ALIRAN TUNAI POSITIF VS KEUNTUNGAN MODAL

CAPITAL GAIN

Bahasa Melayu nya keuntungan modal. Contoh mudah, pada 2010 saya membeli rumah teres dengan harga RM300K. Pada 2016, saya menjual semula dengan harga RM600K. Dengan anggapan tiada sebarang kos lain maka keuntungan RM300K (RM600K-RM300K) adalah CAPITAL GAIN.

POSITIVE CASHFLOW

Bahasa Melayu nya adalah aliran tunai positif. Contoh mudah, pada 2010 saya membeli apartment dengan harga RM300K. Bayaran bulanan bank adalah RM1,200. Yuran selenggara sebanyak RM150 sebulan. Maka kos bulanan saya adalah RM1,350.

Saya menyewakan apartment itu pada sewaan RM1,500 sebulan pada 2010. Pada 2016, kadar sewaan telah dinaikkan ke RM1,800 sedangkan kos lain masih kekal. Pada 2010, aliran tunai positif saya hasil dari sewaan adalah RM150 sebulan dan menjadi RM450 sebulan pada 2016. Ini adalah dipanggil POSITIVE CASHFLOW.

RUMAH LANDED VS NON LANDED

Rumah landed (atas tanah) biasanya mempunyai capital gain yang tinggi jika disimpan lama tetapi sepanjang menyimpan itu menghadapi negative cashflow disebabkan kadar sewaan adalah rendah daripada kos bayaran bulanan. Jadi bayangkan jika anda menyimpan 5 tahun untuk keuntungan yang besar anda perlu tahan dengan 60 bulan negative cashflow.

Sebaliknya untuk rumah non landed (atas udara 😄) biasanya cashflow adalah positif kerana kadar sewaan adalah tinggi berbanding kos bayaran bulanan. Namun jika anda berhajat untuk melupuskan kelak ia tidaklah menghasilkan capital gain yang besar seperti rumah landed. Yang pasti jika anda simpan 5 tahun, anda ada 60 bulan positive cashflow dan boleh jual untuk capital gain.

DALAM BISNES POSITIVE CASHFLOW LEBIH BAIK DARIPADA PROFIT

Jangan salah faham dengan pernyataan di atas. Bukan kita mahukan bisnes kita rugi asalkan cashflow positif. Profit tidak menunjukkan duit di tangan. Ia boleh disebabkan amount receivables dan payables yang dah diimbangi. Jika receivables (bayaran yang akan diterima) lebih daripada payables (bayaran keluar), maka anda mungkin sekali mencatatkan keuntungan.

Yang tricky sikit adalah anda perlu membayar hutang sekarang tetapi bayaran yang anda akan terima daripada pelanggan adalah 3 bulan lagi. Di sini anda berisiko digulungkan (bankrupt) walaupun mencatatkan untung.

Ini lah yang berlaku apabila negative cashflow. Banyak yang nak dibayar berbanding yang nak masuk.

DALAM HARTANAH JUGA SAMA

Dalam pelaburan hartanah juga positive cashflow penting berbanding capital gain. Contoh yang terbaik adalah di negara kita.

Beberapa tahun lepas, ramai spekulator berlumba-lumba membeli rumah untuk capital gain. Dan untuk capital gain yang besar mereka membeli rumah-rumah landed yang terkenal dengan negative cashflow. Mereka bercadang untuk jual apabila dapat kunci dan untung berpuluh ribu atau beratus ribu ringgit.
Namun, pada 2015 & 2016, kita melalui fasa buyer's market di mana terdapat kesukaran mendapatkan pembeli yang layak membuat pinjaman serta yang mempunyai deposit 10%.

Spekulator juga seperti orang biasa menghadapi cabaran hidup. Ada yang dulu bergaji besar tetapi sekarang telah dibuang kerja.

Mereka mengharapkan capital gain yang besar tetapi mereka terpaksa berpuas hati jikalau pun dapat melupuskan hutang bank. Jika tidak mereka akan menghadapi negative cashflow yang teruk yang mungkin boleh menghabiskan wang simpanan mereka sekalipun. Paling buruk mereka boleh dimufliskan oleh pemiutang.

Jika mereka melabur untuk positive cashflow sekurang-kurangnya rumah ini mampu membayar dirinya sendiri. Di sini lah yang Robert Kiyosaki kata lawanlah godaan Capital Gain untuk Positive Cashflow. Itulah yang diajar dalam Cashflow Gameboard nya. Petua untuk keluar dari perlumbaan tikus.

HUTANG BANYAK SUSAH NAK BELI RUMAH

Setiap kali saya menguruskan jual beli hartanah, saya lihat betapa ramai orang tidak mampu untuk beli rumah semurah RM250K pun.

Saya ada beberapa persoalan kepada anda yang dalam kategori ini:

1.  Mengapa perlu beli jika tidak mampu? Sewa kan lebih baik. Ukur baju di badan sendiri.
2. Jika gaji sekarang tidak cukup, apa yang anda hendak buat untuk tambah pendapatan? Jangan harap dengan usaha yang sama akan dapat keputusan berbeza.
3. Kenapa banyak sangat buat personal loan dan hutang credit card? Kenapa belanja di luar kemampuan? Nafsu? Tamak? atau salah perancangan?
4. Kenapa beli kereta yang mahal sedangkan anda belum mampu? Susutnilai kereta sangat besar terutama kereta baru. Adakah gaya lebih penting?

