KENAPA DIBS PATUT DIHAPUSKAN TERUS

Salah satu sebab kenaikan harga hartanah yang mendadak adalah kerana Developer's Interest Bearing Scheme (DIBS) di mana sepanjang tempoh pembinaan, pemaju akan menanggung bayaran interest bank.

Dari segi matematiknya jika pemaju berbuat demikian untuk tempoh pembinaan 24 bulan (landed) atau 36 bulan (non-landed), maka ia mengurangkan margin keuntungan pemaju yang bukan sedikit.

Oleh sebab pemaju adalah entiti perniagaan, maka mereka tidak akan membiarkan diri mereka dalam kerugian. Pastilah dalam pengiraan financial viability study telah dikaji bagaimana untuk menampung kos tambahan daripada DIBS ini.

Katakan pemaju telah menetapkan 30% keuntungan (di mana kos pentadbiran selama projek berjalan telah ditanggung), maka mereka tidak akan mahu keuntungan ini menjadi berkurang kerana DIBS.

Selain efficiency yang mereka perlu titikberatkan (di mana banyak syarikat Malaysia sangat tidak pandai), mereka perlu meletakkan kos ini di satu tempat di mana pihak lain perlu menanggung.

Pihak berkenaan adalah pembeli. Strategi paling ampuh adalah dengan 'mencuri sana-sini sedikit harga' (naikkan sedikit daripada harga pasaran semasa) dan buatkan pembeli tidak merasa 'kesakitannya' dengan diskaun atau rebat yang menggiurkan selain pembayaran bulanan yang akan berlaku hanya selepas siap (selepas 2 - 3 tahun).

Di Malaysia, jikalau pun penjual menjual mahal melampau, asalkan tidak perlu keluar duit (loan 100% atau 0% deposit), majoriti pembeli akan beli. Tidak perlu khuatir.

Hasilnya ketika DIBS berlaku, selain pembeli yang genuine mahu beli untuk tinggal, spekulator juga berpesta. Mereka hanya perlu bawa bukti mampu bayar sahaja (slip gaji dan DSR yang rendah), confirm dapat loan. Ditambah ketika itu cara pengiraan DSR yang tidak seketat sekarang.

Itu yang dilihat ramai beratur sampai boleh tidur di depan pejabat pemaju ketika launching projek baru. Malahan ada yang membeli berkumpulan atau membeli lebih dari satu unit.

Kita tidak boleh marah kepada mereka, kerana mereka melihat peluang dan merebutnya. Yang kita boleh marah adalah kelonggaran skim ini menyebabkan harga rumah naik mendadak.

Walaupun harga sebenar development baru adalah bergantung kepada jirannya (subsale), tetapi ketika DIBS, pemaju sangat optimistik untuk menjual mahal daripada jiran subsalenya.

Di samping dengan hubungan baik bersama-sama bank pembiaya (end financier), semuanya lebih mudah kepada pemaju.

Kita seharusnya berbalik kepada fundamental. Deposit diperlukan untuk membeli rumah. Jika pembeli tidak mampu menyediakan deposit tetapi mampu hidup bermewah-mewah dengan handphone yang mahal bagai, maksudnya pembeli perlu ke kelas mengurus kewangan dahulu.
.
Dan bagi menjawab nisbah rumah dan rakyat yang tidak seimbang (kurang rumah berbanding manusia), semua pihak berkepentingan perlu lebih kreatif bagaimana pengurusan operasi (operation management) yang baik dalam industri berkaitan mampu membekalkan rumah dengan banyak tetapi murah.

Kos membina rumah adalah murah sebenarnya. Ada pembina dalam pasaran yang boleh membina murah tetapi buaya, naga dan harimau semuanya akan marah mereka kerana mengganggu market (margin mereka).

Nota:

Baru-baru ini kedengaran permintaan pemaju untuk mengadakan semula skim DIBS ini bagi membantu mereka menjual unit-unit yang tidak terjual oleh kerana kelembapan ekonomi.

KELEBIHAN MENYEWA RUMAH

1. Mobiliti - Senang nak pindah. Takde sentimental. Kalau rezeki di tempat lain, kenalah pindah.

2. Suka nak cuba tinggal di pelbagai jenis rumah - Tinggal rumah teres dua tingkat tengah, tinggal rumah semi-d dua tingkat, tinggal condo ada swimming pool pulak.

3. Kos sewa lagi murah daripada beli - Contoh jika tinggal di semi-d harga RM1 Juta. Sewa baru RM2,000 sebulan. Kalau beli ikut umur mungkin kena bayar RM4,600 sebulan. Nak sewa bayar deposit RM5,000. Nak beli kena ada duit RM150,000.

4. Sewa murah - Sentiasa pindah ke development baru siap. Masa baru siap, landlord bagi rate murah asalkan ada penyewa. Sekurang-kurangnya 2-3 tahun.

5. Boleh pilih environment - Kalau nak improve hidup, kena tukar environment. Mungkin kena tinggal di tempat yang kita rasa selesa. Jiran bagus. Fasiliti bagus. Even boleh pilih nak tinggal dekat dengan orang Kaya supaya ter-Kaya sekali (menjangkit).

