Engineer. Consultant. Storyteller.

Walaupun saya perunding hartanah dan saya suka jika anda beli rumah dengan saya, tetapi kadang-kala saya mahu cakap kepada anda janganlah kelam-kabut beli rumah. Pertamanya, makan kena cukup dulu dan sentiasa ada duit lebih nak beli rumah dan bayar pinjaman bank secara bulanan. Kalau duit cukup-cukup sahaja baiklah sewa dahulu. Jangan peduli momokan orang yang kata rumah akan semakin mahal. Kalau anda susun betul-betul hidup anda, masa mahal pun anda mampu beli dengan sel amba. Ada rumah kalau kita buat hutang bank kena bayar RM3,500 sebulan tapi kalau kita nak tinggal situ sewanya baru RM1,200 sebulan. Rumah yang sama, kalau nak beli mungkin kena ada dalam RM80,000 (deposit, peguam, duti setem) walhal kalau sewa baru kena ada RM4,200. Nak lagi best kalau yang baru kawin, tak nak banyak belanja beli perabotlah, renovationlah, sewa sahaja rumah fully furnished, mungkin sewa baru RM1,800 - RM2,000 sebulan (mahal beberapa ratus daripada sewa rumah kosong). Yang penting...

Ini adalah pendapat peribadi saya sesuai dengan pengalaman saya dalam bidang hartanah, pembinaan dan juga kewangan. Saya tidak jangka akan berlaku sekali  lagi gelombang kenaikan harga rumah yang mendadak seperti sekitar 2012 ke 2015 yang lalu. Sebelum anda membangkang atau meninggalkan bacaan sebaiknya faham dahulu kenapa saya berpendapat sedemikian.  Pada sekitar 2001 apabila saya membeli rumah, faedah bank setinggi 7.5% dikenakan kepada saya. Ketika itu gaji saya masih sekitar RM2,000 dan saya menggunakan dua nama (gaji bekas isteri, juga RM2,000) untuk membeli rumah berharga sekitar RM120,000 di mana deposit 10% dibayar melalui KWSP. Itupun bayaran bulanan telah jejak RM750 sebulan. Untuk ketika ini, faedah bank adalah sekitar 4.5%, iaitu turun 3% berbanding pada tahun 2001. Apabila faedah bank semakin rendah dan gaji masih lebih kurang sama, seseorang itu mungkin boleh membeli rumah yang berharga mahal sedikit berbanding pada 2001. Tetapi harga rumah sekarang...

Untuk ejen hartanah pada bulan November dan Disember ini adalah musim banyak viewing sewa. . Terutama bagi penyewa bekeluarga di mana anak-anak telah selesai peperiksaan dan urusan perpindahan rumah dan sekolah tidak terlalu menjejaskan anak-anak.

Terjemahan bahasa Malaysia adalah TERLALU BESAR UNTUK DIBIARKAN GAGAL. . Itu yang berlaku apabila kerajaan membenarkan penjualan rumah strata di bandar besar pada harga tidak kurang RM600K kepada warga asing. . Kebanyakan kita berpendapat kerajaan sepatutnya biarkan sahaja pemaju-pemaju ini dihukum kerana membina rumah mampu tengok. Itu kita panggil biarkan aturan alam mengambil tindakannya sendiri. Prinsip pasaran bebas. . Tetapi seperti yang berlaku di mana-mana sahaja di dunia termasuk di negara maju seperti Amerika Syarikat, bail-out tetap dilakukan oleh kerajaan kerana faktor TOO BIG TO FAIL. . Syarikat besar ini jika dibiarkan gagal akan menyebabkan risiko sistemik yang akan menyusahkan lebih ramai orang dan boleh menjatuhkan kerajaan. . Kerajaan lebih rela diumpat sebagai bailout kapitalis, kroni dan proksi kerana itu impak minima berbanding melihat kejatuhan ekonomi yang dasyat yang boleh menyebabkan huru-hara dan kacau-bilau. . Di sebalik itu ju...