Apabila setiap kali saya lihat payslip dan senarai komitmen bulanan mereka yang berminat membeli rumah (dalam harga begini), saya geleng kepala. Gajinya kecil, hutangnya banyak.

Salah satu sebab adalah 'tidak mahu berubah', 'tidak mahu berhijrah'. Buat kerja yang sama dan harap kenaikan gaji setiap tahun. Kenaikan gaji hanyalah untuk adjustment kepada inflasi. Maksudnya, dalam ertikata kewangan sebenar 'tiada kenaikan'.

ORANG MUDA JANGAN BUAT SILAP

Dah banyak anda dengar nasihat orang tua kepada orang muda berkenaan kewangan dan pembelian hartanah di usia muda. Saya pun ada bagi nasihat begitu.

Kali ini ada nasihat special yang sangat berguna kepada yang sangat muda dan baru habis belajar. Ini adalah punca abang dan kakak anda ada duit tapi tak boleh nak buat loan rumah.

Janganlah anda buat silap yang sama. Takut nanti boleh tengok je duit 10% booking dalam bank tapi loan rumah tak lulus.

Ini nasihat saya.

THE DON'T (Jangan buat):

1) Jangan jadi penjamin pinjaman bagi kawan-kawan.

Didapati kawan-kawan lah yang buat susah selalu tak bayar pinjaman. Yang susah adalah penjamin. Depa memang dah takde plan nak loan bank lagi. Ada orang kata, "saya tak jamin sebarang kawan. saya jamin best friend saya masa belajar je". Dengar sini baik-baik. Yang buat dajal tu semuanya best friend.

2) Jangan jadi penjamin bagi ahli keluarga.

Kedengaran kejam. Tapi banyak juga kes yang tak dapat loan selepas menjamin adik-beradik, sepupu sepapat dan sedara mara lain. Melainkan adik-beradik, saya tidak rasa menjamin orang lain adalah berbaloi. Sebaiknya jangan lah jadi penjamin.

3) Jangan joint venture dalam company perkongsian (enterprise)

Ini pun selalu saya jumpa. Buka company enterprise dengan kawan baik yang sama-sama tak pandai berniaga. Duit modal hangus hutang keliling pinggang. Bila tak boleh bayar hutang kena saman muflis. Dah muflis tak boleh lah lagi nak beli rumah.

4) Jangan buat pinjaman untuk company boss sebagai personal guarantor

Biasa lihat budak muda yang boss ajak jadi Director bagi share minima free dan dijanjikan macam-macam. Lepas tu boss tadi buat loan untuk bisnes, Director kena bagi personal guarantee. Bila melingkup bisnes tak boleh bayar hutang jadi serupa macam no. 3 di atas.

5) Jangan tak bayar PTPTN

Walau macam mana sekalipun anda benci dengan PTPTpu ini, silalah buat bayaran walaupun minima (jika tak mampu habiskan). Sebabnya baru-baru ini bila hutang PTPTpu dah masuk dalam CCRIS ramai orang muda sangkut untuk loan rumah. Cara penyelesaiannya adalah bayar semua yang tertunggak dan mula bayar ikut jadual untuk 12 bulan akan datang atau buat full settlement (kalau banyak duit).

6) Jangan bagi adik-beradik pakai sub-line handphone

Ini adalah fenomena dahulu. Masa nak buka line mahal sebab ada sewa bulan. Sekarang mungkin tak ada. Jikalau ada sila jangan buat. Kalau mereka sangkut bayar anda juga yang kena dimasukkan dalam CTOS.

7) Jangan guna kad kredit

Peduli apa orang kata "guna kad kredit kena bijak". Saya kata "majoriti yang guna kad kredit tak bijak langsung". Untuk itu jangan menempah masalah. Takde duit duduk diam-diam. Cari duit.

8) Jangan buat personal loan

Serupa juga dengan no. 7.

9) Jangan buat loan ASB maksima

Polisi bank ini sentiasa berubah-rubah. Ada masa katanya loan ASB boleh off-set daripada komitmen. Ada masa katanya dikira sebagai komitmen. Bila dikira sebagai komitmen ia telah menaikkan Debt Service Ratio (DSR) anda.

10) Jangan beli kereta mahal jika tidak perlu

Jika anda kerja makan gaji sebenarnya anda langsung tidak ada keperluan pakai kereta mahal. Orang bisnes ada sebab tertentu mereka kena ada kereta mahal. Instalment kereta yang tinggi juga akan meningkatkan DSR anda.

Share post ini bagi orang muda tahu sebelum tua.