SEWA RUMAH PUN BOLEH RASA MACAM RUMAH SENDIRI

Ada orang kata kalau menyewa sampai mati tak best. Sebab tolong bayar rumah orang. Kalau sedara mara datang pun tak syok nak cerita pasal rumah sebab itu rumah orang. Nak buat macam-macam pun malas sebab rumah orang.

Selalunya perasaan begini adalah perasaan orang perempuan. Terutama suri rumah yang duduk rumah.

Ada caranya nak rasa rumah orang macam rumah sendiri.

Caranya sewa rumah fully furnished. Mahal sikit daripada rumah kosong tapi kita boleh pilih furnished yang macam mana yang best ikut taste kita. Anggap sahaja bayaran extra adalah sewaan suasana.

Nak rumah ada kitchen cabinet, hood, hob, plaster ceiling, downlight, aircond, perabot kontemporari, semuanya ada kalau dicari betul-betul.

Kadang-kala kita hanya perlu keluar duit extra RM300 sebulan sahaja berbanding kita renovate atau buat sendiri rumah kosong kita.

Untuk maklumat, bila pindah rumah baru, walau bagaimana cantik rumah itu, owner akan menghabiskan duit tidak kurang RM20K untuk mencantikkan lagi. Itu belum banyak perabot baru dan aircond nak dibawa masuk.

Membazir kalau tak mampu. Hendak pula sanggup berhutang personal loan dan kad kredit. Bahaya sungguh. Ini namanya beli rumah terus papa kedana.

PERKARA-PERKARA PENTING DALAM TENANCY AGREEMENT

1. Perjanjian di antara dua pihak iaitu Landlord dan Tenant.

2. Nama, KP, H/P dan e-mail Landlord dan Tenant, no akaun bank Landlord untuk tenant bayar sewa.

3. Alamat premis, kadar sewa bulanan, amaun security deposit (2 bulan), amaun utility deposit (1 bulan atau 1/2 bulan), sewa bulan pertama (advance), tempoh sewaan (contoh 2+1 tahun).

4. Sewa (3 tahun ke bawah). Lebih 3 tahun dikira pajakan dan patut didaftar dalam geran.

5. Tanggungjawab Landlord dan tanggungjawab Tenant.

6. Bil dalam tanggungan Landlord: cukai tanah, cukai pintu dan maintenance fee.

7. Bil dalam tanggungan Tenant: Elektrik, Air, IWK dan bil yang didaftarkan oleh Tenant, yuran security guard.

8. Exit clause: jika Landlord atau Tenant hendak keluar daripada perjanjian sebelum tamat tempoh.

9. Tandatangan Landlord dan Tenant dengan saksi.

10. Buat 2 salinan. Mati setem di LHDN. Bahagi satu copy setiap seorang.

Nota:

1. Jika Tenancy Agreement terlalu ringkas dan terdapat dispute, maka Kanun Tanah Negara akan dirujuk. Selalunya ia adalah pro-Tenant.

2. Salah satu perkara penting dalam Tenancy Agreement adalah 'quiet enjoyment' di mana Landlord tidak boleh membuat kacauganggu dan perlu memberi notis mencukupi jika ingin datang ke premis untuk apa-apa tujuan sekalipun.

KAWAL HARGA RUMAH DENGAN CARA 'MASS SUPPLY'

Mengapa harga rumah naik mendadak? Bila soalan ini ditanya kita mula salahkan orang lain. Salahkan pemaju tamak, salahkan spekulator tamak, salahkan kerajaan tidak kawal dan macam-macam lagi.

Yang jarang kita buat adalah fikirkan solusinya.

Sebelum itu kita kena faham beberapa perkara:

1. Harga rumah naik kerana 'supply tidak mampu menampung demand'.

2. Nisbah rumah berbanding penduduk di Malaysia sebenarnya tidak mencukupi

Untuk mengelakkan kenaikan harga rumah yang terlalu tinggi, seharusnya banyak projek perumahan besar dilancarkan dengan banyak rumah daripada jenis yang sama (cuma rekabentuk berbeza) dibina.

Apabila rumah-rumah ini siap dan memasuki pasaran 'sub-sale' tidak banyak peningkatan harga berlaku kerana bukan sahaja penjual berkenaan menjual malah ada berpuluh-puluh rumah lain yang sejenis juga sedang dijual.

Ini akan menyebabkan pembeli 'subsale' mempunyai banyak pilihan dan tidak perlu menawarkan harga yang tinggi kepada penjual. Keadaan ini bermaksud "over supply".

Terdapat persoalan jika over supply berlaku maka terdapat masalah baru seperti bangunan yang lusuh tidak didiami. Bagi saya ia tidak seserius bangunan komersil yang menyakitkan mata. Sedikit demi sedikit ia tetap akan dipenuhkan kelak.

Apabila pasaran sub-sale sentiasa berlebihan, ia akan menyebabkan harga sentiasa terkawal, dan pemaju tidak dapat menjual projek baru terlalu mahal.