Saya tidak mahu komen benda yang biasa orang komen. Sebabnya anda sendiri boleh baca di merata tempat. Saya ambil masa beberapa hari untuk melihat rasionalnya dan berikut adalah pendapat peribadi saya: Ini adalah untuk mencairkan kos/keuntungan pemaju yang bina rumah mampu tengok.   Selain daripada bailout secara tidak langsung ia juga untuk stimulate industri pembinaan yang menjadi faktor pengganda kepada lebih 100 subsektor.   Bila ekonomi lembap, industri pembinaan adalah harapan untuk menggerakkan ekonomi.   Ini mungkin hanya untuk tempoh singkat dan hasilnya akan dikaji setiap suku tahun sebelum keputusan melanjutkan atau memansuhkan dibuat.   Rumah RM600K di tengah bandar mungkin sekali SOHO atau dual room saiz bilik hotel.   Memandangkan negeri seperti Selangor mempunyai syarat tersendiri, maka ini hanya boleh berlaku segera di Kuala Lumpur (di bawah Federal Government). Johor mungkin akan turut serta untuk settlekan unit di Forest...

Jika setiap kali lelongan tiada bidder yang berminat, maka sessi akan datang harga property akan dibuka pada harga rizab yang lebih murah 10% daripada sebelumnya. . Nota: . Kesian pada owner yang beli inflated price undercon project. Lepas kena lelong rumah takde, hutang saja yang ada (baki yang tak berjaya ditampung oleh lelongan).   Screenshot di bawah kredit kepada Selangor Auction Property.

Anda boleh rujuk jadual serta jadual di atas dan jadual di bawah beserta graf untuk mengetahui prestasi transaksi dan nilai hartanah di antara tahun 2001 hingga 2018.  Sumber daripada NAPIC.

Infographic credit to  Estate123.com Ada yang baru pertama kali dengar pasal strata landed. Saya explain dalam bentuk layman supaya senang faham. . Strata landed ini adalah rumah-rumah landed yang dibina asal dengan konsep Guarded & Gated (G&G). *Namun untuk confirmation sebaiknya rujuk geran. . Bagi rumah-rumah landed yang asalnya tiada guard tapi sekarang penduduk dah buat guard house tidak dikira kerana ianya 'datang' kemudian. . Nota: Warga asing hanya boleh beli strata dan strata landed sahaja yang berharga lebih RM1 Juta atau lebih RM2 Juta (mengikut kawasan)

Bila beli rumah daripada pemaju di mana ada banyak fasa, ini yang anda kena ketahui: . Fasa 1 adalah yang paling murah. Fasa akhir adalah paling mahal. Fasa 1 adalah di belakang sebenarnya. Fasa akhir adalah di depan.   Jalan depan hanya dibuka apabila Fasa akhir dibina.   Selagi Fasa akhir belum dibina, maka jalan sedia ada sahaja jalan untuk perumahan itu.   Fasa akhir harganya mahal, jadi strategi pemaju adalah tanah akan dikecilkan untuk harga yang sama dengan Fasa awal atau harga jual akan dinaikkan.

Untuk kes pembeli yang profil kewangannya baik mereka jarang complaint kerana mereka dapat interest rendah. . Yang selalu complaint interest tinggi ini selalunya orang yang banyak bank tak nak bagi loan. Dapat pulak satu bank je yang bagi, dia punya complaint tak sedar diri. . Hari ini saya nak bagi faham kepada yang tak berapa nak faham macam mana bank berfikir. . RISK & RETURN . Bank sanggup bagi loan kepada pembeli yang berpotensi tak bayar loan (rumah boleh kena lelong) tapi depa kenakan interest tinggi. Untuk awal-awal tempoh pinjaman bank dah belasah collect interest dulu. . Kalau pembeli profil cantik. Bank pun bagi interest rendah. Apa bank nak takut. Risiko tak bayar sangat rendah. . MARKET RISK & INDIVIDUAL RISK . Kalau banker kata rate sekarang 4.4% misalnya itu adalah market risk. Belum menilai individual risk. Yang kena sampai 4.85% tu pasal anda orang yang berisiko lebih tinggi daripada market. . Bank dah ada risk management system. De...