TIPS ORANG MUDA BELI RUMAH

Kalau tanya orang muda kenapa beli rumah pertamanya (sebagai kediaman sendiri) di sana, sini dan sinun maka jawapannya:

i. ini saja yang saya mampu

ii. saya nak menetap di sini

iii. saya baru dipindahkan ke sini

Jadi adakah salah cara mereka membuat keputusan? Tak juga. Cuma terlampau pendek visinya.

Kenapa saya kata begitu?

Pertamanya, jika anda masih muda dan belum bekeluarga atau sudah bekeluarga tetapi anak-anak belum bersekolah, maka di mana pun anda tinggal ia bukanlah tempat yang anda akan settle down. At least majoriti begitu. Adalah sorang dua orang yang terkecuali.

Kedua, apabila anda membeli kerana itu sahaja yang anda mampu adalah merbahaya. Apabila anda membeli seharusnya anda telah buat untung. Bukannya masa menjual sahaja. Maksudnya, walaupun itu yang anda mampu beli ketika itu tetapi sila pastikan potensi masa depannya jika anda ingin lupuskan.

Ketiga, saya suka cadangkan anda menyewa dahulu di sesuatu kawasan sebelum membuat keputusan membeli di kawasan berkenaan. Anda mungkin perlukan maklumat lebih seperti kejiranan dan permasalahan serta kebaikan tinggal di situ. Jika anda sudah terbeli bukan mudah untuk menjual semula dengan segera.

Nota:

Saya pernah terbeli rumah di kejiranan yang teruk kerana masa saya beli saya hanya ambil tahu pasal rumah itu sahaja bukan kawasan keliling.

Setiap pagi saya kena kutip najis anjing di depan pagar rumah. Taman permainan jadi tempat anjing liar melepak. Anak-anak pun tak boleh main.

Setiap kali balik dari kerja saya kena hon untuk minta orang alihkan kereta depan pagar rumah. Kadang-kala bukan jiran yang dekat tapi jiran yang jauh.

Botol arak dibuang di pangkal tiang lampu jalan depan rumah saya dan bila mereka mabuk mereka bersembang kuat-kuat malam-malam buta sampai ke pagi siap buka meja.

TINGGALKAN HARTA KEPADA WARIS BUKANNYA HUTANG

 FOTO: Daripada PropSocial

Jika anda bukanlah kaya sangat. Dan susah hati bila tahu yang anda tidak dapat tinggalkan duit berjuta kepada waris. Ketahuilah ada satu jalan yang boleh selesaikan masalah anda.

Caranya:

Beli banyak property yang nilai portfolionya RM1 Juta. Contohnya beli 4 buah rumah RM250K setiap satu. Setiap rumah yang mempunyai loan pasti kena ambil insurans samada MRTA atau MLTA.

Jika sesuatu terjadi pada anda (meninggal dunia misalnya), insurans ini akan bayar keseluruhan hutang loan rumah ini dan waris anda mendapat hak mereka tanpa bayaran sesen pun.

Cuma pastikan coverage insurans berkenaan mencukupi.

Nah, siapa kata anda tidak boleh tinggalkan RM1 Juta kepada waris?

TIPS MEMBELI RUMAH APARTMEN & KONDO

Jika anda berhajat untuk membeli rumah jenis apartment dan kondominium yang telah siap (subsale) sila lakukan aktiviti viewing pada sebelah malam dan pada hujung minggu.

Anda tanya kenapa?

Hari biasa siang hari anda tidak dapat menilai benda yang kritikal seperti:

i. kepadatan penduduk 'sebenar'

ii. komposisi penduduk

iii. kawalan keselamatan

iv. tempat letak kereta

v. ketenteraman

Jika anda pergi viewing pada waktu pejabat hari bekerja anda mungkin sekali tidak mendapat gambaran jelas berkenaan perkara yang dinyatakan di atas kerana penghuninya sedang berada di tempat kerja masing-masing.

Ini seharusnya jadi langkah awal anda membuat saringan pilihan sebelum anda membuat temujanji dengan ejen hartanah yang mempunyai unit di sana.

CARA ORANG CINA KEKALKAN MARKET VALUE SEMASA GAWAT

Market value hartanah memang boleh jatuh. Cuma jarang berlaku.

Pada ketika ekonomi gawat, banyak bisnes tutup. Banyak rumah kedai sukar mendapat penyewa. 

Pemilik rumah kedai mempunyai dua pilihan samada:

i. menurunkan sewa bulanan di bawah market value
ii. membiarkan sahaja rumah kedainya kosong tanpa penyewa

Namun demikian, pemilik Cina lebih bijak dengan mengekalkan sewa pada market value. Tetapi dengan tambahan tempoh sewa percuma selama sehingga 12 bulan.

Mengapa mereka berbuat demikian?

Mereka berbuat demikian bagi mengekalkan market value rumah kedai mereka di kala gawat. Rekod menunjukkan mereka menyewakan pada market value (sedangkan mereka tidak menerima bayaran).

Ini sangat berguna kerana jika mereka berjaya melepasi zaman gawat, mereka boleh menjual rumah kedai mereka dengan harga yang tinggi atau menyewakan dengan harga yang lebih lagi.

Bijak mereka.

Anda nak jadi bijak? Kenalah berkawan dengan perunding hartanah.