Harga rumah baru bukan berdasarkan kos dan keuntungan. Tetapi ia digalakkan oleh harga rumah subsale di kawasan sekitar (kalau untung atas kertas memang akan dibina). Pemaju akan mengikuti harga pasaran subsale sebelum menentukan harga jual rumah baru mereka.

Jadi kita mesti 'suka' jika pemaju bina rumah dalam skala besar. Itu menjamin harga rumah di kawasan itu tidak naik mendadak dalam masa pendek.

HARGA IKLAN BUKAN SEMESTINYA HARGA PASARAN

Apabila anda ingin membeli rumah, anda akan mencari melalui iklan jualan di medium pengiklanan samada offline atau online.

Anda mungkin berminat kepada unit tertentu tetapi harga yang diiklankan agak tinggi daripada jangkaan.

Jangan berhenti di situ. Cuba hubungi tuan punya iklan dan tanyakan harga pasaran sebenar unit berkenaan dan bank mana yang memberi nilai begitu.

{Tanyakan juga, jika akhir nanti didapati harga pasaran sebenar adalah rendah daripada yang dikatakan tadi, bolehkah jual beli dibatalkan tanpa anda menanggung apa-apa kos (kerugian)}.

Apa sahaja harga diiklankan adalah harga yang si penjual ingini. Tetapi ia belum tentu harga pasaran. Ia boleh jadi di atas, di bawah atau pada harga pasaran.

Kebanyakan penjual meletakkan harga yang tinggi sedikit untuk memberi ruang untuk pengurangan kepada harga akhir mereka.

Namun demikian, segelintir memang meletakkan harga akhir (tiada pengurangan lagi) pada iklan.

Itu sebabnya anda perlu hubungi penjual dan jangan assume. Mana tahu anda telah melepas unit yang baik.

TANAH LOT BANGLO MURAHAN

Biasa dengar iklan jual tanah lot banglo berharga RM50K - RM80K?

Murahkan?

Walau di mana pun lokasinya, harga begitu memang murah.

Mesti berebut-rebut orang membelinya.

Ciri-ciri tanah lot banglo begini biasanya:

1. Tanah status pertanian

2. Geran master

3. Pelan lot yang kelihatan dipecah itu hanya lukisan surveyor. Penjual tidak buat pun status conversion dan pecah lot

4. Tiada infrastruktur. Yang ada mungkin jalan masuk sementara

5. Janji penjual yang macam-macam: tanah akan ditukar status, dipecah lot, pembeli akan dapat geran individu, infrastruktur akan dimasukkan

RM60K - RM80K nak macam-macam memang lah tidak boleh. Janji-janji manis tu boleh lah. Kalau percaya, nanti sendiri yang susah.

Buat rumah banglo RM300K. Nanti bila nak jual, mesti nak jual RM400K ke atas, masalahnya bank tidak bagi loan. Kena cari cash buyer. Kalau ada cash buyer.

Biarlah orang kata anda melepaskan peluang. Kalau dah susah nanti bukan orang tu yang hendak tolong.

JIKA BELI TANAH LIHAT DI MANA RIZAB JALAN

Katakan tanah anda berada di lapisan paling dalam dan selama ini anda tiada masalah akses untuk masuk melalui jalan dalam tanah jiran-jiran anda.

Pada suatu hari jiran anda di lapisan hadapan telah memagar sempadannya menyebabkan anda perlu melalui jalan yang lebih jauh. Malah terlalu jauh.

Apabila anda mengadu ke pihak berkuasa didapati sememangnya dahulu tiada disediakan rizab laluan untuk ke tanah anda.

Maka anda berhak untuk menuntut right of way atau akses berkenaan dan mungkin perlu membayar kos sedikit selagi anda memerlukan laluan berkenaan. Biasanya anda memang akan dapat. Tapi kena bayar lah ya.

Tapi yang lagi best jika jiran anda tadi adalah pemaju atau pihak kerajaan yang hendak membina bangunan di tanahnya. Kalau anda bawa ke Majlis Daerah mereka akan terpaksa mengubah Pelan mereka untuk membuat serahan rizab jalan. Maka anda dapat jalan tanpa perlu bayar.

PEMBELI PERLU TAKUT PENJUAL BATAL PERJANJIAN JUAL BELI

  

Apa yang anda perlu takuti dalam S&P apabila anda membeli rumah sub-sale?

Jangan takut dengan penalti (denda lewat).

Anda patut takut jika penjual boleh membatalkan S&P tanpa perlu membayar balik 10% bayaran yang anda telah buat.

Kenapa penjual boleh buat begitu?

Sebab anda telah lewat membayar baki 90% bayaran seperti masa dijanjikan.

Pernahkah ada kes penjual buat begitu? Pernah. 

Anda kata bank anda yang lambat bayar? Anda kata lawyer anda yang lambat buat kerja?

Dalam Perjanjian Jual Beli (S&P), ia adalah perjanjian di antara penjual dan pembeli. Hanya dua pihak ini sahaja yang 'dikenali' dalam perjanjian.