Perjanjian di antara dua pihak iaitu Landlord dan Tenant. Nama, KP, H/P dan e-mail Landlord dan Tenant, no akaun bank Landlord untuk tenant bayar sewa. Alamat premis, kadar sewa bulanan, amaun security deposit (2 bulan), amaun utility deposit (1 bulan atau 1/2 bulan), sewa bulan pertama (advance), tempoh sewaan (contoh 2+1 tahun). Sewa (3 tahun ke bawah). Lebih 3 tahun dikira pajakan dan patut didaftar dalam geran. Tanggungjawab Landlord dan tanggungjawab Tenant. Bil dalam tanggungan Landlord: cukai tanah, cukai pintu dan maintenance fee. Bil dalam tanggungan Tenant: Elektrik, Air, IWK dan bil yang didaftarkan oleh Tenant, yuran security guard. Exit clause: jika Landlord atau Tenant hendak keluar daripada perjanjian sebelum tamat tempoh. Tandatangan Landlord dan Tenant dengan saksi. Buat 2 salinan. Mati setem di LHDN. Bahagi satu copy setiap seorang. Nota: Jika Tenancy Agreement terlalu ringkas dan terdapat dispute, maka Kanun Tanah Negara akan dirujuk. Selalun...

Tuan puan owner rasa nak jimat duit bayar ejen? Boleh ikut step by step ini:   Kalau rumah ada penyewa sebaiknya terminate sewaan, kerana susah bila ada orang tinggal dalam rumah bila nak bawa pembeli nak tengok.   Bersihkan rumah (buang sampah). Cuci lantai dan bilik air. Perabot lusuh yang menyakitkan pandangan perlu dibawa keluar.   Kalau dinding comot, catkan dengan cat putih yang baru. Cat putih senang diterima pembeli dan membuatkan ruang rumah jadi besar.   Jika rumah anda ada aircond dan pemanas air jangan sangka ia beri nilai (RM) yang tinggi macam unit baru. Ia adalah benda yang 'diabaikan'. Jadi kalau tuan puan rasa ralat, buka sahaja atau kata kepada prospek pembeli, kalau mereka beli tuan puan nak buka dan pindahkan keluar. Lagipun pembeli senang beranggapan mereka beli rumah mahal kerana benda-benda ini.   Selepas siap dibersihkan, tuan puan kena ambil gambar. Ambil gambar secara lurus jangan senget. Pastikan pencahayaannya baik ...

Ada owner dia nak jual rumah. Tapi dia lantik banyak ejen. Dan dia tak nak bagi kunci kepada ejen. . Jadi setiap kali ada buyer nak tengok, dia akan datang dan bukakan rumah. Ejen tak suka sebenarnya kerana beberapa sebab iaitu: . 1. Takut owner sailang 2. Takut owner menyampuk dan spoil perundingan dengan buyer 3. Takut buyer follow owner masa balik dan buyer ajak sailang ejen 4. Owner selalu tak senang nak buka rumah (samada kerja, balik kampung, bercuti, malas nak bawa waktu malam) 5. Owner datang lambat untuk buka rumah . Jadi katakan ada 5 ejen dah dilantik, akan ada yang terlebih bijak akan pakat ajak kawan-kawan dia menyamar jadi buyer. Lepas seorang, dia bawak seorang lain dan seterusnya sampai owner fedup. Last sekali owner bagi kunci pada dia. Dan mungkin sign exclusive. . Owner ingat dia bijak. Ejen tu lagi bijak. Siapa pernah kena sebab degil nak pegang kunci? Baik mengaku. 😆