KALAU ANDA NAK JUAL TANAH, EJEN AKAN SIASAT DAHULU

1) Dapatkan salinan geran terkini daripada owner

2) Buat carian di pejabat tanah

3) Pastikan yang memberi lantikan untuk menjual adalah owner yang namanya ada di atas geran

4) Baca geran:

i) ada kaveat (bermasalah)
ii) ada banyak nama - semua kena tandatangan
iii) ada pemegang amanah - kena convert jadi owner
iv) tanah pertanian - loan 50% sahaja daripada market value
v) rezab melayu - jual pada melayu sahaja
vi) tanah bangunan - loan 80%

5) Melawat sendiri tanah berkenaan bagi memeriksa jika ada salahpersembah oleh owner

6) Dapatkan market value daripada bank (penilai panel bank) dan memaklumkan kepada owner. Harga jualan ditentukan oleh owner

7) Iklankan dan seterusnya prosedur biasa

JUAL TANAH ORANG MELAYU SANGAT MENCABAR

Tanah pertanian kepunyaan orang Melayu memang biasa mempunyai masalah yang sama. 

Susah lagi menyusahkan, kerana kebanyakan pemilik tidak pandai berkenaan permasalahan tanah dan mendapat nasihat percuma daripada kawan-kawan yang tidak lebih pandai daripada mereka.

Top dalam CARTA MELETOP adalah:

1. NAMA RAMAI-RAMAI

Dalam geran ada lebih daripada dua nama. Malah ada yang berpuluh nama. Seorang saja tidak setuju deal tak jadi. Penat kerja ejen

2. SEBAHAGIAN TANAH SAJA NAK JUAL TAPI TIDAK PECAH LOT

Mereka hendak jual sebahagian daripada tanah tapi dalam geran belum buat pecahan (sub-divide). Mereka juga tidak mampu melantik Jurukur Tanah untuk buat ukur.

3. NAK JV TAPI NAK UNTUNG BANYAK GILA

Ada yang business minded offer untuk JV. Tapi nak untung melampau. Dah lah begitu, mereka pula nak dictate development apa yang sesuai. Siapa pemaju macam ni?

4. TANAH 1 EKAR

Ada tanah 1 ekar nama ramai atau tanah besar nak dipecah tapi setiap seorang akan dapat kurang 1 ekar. PEMBETULAN! Tanah pertanian tidak boleh pecah kurang dari 1 ekar keluasannya.

5. BUAT BANGLO MEWAH ATAS TANAH PERTANIAN, KEMUDIAN NAK JUAL

Atas tanah pertanian dibenarkan membina sebuah rumah (bagi tujuan rumah pekerja/pengusaha pertanian).

Bank tidak bagi pinjaman yang tinggi kepada pembeli. Tanah pertanian hanya dapat pinjaman 50% daripada market value. Banglo pula silap-silap tidak diberi pinjaman. Maksudnya bank recognize tanah sahaja.

Jadi pembeli kena ada cash yang MAHA BANYAK. Sebaiknya convert lah daripada pertanian ke bangunan kediaman sebelum bina banglo. Demi masa depan.

MACAM-MACAM PERANGAI BUYER (PEMBELI)

1. Cina

Selalunya buyer paling best. Datang viewing awal daripada janji. Takde masa nak window shopping. Dah sedia duit 15% dan dah tahu boleh buat loan. Kalau saya dapat buyer Cina memang bahagia hidup.

2. Melayu

Majoriti datang lambat viewing. Sebahagian besar tidak tahu prosedur dan tiada duit deposit dan cuba nasib nak mark-up loan atau loan 100%. Banyak juga yang suka window shopping dan tak tahu berapa kelayakan loan. Saya masih suka buyer Melayu, no 2 baik selepas Cina.

3. India

Serupa perangai buyer Melayu dari banyak segi. Cuma tambahan kena sedia bawa viewing lebih daripada dua kali. Mereka nak bawa satu family 3 generasi untuk view rumah: mak bapak, adik beradik, anak saudara, pak cik makcik. Tambahan lagi kalau minta kurang harga macam kita jual pasar malam nego harga tidak munasabah. Buyer India yang educated sikit (English Speaking - Well Speak) lebih baik, view mungkin hanya dua kali dan tidak nego macam pasar malam.

4. Mamak

Serupa dengan buyer Melayu. Ditambah suka bagi post dated cheque dan batalkan cheque. Bila dah batalkan cheque tuduh ejen macam-macam.

5. Pelabur baru masuk kelas

Suka datang berkumpulan dan mengutuk rumah yang dilihat dengan harapan kutukan itu akan menyebabkan ejen kelam-kabut minta kurang harga pada owner sebab ini serious buyer. Nak buat mark-up tak nak keluar duit satu sen pun. Bila disiasat, rupanya baru graduate kelas cikgu hartanah. Samada cikgu ajar ajaran sesat atau anak murid belajar tak habis.

6. Buyer loan kerajaan

Kalau buyer tu kata dia buat loan kerajaan, saya memang suka betul. Cuma dia perlu check kelayakan loan dan perlu ada hampir 15% tunai. Kalaupun layak 100% loan, tetap kena ada tunai ini. Saya suka buyer loan kerajaan macam saya suka buyer Cina.