Tiada disebut berkenaan lawyer penjual, bank penjual, lawyer pembeli, bank pembeli dan pihak-pihak lain.

Jadi perlulah difahami jikalau lawyer penjual dan banker penjual lewat dalam urusan maka ia adalah 'salah' penjual dan begitu juga jikalau lawyer pembeli dan bank pembeli lewat maka ia adalah 'salah' pembeli.

Oleh yang demikian, jangan ambil ringan berkenaan kelewatan lawyer dan bank anda, kerana yang kena membayar ganti rugi (masa atau wang) adalah penjual atau pembeli.

LEBIH PERCAYA PEGUAM DARIPADA EJEN

Dalam urusan jual beli rumah, majoriti pembeli lebih percaya peguam daripada ejen.

Cakaplah apa pun. Keluarlah ayat peguam saya kata itu, peguam saya kata ini.

Ya lah bila ejen terang prosedur pun dah macam peguam sampai pembeli tidak faham. Lebih baik percaya peguam.

Masalahnya bukan peguam itu yang jual rumah.

Memang ada nasihat peguam itu betul, tetapi peguam memberi kenyataan yang umum bukan case by case basis. Ejen pula melihat pada case by case basis. Menggunakan semua common sense.

Peguam senang keluar advise, sebab dia belum dilantik, belum kena buat kerja, belum ada client. Ejen ini sudah ada client (penjual) dan sedang melayan bakal client (pembeli) dan sedang cari makan (buat sales), mestilah mereka hendak menjayakannya.

MENGAPA PENJUAL SUKA BERURUSAN DENGAN BROKER BERBANDING PERUNDING HARTANAH

1. Mudah. Tiada form bahasa Inggeris kena sign.

2. Senang faham. Owner hendak nett, lebih broker punya.

3. Tak ada penalti kepada owner jika langgar janji.

4. Boleh tipu balik broker.

5. Tunggu je, dapat duit.

6. Kadang-kala network broker pun boleh tahan.

7. Broker mulut manis. Semua boleh.

8. Broker selalu dibantu lawyer. Boleh percaya, sebab ada lawyer.

9. Broker pun mula dengan saudara-mara. Siapa tak percaya saudara-mara.

10. Ada broker berjaya yang banyak duit. Tak kan tak percaya. Dia dah sukses.

Kesimpulan: Broker berjaya membina kepercayaan penjual dengan cara mereka yang tersendiri.

CARA MENGELAK DEPOSIT 3% HANGUS

Bagaimana bagi mengelak deposit 3% daripada hangus apabila anda gagal mendapatkan pinjaman bank?

Jawapan:

1. Pastikan dalam borang tawaran, anda telah meminta ejen hartanah menambah 'syarat tambahan' seperti berikut:

"deposit 3% akan dikembalikan sepenuhnya jika pembeli gagal mendapatkan pinjaman dengan 90% margin dalam masa 14 hari bekerja"

2. Jika ejen hartanah dan penjual tidak bersetuju dengan perkara (1) di atas dan anda sangat tidak yakin anda boleh dapat pinjaman seperti yang anda mahukan, maka sebaiknya janganlah letak deposit.

UNTUNG BERJUAL-BELI

Selalu menjadi sukar dalam perundingan apabila menilai untung dan rugi penjual mahupun pembeli.

Ia menjadi lebih sukar apabila takrifan untung dan rugi adalah berdasarkan RM semata-mata.

Lagilah beratus kali ganda susah apabila kedua belah pihak atau mana-mana satu pihak suka melihat semua perkara sebagai kerugian dirinya.

Akhirnya kerana 'frustration' maka 'no deal'. Dua-dua mungkin 'rugi'.

UNTUNG SI PENJUAL

1. Ada juga yang berminat hendak beli. Rumah orang lain satu 'call' bertanya harga pun tiada.

2. Walau harga yang diminta pembeli rendah daripada yang diingini, tetapi dulu beli pun dengan harga yang tersangatlah rendah. Sikit lebih kurang kira pun masih banyak untung.

3. Dapat pula rumah pusaka. Satu sen duit tidak keluar. Cuma malas hendak jaga. Ada orang beli sudah selesai masalah.

UNTUNG SI PEMBELI

1. Ada juga rumah dalam bajet yang boleh dibeli.

2. Walau harga diminta penjual itu tidak semurah yang diminta pembeli, tetapi penjual realistik menjual pada harga pasaran. Baik dah tu.

3. Kalaupun tidak dapat diskaun, tetapi penjual bersetuju untuk membaiki rumah sebelum kunci diberi kepada pembeli, itupun bagus asalkan direkodkan dalam S&P.

RUMUSAN

Berkira tidak salah. 'Terlalu berkira' itu yang akan 'turn-off' keinginan untuk nego di pihak satu lagi. Akhirnya pihak satu lagi (pembeli) cari rumah lain atau penjual cari pembeli lain.