Bila prospek buyer call tapi anda sibuk atau mood tak baik, jawab "Maaf. Saya dalam meeting. Nanti saya call balik".   Bila nak jawab call, mood mesti baik, cakap sopan-santun. Tanya nama buyer tu apa, panggil mereka dengan Cik/Tuan/Encik/Puan. Kalau dia VVIP ada gelaran (kalau diberitahu), maka ucapkanlah.   Ini soalan wajib. Tanya buyer mana dia dapat no telefon anda. Ini supaya anda tahu medium mana yang berkesan. Tapi kalau anda setakat iklan di Mudah.my, tak payah lah tanya. Faham-faham sudah lah. 😋   Buyer selalu akan tanya harga boleh nego tak? Anda kena prepare bagi kurang. Orang Malaysia memang terkenal dengan budaya mintak kurang walaupun dah murah gila. Jawab boleh bincang selepas buyer lihat rumah. Nego sekali sahaja dan bukan dalam telefon.   Sebelum anda bawa buyer datang rumah, anda perlu tanya soalan ini: Adakah buyer tahu lokasi rumah ini? Apa pekerjaannya?  Berapa gajinya?  Berapa komitmen bulanannya?   Buye...

Harga pasaran hanya boleh diberi oleh penilai harta (valuer). Selain daripada itu tidak layak memberi harga pasaran. Ejen dan banker pun tak boleh bagi harga pasaran. Mereka hanya menyampaikan apa yang penilai bagitahu.   Kalau panggil 10 valuer pun boleh jadi pelbagai harga pasaran diberi. Itu atas cara menilai mereka masing-masing. Ada konservatif ada yang daring.   Guna harga yang majoriti penilai bersetuju. Jangan guna minima (rugi penjual) dan jangan guna maksima (ini untuk bantu mark-up loan sahaja).   Sebaiknya guna bank yang dicadangkan oleh ejen kerana mereka telah buat ground work (banker dan panel valuer).   Penilai LPPSA selalunya beri nilai lebih rendah daripada penilai panel bank. Lebih konservatif.   Penilai tiada kena-mengena dengan proses loan. Mereka hanya buat penilaian professional. Bank bagi loan selepas melihat profil kewangan anda.   Margin maksima bank loan adalah 90% daripada harga pasaran atau harga beli yang mana s...

Berikut adalah pengalaman saya sendiri mencari batu sempadan tanah kampung kepunyaan orang Melayu. . 1. Batu sempadan telah dialihkan. . 2. Batu sempadan dalam perdu buluh. . 3. Batu sempadan di bawah jalan tar (jalan kampung). . Nasihat saya kepada anda yang beli tanah kampung, sila bawa Jurukur Tanah untuk mengesahkan kedudukan batu sempadan (sempadan tanah). . Jangan percaya sangat dengan apa yang ditunjukkan kepada anda.

PRECAST PANEL & SYSTEM FORMWORK   Ramai orang silap faham berkenaan IBS kerana tiada pengalaman bekerja dengan industri IBS.Yang kita biasa diberitahu adalah IBS lebih murah, lebih cepat, lebih bersih dan kurang menggunakan tenaga kerja manusia berbanding kaedah konvensional. Ia hanya separuh cerita, ada terma dan syaratnya. Bukan semudah itu.   Lambat Mula Jika Tidak Direkabentuk Dari Awal   IBS tidak jadi cepat jika consultant asal merekabentuk secara konvensional. Ini kerana consultant IBS perlu membuat rekabentuk semula dan perlu mendapatkan persetujuan principal consultant. Proses merekabentuk semula mengambil masa hampir sebulan. Untuk mendapatkan lampu hijau juga akan ambil masa sebulan. Ini kalau tiada banyak masalah. Kalau banyak hal, lagi lama. Kemudian baru kilang hendak buat mould untuk precast panel. Ini pun ambil masa berbulan untuk siap. Setelah siap baru casting dibuat dan konkrit perlu 28 hari untuk curing baru selamat untuk dipindah...