7. Buyer kerja sektor Gas dan Minyak (Oil & Gas)

Di antara buyer paling best sebab mereka ini gaji besar. Baru keluar Universiti gaji dah sama gaji pengurus di sektor lain. Biasanya tiada masalah deposit dan loan. Terbaek.

MACAM-MACAM PERANGAI OWNER (PENJUAL)

1. Owner terdesak

Owner begini, harganya memang boleh nego asalkan selesai masalahnya. Owner begini digalakkan guna ejen dan jangan cuba jual sendiri, kerana emosinya tidak stabil. Jika cuba jual sendiri ada dua kemungkinan terjadi iaitu tersasul cakap menyebabkan terjual sangat murah (rugi) atau tidak jual (sebab halau buyer yang cuba minta kurang harga pelik-pelik)

2. Owner sengkek

Owner begini tidak tahan menunggu. Baru bagi listing semalam, hari ini dah tanya ada buyer ke? Hari-hari pressure ejen. Owner begini selalu kena main dengan ejen yang tidak bertanggungjawab. Ejen ini akan call owner katanya ada ready buyer tapi dia tak nak coagency dengan ejen owner (exclusive). Bila hari-hari kena tekan begitu, sendiri rasa stress. Jangan tertipu dengan ejen begini. Ejen yang betul memang tahu terma coagency dan tak ada masalah share fees. Ejen exclusive pula memang usaha bersungguh-sungguh untuk jual.

3. Owner tak urgent

Hari pertama ejen jumpa owner begini, ayat yang keluar dari mulutnya, "saya tak urgent nak jual". Memang tak urgent sungguh sampai takde sapa call. Kadang-kala pasal harga jual pun mahal daripada market value. Tetapi dalam banyak kes sebab mulut masin. Cakap tak urgent jadi tak jual-jual. Kalau saya jumpa owner begini, saya sekolahkan dia, " jangan kata tak urgent, nanti lagi setahun pun tak jual, sebab cakap tu doa'.

4. Owner berangan

Katanya harga rumah naik setiap tahun. Selalu lah mereka bagi 'market value' rumah mereka yang mahal gila. Rujukannya adalah harga rumah yang jirannya jual. Mulalah keluar ayat, "jiran saya jual harga xxx, rumah dia basic je, saya reno macam-macam patut lagi tinggi lah". Market value dengan asking price pun tak tahu beza. Owner macam ini pun kena sekolahkan apa itu market value, macam mana dapat market value dan apa itu asking price.

5. Owner gila

Dia tahu market value berapa. Tapi dia nak jual berpuluh-puluh ribu malahan beratus ribu ringgit lebih mahal daripada market value. Siap kata, " harga saya tu tak masuk you punya fees, itu you mark-up sendiri". Kau kata Hi Hi ku katakan Bye Bye.

6. Owner terbaek dari ladang

Dia jual pada market value. Dia memahami supply dan demand. Selalunya orang banyak duit. Jarang nak berkeras sangat. Percaya ejennya bila dah beri authorisation to sell.

7. Owner bodoh berlagak pandai

"Dulu saya pun pernah jadi ejen, saya pergi kursus jadi ejen ni, cuma saya tak buat". Owner begini selalu perasan pandai. Sebiji jamban pun tak pernah jual, dia nak ajar ejen macam-macam lepas tu.

BUMI LOT, SEKATAN KEPENTINGAN, PAJAKAN, PEGANGAN BEBAS & RIZAB MELAYU

Tajuk di atas adalah terma yang selalu membuatkan semua orang keliru. Jadi Perunding Hartanah pun letih nak mengulang banyak kali.

Saya akan jelaskan dalam terma mudah layman punya bahasa.

1) BUMI LOT

Ini terma yang wujud jika anda beli daripada pemaju sahaja atau bila subsale master title yang memerlukan Developer's Confirmation.

Satu kaedah yang dikuatkuasa oleh Kerajaan bagi mengawal pemilikan hartanah bumiputera.

Nota:

Bumiputera khususnya orang Melayu baiknya belilah unit bumi dan jangan beli lot bukan bumi yang mahal sikit dengan harapan di masa depan boleh jual dengan bukan bumi dengan harga mahal jika nyata development berkenaan memerlukan state consent.

2) SEKATAN KEPENTINGAN

Jika dalam geran tertulis sekatan kepentingan maka jual beli dan transaksi lain perlu mendapat state consent. Transaksi jual beli (3+1 bulan) hanya akan 'bermula' bila menerima consent ini.

Sekatan kepentingan tiada kena-mengena dengan freehold atau leasehold. Cuma semua leasehold kena sekatan kepentingan manakala sebahagian kecil freehold ada sekatan kepentingan.