CIRI-CIRI PEMBELI RUMAH MAHAL

1. Menepati masa. Malah lebih awal.

2. Sangat pasti apa yang diinginkan.

3. Tidak suka membuang masa.

4. Senang berurusan. Jarang menyusahkan.

5. Tidak suka window shopping atau buat market test.

6. Telah memeriksa kelayakan pinjaman masing-masing.

7. Mempunyai peguam sendiri.

8. Adalah 'preferred customer's bank.

9. Komunikasi bila perlu sahaja, tetapi kerja jalan lancar.

10. Orangnya sibuk.

CIRI-CIRI PEMBELI RUMAH MURAH

1. Kebanyakannya pembeli rumah pertama dan pelabur untuk aliran tunai positif (sewa).

2. Berpendapatan rendah dan sederhana.

3. Cerewet.

4. Sentiasa takut ditipu dan terlalu berhati-hati.

5. Selalu bertanya perihal 'mark-up loan' atau loan 100%.

6. Wang deposit cukup-cukup sahaja.

7. Tidak bersedia untuk kos tiba-tiba.

8. Mahu loan maksima, interest paling minima, bayaran bulanan paling murah (rumah murah interest lebih tinggi).

9. Kalau buat temujanji kebanyakannya selalu lewat (walaupun 5 minit lewat tetap lewat). Berlawanan dengan pembeli rumah mahal (orang kaya).

10. Terlalu banyak penasihat yang akhirnya buat pembeli confuse.

AYAT-AYAT PEMBELI BARU BALIK KELAS HARTANAH

1. Ayat mendesak pembuka: "Ada unit lain jual lebih murah daripada unit ini". Jawapan yang sesuai: "Apasal encik tak beli unit itu kalau dah tahu murah?"

2. Ayat mengutuk: "Banyak rosaklah rumah ini. Banyak saya nak kena renovate nanti. Duit lagi". Jawapan yang sesuai: "Encik letak sahaja harga yang encik nak, kalau OK kita terima".

3. Ayat hendak direct deal dengan tuan rumah (sailang ejen): "Encik ini tuan rumah ke? Boleh ke kurang lagi encik?". Jawapan yang sesuai: "Rundinglah dengan ejen, semuanya ejen akan uruskan".

4. Ayat nak mark-up: "Saya nak mark-up loan, duit extra tu saya nak buat renovation sikit. Kalau boleh zero down deal lagi baik". Jawapan yang sesuai: "Jika beli melalui ejen encik tetap perlu ada 3% untuk booking walaupun encik boleh loan 100%. Pasal mark-up tu... (ada skripnya)".

5. Ayat mendesak penutup: "Kalau dapat harga yang saya nak tu (biasanya teramat rendah), saya boleh bagi cheque segera (sekarang). Jawapan yang sesuai: "InshaAllah, saya inform owner dahulu, kalau dia terima sahaja baru encik keluar cheque".

Kadang-kala ayat tambahan mereka, "lawyer saya kata begini, banker saya kata begitu, penasihat 25% saya kata begini". Skrip ini dan cara penyampaiannya boleh membuatkan kita tahu mereka baru balik kelas semalam. Mereka pun tak faham apa cikgu ajar. 😬

CAJ LIQUIDATOR

Apabila menjual rumah yang dalam keadaan biasa di mana pemaju asal masih wujud, penjual hanya boleh dikenakan caj RM50 sahaja untuk mendapatkan Developer's Confirmation. Ini kadang-kala dipanggil sebagai admin charges.

Namun apabila projek yang terbengkalai disiapkan oleh liquidator bersama pemaju baru, maka liquidator boleh mengenakan caj untuk tujuan yang sama di antara 1% - 2% daripada harga jualan.

Tiada peraturan yang mengawal kadar caj ini dan ia perlu ditanggung oleh penjual.

Oleh yang demikian, apabila anda adalah penjual dan terlibat dengan liquidator, sebaiknya anda bersedia untuk kos ini. Jarang sekali mereka melayan sebarang rayuan.

KOS BAGI MEMBUAT PERJANJIAN SEWAAN

Berikut adalah jadual yang menunjukkan kos yang harus ditanggung oleh penyewa apabila membuat perjanjian sewa hartanah melalui ejen hartanah.
.
Kos terbahagi kepada dua iaitu kos administration (sediakan perjanjian jual beli dan segala follow-up berkaitan) dan kos matikan setem hasil di cawangan Lembaga Hasil Dalam Negeri.
.
Nota:
.
1. Bayaran keseluruhan dibuat kepada ejen hartanah.

2. Kos ditanggung oleh penyewa.
3. Bayaran matikan setem hasil adalah pendapatan kerajaan yang dibayar kepada LHDN.
4. Keuntungan ejen hanyalah daripada kos administration (di mana ejen perlu cover kos mereka seperti petrol, tol, parking dan printing).
5. Kebanyakan masa perjanjian sewaan adalah standard (kecuali kes tertentu) dibuat berdasarkan Kanun Tanah Negara.

TEORI URBANISASI

Golongan miskin tinggal di bandar besar (rumah kos rendah), kerana ingin mengurangkan kos ke tempat kerja.

