum lagi yang membeli system formwork tersebut. Jika itu sahaja satu projek yang guna system formwork, lepas tu boleh lah jual sebagai besi buruk. Itupun masih rugi.

• Sebelum Mendakwa IBS Cepat, Kemukakan Productivity Study Sebenar

Untuk pembina yang terlibat dengan IBS, kami akan selalu merekodkan productivity rate bagi pemasangan panel di tapak. Tujuannya adalah untuk penambahbaikan dalam industri serta feedback kepada designer juga factory. Ada learning curve di permulaan sehinggalah smooth production. Akan ada hicup di sana-sini dan kena rekodkan kenapa perkara berkenaan terjadi.

• MUSUH-MUSUH UTAMA PRECAST METHOD

Musuh-musuh utama precast method adalah:

• Kebocoran di tandas, balkoni, bumbung rata.

 

Ini disebabkan workmanship yang tidak baik. Sepatutnya para pekerja yang berkaitan termasuk supervisor perlu diberi penerangan bagaimana kaedah betul untuk mengelakkan kebocoran di masa hadapan.

•  Rekabentuk yang membosankan (kotak).

 

Rumah-rumah yang mempunyai banyak panel lurus yang panjang sangat membantu menjimatkan kos. Tetapi ia akan amat membosankan kerana rupanya yang seumpama kotak. Arkitek paling tak suka.