Contoh freehold tetapi ada sekatan kepentingan:

i) sebahagian kawasan di Kelana Jaya
ii) Cyberjaya
iii) Putrajaya
iv) Sendayan

Kalau individual title (geran individu) dah keluar jika tertulis ada sekatan kepentingan (perlukan state consent) maka lebih mudah bagi bumiputera menjual kepada bumiputera. Kalau bumiputera nak cuba jual kepada bukan bumiputera pun boleh, tapi tak tahu berapa kali cubaan baru approved dan berapa lama baru approved dan tak tahu boleh ke approved.

Bila bumiputera jual pada bumiputera jangan haraplah boleh jual mahal sebab bumiputera kurang duit.

3) PEGANGAN PAJAKAN (LEASEHOLD) & PEGANGAN BEBAS (FREEHOLD)

Freehold (pegangan bebas) adalah pemilikan selama-lamanya. Walaupun majoriti status freehold tidak ada sekatan kepentingan tetapi contoh (2) di atas adalah pengecualian.

Leasehold pula adalah pemilikan dalam tempoh pajakan. Biasanya 99 tahun. Tempoh pajakan yang semakin berkurang boleh dinaikkan kembali dengan membuat permohonan dan bayaran pada Kerajaan Negeri.

Nota:

Freehold tanpa sekatan kepentingan -> boleh jual harga tinggi -> pasarannya besar -> Melayu boleh jual kepada bangsa lain dengan mudah

Freehold tapi ada sekatan dan leasehold (ada sekatan) -> biasa sukar jual harga tinggi, malah banyak jual bawah harga pasaran -> pasaran lebih kecil -> Melayu lebih senang jual pada Melayu tapi kena jual murah

4) RIZAB MELAYU (MALAY RESERVED)

Malay Reserved hanya boleh dijual beli dalam kalangan orang Melayu sahaja. Dari segi penilaian, Malay Reserved dinilai serupa dengan hartanah bukan Malay Reserved.

Namun yang membuat harganya lebih rendah adalah kerana kurang permintaan atau pasaran yang kecil. Sudahlah hanya orang Melayu sahaja boleh beli, orang Melayu pun kadang tu tak nak beli.

MENJUAL RUMAH ADA SEKATAN KEPENTINGAN

Apabila Perunding Hartanah mengetahui yang rumah yang hendak dijual adalah kepunyaan bumiputera dan mempunyai sekatan kepentingan yang memerlukan state consent untuk dijual dan dipindahmilik, biasanya mereka akan menasihatkan tuan rumah untuk menjual kepada bumiputera juga.

Anda mungkin tertanya-tanya kenapa. Mari kita rungkaikan.

PERKARA ASAS

1. Jika ada sekatan kepentingan, bolehkah tuan rumah bumi menjual kepada bukan bumi?

Jawapannya adalah boleh. Nak jual pada sesiapa pun boleh.

2. Mengapa ditegah menjual kepada bukan bumi?

Setelah anda menjual dan mengambil booking 10% anda pasti mahukan baki 90% dibayar dengan cepat. Tetapi memandangkan anda perlu mendapatkan state consent (tanggungjawab penjual), apabila keadaan ini berlaku (bumi kepada bukan bumi), ia akan mengambil masa yang sangat lama.

3. Berapa lama untuk dapat state consent?

Jika bumi menjual kepada bumi atau bukan bumi menjual kepada bumi (pendek kata yang membeli adalah bumi), ia secepat satu bulan (biasa).

Jika bumi menjual kepada bukan bumi, ia boleh jadi ditolak beberapa kali dan perlu melalui proses rayuan. Walaupun telah dirayu beberapa kali belum tentu diluluskan.

Kes yang paling lama pernah didengari adalah selama 2 tahun. Dan balasan terakhir daripada state adalah diarah tidak boleh dipindahmilik untuk 2 tahun mendatang.

4. Adakah cara tertentu untuk mendapatkan state consent jika bumi menjual kepada bukan bumi?

Ada. Si penjual sakit teruk dan memerlukan duit untuk rawatan (perlu dokumen sokongan) dan telah membuktikan tiada pembeli bumi yang ingin membeli (perlu sokongan iklan jualan). ---> boleh minta nasihat peguam. Tempoh masanya bukan juga sekejap kerana perlukan menunjukkan effort penjual.

5. Nampaknya sukar untuk bumi menjual kepada bukan bumi. Bagaimana kalau bumi jual kepada bumi adakah apa-apa risiko?

Satu-satunya risiko menjual dengan bumi adalah 'tidak dapat nak jual mahal'. Diketahui kuasa membeli bumi sangat lemah. Maka mereka sekadar membeli pada market value atau di bawah market value. Jarang sangat yang akan membeli di atas market value.

Nota:

Jika penjual bumi mahu juga menjual kepada bukan bumi dan pembeli sanggup menunggu, keseluruhan 10% booking akan disimpan oleh agensi (3.18%) dan peguam (6.82%) sehingga consent diterima (kalau 2 tahun pun kena simpan 2 tahun lah).

S&P yang ditandatangani adalah S&P bersyarat.

Dalam keadaan ini sanggupkah penjual mendapat 100% duit selepas tempoh yang lama sedangkan nilai hartanah telah meningkat?