Golongan pertengahan akan tinggal di pinggir bandar dan mereka mampu membayar kos pengangkutan (minyak dan tol). Rumah mereka besar sedikit berbanding golongan pertama di atas. Contohnya mereka tinggal di Bangi

Golongan kaya tinggal di bandar besar kerana mereka mampu menanggung kos gaya hidup mewah di bandar. Mereka tinggal di sekitar KLCC misalnya.

Kesimpulannya:

Si polan tinggal di bandar ketika miskin, bila sudah mampu sedikit beliau berpindah ke pinggir bandar. Apabila beliau sudah kaya, beliau kembali tinggal di tengah bandar kerana sangat berkemampuan.

BELI BANYAK RUMAH DI LOKASI BERBEZA

Kadang-kala anda mungkin mendapat peluang yang anda anggap terbaik untuk membeli rumah sebagai pelaburan.

Berdasarkan kemampuan semasa, anda juga berasa yang anda boleh membeli 2 - 3 unit di pembangunan/projek yang sama.

Anda bercadang untuk flip dalam masa yang singkat kerana anda percaya anda telah beli dengan harga terlalu murah dan akan sangat mudah untuk anda menjual kembali.

Tiada salahnya berfikiran positif begitu. Lagi pula anda telah buat kajian pasaran.

Namun begitu ada satu faktor yang anda tidak mungkin mampu mengagak dengan tepat adalah apakah anda mampu bertahan jika apa yang anda rancang tidak menjadi?

Bagaimana jika apabila rumah-rumah itu siap anda tidak dapat menjual dengan keuntungan. Mungkin anda perlu menunggu beberapa tahun ke hadapan. Adakah anda mempunyai holding power yang cukup kuat?

Lain pula jika 2 - 3 unit yang anda beli adalah di lokasi berbeza atau projek berbeza. Pasti ada kebarangkalian yang lebih tinggi untuk salah satu nya terjual dengan keuntungan jikalau pun bukan semua.

PROPERTY SCAM

Property market pun ada scam juga. 

Contoh scam:

1. Jual unit harga bawah RM300K dikatakan murah. Nampak je murah, rupanya besar sikit daripada reban ayam. Sepatutnya harga dinyatakan RM per kaki persegi.

2. Katanya rebat 20%. Bila tanya harga S&P yang mana satu. Jawabnya harga S&P yang lepas rebat. Kena juga bayar 10% berdasarkan harga S&P.

3. Ditunjukkan iklan rental rate di kawasan sekitar. Nak bagi cantik sikit ROI diambilnya rate sewa bilik. Sewa 1 bilik dalam rumah 3 bilik dengan sewakan terus 1 rumah memang berbeza ratenya. Sewa 1 bilik mahal sikit.

4. Dikatakan sesuai untuk dijadikan homestay. Boleh operate sendiri atau sewakan kepada operator. Yang tidak diberitahu adalah berapa banyak hotel sekeliling dan berapa rate satu malam bagi hotel. Bila siap, sewa hotel lagi murah.

5. Disuruh bumiputera beli unit non bumi kononnya lain kali boleh jual pada non bumi (mahal sikit harganya). Jadi semua diskaun bumi tak dapat. Bila dah ada geran baru tahu leasehold kena dapatkan consent daripada state. Nasiblah kalau dapat jual pada non bumi.

Ada banyak lagi scam ni. Kadang-kala bukan scam tapi sales person pun tak tahu (tak pandai).

TIPS PANTAS PASAL TANAH

1. Freehold biasanya tanah asal dulu-dulu ladang.

2. Tanah lombong biasanya leasehold.

3. Leasehold tidak semestinya murah. Kota Damansara semuanya leasehold.

4. Freehold tidak semestinya tidak perlu consent. Ada juga perlu consent seperti Cyberjaya, Putrajaya, sebahagian Kelana Jaya, Sendayan.

5. Freehold atau leasehold pun kerajaan boleh ambil jika ikut prosedur betul melalui Land Acquisition Act.

6. Status freehold dan leasehold tidak boleh bertukar melainkan berlaku almalgamation.

7. Rezab Melayu hanya boleh dijualbeli oleh Melayu walaupun freehold.

8. Freehold bukan bermaksud boleh jual kepada sesiapa sahaja. Itu kena lihat sekatan kepentingan (state consent) jika ada.

9. Leasehold boleh disambung leasenya kerana di Malaysia jika kerajaan ambil balik akan jadi isu politik. Contohnya Petaling Jaya.

10. Bumi lot dan bukan bumi lot adalah kuota yang dikenakan kepada pemaju. Masuk subsale kalau dah ada geran individu dan strata, rujuk sekatan kepentingan. Tiada lagi bumi lot atau bukan bumi lot.