BUMI BELI UNIT NON BUMI NAK JUAL PADA NON BUMI

'"Saya beli rumah ini non bumi lot daripada pemaju, saya nak jual pada non bumi boleh jual mahal sikit" kata owner bumi tersebut.

Ini memang selalu kami jumpa dalam kalangan penjual property berbangsa Melayu. Mereka mungkin tidak faham apa yang mereka buat atau masa beli dulu kena tipu dengan salesperson pemaju.

Ada juga yang keluar statement berbangga, "masa beli daripada pemaju, saya tak ambil diskaun bumi, jadi ini non bumi lot, boleh jual pada non bumi".

KALAU PERLU STATE CONSENT TENGOK SIAPA TUAN PUNYA (PENJUAL)

Semua hartanah leasehold perlu consent. Sebahagian hartanah freehold perlu consent (kena baca pada geran). Asalkan kena minta consent, kita hanya perlu lihat siapa penjualnya.

1. penjual bumi --> kena jual kepada bumi mudah dapat consent. kalau jual kepada non bumi peluang untuk dapat consent sangat tipis atau hampir mustahil
2. penjual non bumi --> jual lah kepada siapa pun, pasti dapat consent
3. pembeli bumi --> beli lah daripada sesiapa, pasti dapat consent, tetapi bila satu hari nanti nak menjual balik akan jadi perkara (i) di atas

APA MASALAHNYA KALAU BUMI CUBA JUAL JUGA KEPADA NON BUMI

Jika anda seorang bumi dan cuba menjual kepada non bumi serta perlu mendapatkan consent maka perkara berikut boleh terjadi:

1. S&P anda adalah S&P bersyarat (perlu consent) dan boleh dibatalkan tanpa perlu membayar pampasan atau menerima pampasan daripada mana-mana pihak. kerugian kerana menunggu ditanggung oleh pihak masing-masing
2. lulus consent dalam cubaan pertama adalah mustahil kecuali ada 'kabel fiber optic'
3. beberapa kali perlu merayu (dibuat oleh penjual atau melalui peguam penjual), masih belum tentu dapat consent
4. sepanjang urusan mendapatkan consent, segala deposit disimpan oleh ejen hartanah (3.18%) dan peguam (6.82%). jika setahun tak dapat consent, maka setahun deposit ada pada mereka. anda tak dapat satu sen pun (mereka juga)
5. ada kes yang diketahui sudah dua tahun merayu, akhirnya satu statement dikeluarkan 'hartanah ini tidak boleh dipindahmilik untuk 2 tahun akan datang'. boleh pitam penjual kalau dia memang nak guna duit (2 tahun menunggu tambah 2 tahun tak boleh jual)

NOTA:

Penjual bumi perlu menerima hakikat purchasing power pembeli bumi tak sekuat non bumi maka mereka tak boleh mengharapkan harga yang luar biasa mahal. Namun jika mereka mengharapkan non bumi untuk membeli mahal, siap sedia lah mental mengahadapi cabarannya.

DEMAND HARTANAH FREEHOLD VS LEASEHOLD

Apa beza kalau beli rumah leasehold dan freehold?

Jawapan standard ramai orang, kalau leasehold kerajaan boleh ambil rumah tu dan bayar murah atau ambil selepas habis pajakan, kalau freehold kerajaan nak ambil kena bayar mahal tau kita tak nak jual tak apa.

Salah!

Kalau kerajaan nak ambil balik, mereka boleh guna akta (Land Acquisition Act), tak kisah leasehold atau freehold.

Jika kita beli rumah freehold, tidak kisah ownernya bangsa apa pun, mereka boleh jual pada sesiapa sahaja kemudiannya. Market jualan-baliknya meluas kerana pelbagai bangsa boleh beli.

Oleh sebab itu kenaikan harganya sangat mendadak. High demand (pengecualian kepada freehold malay reserve dan freehold yang ada sekatan kepentingan (perlukan state consent) - seperti di Kelana Jaya, dan freehold yang telah dicop bumiputera pada titlenya - sesetengah kawasan berbuat demikian).

Tetapi jika kita beli rumah leasehold, terdapat sekatan kepentingan yang memerlukan consent dari kerajaan negeri. Jika owner bumiputera dan bercadang menjual kepada bukan bumiputera akan mengambil masa yang sangat lama. Bukan tidak boleh, tetapi prosesnya agak lama menyebabkan bukan bumiputera tidak berminat lagi.

Untuk makluman, ada sesetengah kes menjangkau dua tahun untuk dipindahmilik malah setelah menunggu lama, masih tidak dapat dipindahmilik, menyebabkan perjanjian jual beli dibatalkan.

Oleh sebab market leasehold yang mengecil (terutama jika owner adalah bumiputera) dan kuasa membeli bumiputera yang lemah, kenaikan rumah leasehold tidak sebaik freehold.

Walau bagaimanapun, ada pengecualian di beberapa kawasan panas yang demand dan kuasa membeli bumiputera juga tinggi, contohnya di Petaling Jaya, Shah Alam dan Bangi.

JABATAN INSOLVENSI & PELIKUIDASI SWASTA

Adakah Liquidator peduli projek perumahan terbengkalai itu siap atau tidak?