TAK ADA DUIT BANYAK NAK BAYAR DEPOSIT

Kalau anda tak ada duit banyak nak bayar deposit beli rumah sub-sale, tapi duit dalam EPF akaun 2 ada banyak, anda boleh buat begini:

1. Print statement EPF terkini. Tengok baki terkini Akaun 2.

2. Akaun 2 boleh keluar 20% daripada harga rumah atau semuanya yang mana satu rendah.

3. Kalau Akaun 2 cukup untuk bayar booking 10% dan anda boleh loan 90%, cuba deal dengan ejen:-

a. Bayar RM5,000 atau kurang dahulu sebelum sign S&P.

b. Baki boleh bayar bila Akaun 2 EPF boleh keluar.

c. Untuk memudahkan ejen dan owner (penjual) bersetuju sila tunjukkan statement EPF sebagai bukti.

4. Jika ejen dan owner setuju anda dah boleh proceed.

Nota: Kos duti setem dan legal S&P tidak dinyatakan di atas. Ia bergantung kepada harga rumah. Ada rebat terhadap duti setem. Ada apps kalkulator juga untuk kira kos duti setem dan legal.

BARU KERJA, NAK BELI RUMAH

Kalau anda baru kerja dan ada kesedaran nak beli rumah, itu petanda baik. Anda bercita-cita memiliki satu harta yang berpotensi meningkat nilai.

Namun, selain anda kaya semulajadi (anak orang kaya, banyak wang tunai), anda hampir pasti akan membuat pinjaman bank.

Bank tak bagi pinjaman perumahan kepada orang yang baru keluar belajar (baru bekerja) jika tak ada rekod penerimaan gaji, bayaran KWSP dan mungkin cukai pendapatan (potongan cujai berjadual).

Jadi anda sebenarnya perlu bekerja dan menyimpan rekod selama sekurang-kurangnya 8 - 10 bulan dahulu (minima 6 bulan, tapi sukar juga kalau cukup-cukup).

Adalah baik anda ikut langkah berikut dari awal lagi:

1. Mula menyimpan secara tetap. Letak dalam ASB (bukan buat pinjaman ASB). Jangan kacau. Ini akan jadi bantuan bila nak buat loan. (simpanan dalam satu akaun lain daripada akaun terima gaji).

2. Jangan beli kereta mahal. Sementara baru kerja ni belilah kereta Perodua yang murah misalnya. Boleh beli baru tak banyak penyakit.

3. Cukup je dengan loan kereta sebagai hutang bank. Jangan guna kad kredit. Jangan buat personal loan.

4. Bayar PTPTN ikut jadual.

5. Bagi lepas setahun dulu kerja. Pastikan 12 bulan ini jangan ada sekali pun lambat bayar loan bank dan PTPTN.

InshaAllah kalau ikut boleh lulus loan dengan mudah.

BAGAIMANA PEMAJU LETAK HARGA RUMAH

Bila developer buat fesibility studies, semua kos dimasukkan, termasuk tanah, binaan, infra, caj pembangunan, bayaran yuran professional, pengurusan serta keuntungan yang mereka mahukan. Itu semua KOS.

Harga jual bukannya kos + untung.

Bila nak jual, mereka hantar spy menyamar jadi pembeli ke projek berdekatan, dapatkan semua maklumat daripada wakil penjual pemaju (salesperson). Itu kalau dah ada pembangunan seumpamanya sedang berjalan.

Maka pemaju cuma counter check sahaja maklumat mereka ada sebab pemaju yang sedang membina pasti telah buat feasibility studies, malah mereka sudah tahu berapa peratus unit telah terjual (take up sales) dengan harga yang diletakkan (termasuk rebat dan hadiah percuma).

Tapi jika tiada pembangunan sekitar yang sama, pemaju akan melihat harga transaksi sub-sale di sana sebagai panduan harga untuk mereka letakkan. Bila dikatakan panduan, itu bermaksud mereka tidak jual murah daripada subsale walaupun mereka boleh buat dan masih banyak untung.

Bila mereka dah decide harga, pemaju akan compare dengan KOS di atas, adakah baik untuk mereka proceed sekarang atau tidak.

LEPAS LULUS PINJAMAN, TAK JADI BELI RUPANYA BELI RUMAH LAIN

Kadang-kala anda pasti pernah dengar kes pembeli dah lulus loan tapi belum ada rumah. Alasannya penjual tidak jadi jual selepas loan itu lulus.Bukan semuanya begitu. Ada sesetengah kes pembeli ini sebenarnya dahulu menggunakan dokumen rumah lain untuk dia tahu berapa loan maksima tanpa niat untuk membelinya. Bila loan sudah lulus barulah mereka tahu jumlah maksima dan mereka mula mencari rumah yang dalam bajet berkenaan di lokasi yang mereka mahu.

Memang kelihatan menyusahkan. Tetapi mereka sanggup buat. Mereka berurusan direct dengan tuan rumah dengan meletak booking yang rendah (contohnya RM500) yang mereka tidak peduli jika hangus.

Oleh itu jika anda adalah penjual, sila bertegas untuk mendapatkan duit booking yang signifikan jumlahnya (jumlah besar untuk 'hangus') sebelum melepaskan dokumen. Tanpa dokumen itu mereka tidak boleh apply loan. Jadi anda tidaklah ternanti-nanti terlalu lama.Tambahan lagi, perlulah bersetuju dengan tempoh masa munasabah untuk kelulusan loan dan menandatangani S&P (tidak lebih sebulan). Ini perlu supaya penjual boleh mencari pembeli baru jika masa itu telah dilepasi dan pembeli menjadi sangat serius untuk menyelesaikan semuanya.

DEMAND & SUPPLY

Harga rumah turun dan naik kerana supply dan demand.

Supply (jumlah rumah yang available dalam kategori harga tertentu).

Demand (jumlah pembeli yang layak mendapatkan pinjaman untuk membeli rumah dalam kategori harga tertentu).

CONTOH:

Rumah teres dua tingkat berharga RM400,000 (harga pasaran) di Kajang.

Situasi 1:

Supply: 100 unit

Demand: 200 unit

Supply kurang, demand banyak, maka ada potensi harga jualan menaik.

Situasi 2:

Supply: 200 unit

Demand: 100 unit

Supply banyak, demand kurang, maka potensi harga jualan akan menurun.

Tidak ada kena-mengena GST, kenaikan kos gaji pekerja dan kenaikan kos barang mentah di situ. Supply dan demand dah cover semua faktor.

CUKAI KEUNTUNGAN HARTA TANAH (CKHT) BAHAGIAN 2 - PENJUALAN

Sebelum ini kita dah tahu berkenaan Acquisition dalam pengiraan CKHT. Kali ini kita pelajari bahagian Disposal pula.

Disposal adalah bahagian di mana penjual menjual (melupuskan) hartanah mereka dan ditolak kos-kos dibenarkan yang ditanggung terhadap hartanah berkenaan sejak pembeliannya oleh penjual bagi tujuan:

i. menambahbaik dan memelihara nilai hartanah.

ii. perundangan bagi menyediakan, memelihara atau mempertahankan geran atau hak terhadap hartanah tersebut.

iii. kos-kos 'incidental' yang hampir serupa dengan dalam bahagian acquisition.

Contoh (yang difahami orang awam):

Harga belian pada Januari 2012: RM200K
Harga jualan pada Jun 2013: RM300K
Keuntungan = RM300K - RM200K = RM100K

CKHT = 30% x RM100K = RM30K

Tetapi jika terdapat kos yang dibenarkan di atas ia akan menjadi:

Contoh:

Harga belian pada Januari 2012: RM200K
Harga jualan pada Jun 2013: RM300K - RM20K = RM280K

Keuntungan = RM280K - RM200K = RM80K

CKHT = 30% x RM80K = RM24K < RM30K

CUKAI KEUNTUNGAN HARTA TANAH (CKHT) BAHAGIAN 1 - PEMBELIAN

CKHT adalah sejenis cukai yang dikenakan oleh Kerajaan Persekutuan bertujuan bagi mengawal kegiatan spekulasi hartanah di mana mereka yang ingin melupuskan hartanah mereka akan dikenakan cukai terhadap keuntungannya.

Setiap tahun ketika pembentangan bajet sekitar Oktober setiap tahun, Menteri Kewangan akan mengumumkan samada terdapat perubahan atau tidak terhadap CKHT bagi tahun berikutnya.

 

PENGIRAAN CKHT

Bagi orang awam, keuntungan berlaku apabila harga pelupusan (dijual) mengatasi harga pemilikan (pembelian). Dan CKHT adalah terus dikira daripada keuntungan berkenaan.

Contoh (yang difahami orang awam):

Harga belian pada Januari 2012: RM200K
Harga jualan pada Jun 2013: RM300K
Keuntungan = RM300K - RM200K = RM100K
CKHT = 30% x RM100K = RM30K

Apa yang tidak dimasukkan dalam pengiraan adalah kos-kos 'incidental' yang ditanggung semasa membeli dan semasa menjual yang mampu mengurangkan keuntungan.

Kos 'incidental' ketika 'acquisition':-

i. yuran professional yang dibayar kepada jurukur, penilai, akauntan, ejen hartanah atau penasihat undang-undang.

ii. kos pindahmilik (termasuk duti setem).

iii. jika kes pengambilalihan maka kos pengiklanan untuk mencari penjual dan faedah yang dibayar terhadap modal bagi mengambilalih asset.

Contoh:

Harga belian pada Januari 2012 + Kos 'incidental': RM200K + RM20K = RM220K
Harga jualan pada Jun 2013: RM300K

Keuntungan = RM300K - RM220K = RM80K
CKHT = 30% x RM80K = RM24K < RM30K

Namun begitu, ada juga keadaan di mana 'recoveries' boleh menyebabkan harga 'acquisition' jadi kurang iaitu disebabkan:-

i. penerimaan wang oleh kerana gantirugi terhadap kerosakan.

ii. penerimaan wang untuk polisi insurans kerana kerosakan.

iii. penerimaan wang deposit yang dilucutkan (forfeited) yang dibuat bertujuan pindahmilik.

*pada keadaan biasa, 'recoveries' sangat jarang berlaku.

AKAN BERSAMBUNG BAHAGIAN 2 - PENJUALAN