Jawapannya TIDAK. Lagi-lagi bila tiada kelebihan dalam bentuk material (wang).

Jadi siapa yang peduli? Yang peduli adalah Kerajaan Negeri dan Kementerian Perumahan. Itupun kerana political mileage belum tentu ikhlas.

Jadi mengapakah ada Liquidator Swasta yang bekerjasama dengan Pemaju Penyelamat? Mestilah ada keuntungannya.

Pemaju Penyelemat pasti akan membuat feasibility dan viability study samada berbaloi untuk mengambil-alih projek terbengkalai sebelum bersetuju bekerjasama dengan Liquidator Swasta. Jika berbaloi, Pemaju Penyelamat akan meminta Liquidator Swasta berkenaan memohon mengambil-alih kes daripada Jabatan Insolvensi Malaysia (JIM).

Cara-cara Pemaju Penyelamat dan Liquidator Swasta mendapatkan keuntungan:

1. meminta menaikkan harga jualan mengikut harga semasa atau meminta pembeli asal menggugurkan hak menuntut bayaran denda lewat (LAD).
2. jika pembeli asal tidak bersetuju dengan harga jualan dinaikkan kepada harga semasa maka mereka dicadangkan melepaskan unit mereka di mana pemaju berjanji membayar balik wang yang mereka berhutang dengan bank.
3. menghadkan skop Defect Liability hanya kepada kerja-kerja yang Pemaju Penyelamat siapkan bukannya kerja-kerja terdahulu.
4. caj 1% - 2% daripada harga jualan dikenakan kepada pembeli yang ingin menjual rumah mereka apabila siap kelak.
5. apabila siap rumah ini, Pemaju Penyelamat akan menghubungi para pembeli yang menghadapi masalah pembiayaan dan mereka akan menawarkan penyelesaian untuk mengambil-alih unit pembeli yang bermasalah.
6. wang dari Housing Development Account (HDA) pemaju asal jika ada.
7. dalam tempoh pembinaan, menggunakan kontraktor berwibawa yang mampu menyiapkan projek dengan cepat dengan kos yang rendah dan credit term yang panjang.
8. claim akhir sebanyak 2.5% yang sepatutnya diperolehi selepas menerima Certificate of Making Good Defects (CMGD) diminta dilepaskan awal iaitu semasa Vacant Possession (VP) - awal 18 bulan.

Jika semua ini berbaloi, maka mereka semestinya akan meneruskan menyelamatkan projek terbengkalai berkenaan. Tag Team di antara Liquidator Swasta dan Pemaju Penyelamat.

PEMAJU DIGULUNG, PROJEK TERBENGKALAI

Pemaju-pemaju yang digulung (winding-up) atau bahasa orang kampung pemaju-pemaju bankrup biasanya tidak menyiapkan projek perumahan mereka.

Apabila digulungkan maka semua urusan kewangan syarikat di bawah pentadbiran Jabatan Insolvensi Malaysia (JIM) sebagai pelikuidasi (liquidator).

Kerja liquidator adalah mencairkan aset syarikat jika ada untuk membayar pemiutang. Pemiutang yang utama adalah bank. Pemiutang yang paling akhir dipertimbangkan adalah pembeli rumah yang sepatutnya menerima denda lewat siap (liquidity ascertain damage - LAD).

STATUS TERBENGKALAI

Apabila syarikat digulungkan maka projek perumahan tadi terbengkalai secara fizikal. Namun ianya boleh diambil-alih oleh pemaju baru melalui pelikuidasi swasta jika Kementerian Perumahan menjatuhkan status TERBENGKALAI.

Para pembeli perlu memanjat pejabat kementerian tersebut dan berkeras untuk mendapatkan status berkenaan kerana mereka tidak suka untuk berbuat demikian kerana ia akan menjejaskan KPI mereka.

Jika status terbengkalai berjaya diperolehi (ada surat), para pembeli boleh mula merisik melalui JIM senarai nama Pelikuidasi Swasta (biasanya syarikat akauntan) yang biasa bekerjasama dengan pemaju penyelamat projek.

Para pembeli sudah boleh memulakan perbincangan dengan pelikuidasi swasta berkenaan untuk menyelamatkan projek berkenaan.

BELI DENGAN PEMAJU, BUAT KAJIAN SENDIRI

Biasa anda lihat pemaju menjemput so-called pakar hartanah untuk mempromosikan projek mereka dan anda akan terpersona dengan semua sales pitch yang dibuat oleh mereka sehingga anda booking sebuah unit tanpa fikir panjang.

Ditambah pula, jika anda bayar booking pada hari berkenaan sangat banyak kelebihan ditawarkan oleh pemaju. Ini adalah promosi yang bersifat urgency.

Nasihat saya jangan dengar dan percaya cakap pakar berkenaan semata-mata. Buat analisa anda sendiri. Kebanyakan pakar ini dibayar oleh pemaju untuk hadir. Adakah anda fikir mereka akan memburukkan projek berkenaan?

Saya tidak menentang mana-mana pakar hartanah. Cuma saya tidak setuju dengan marketing menipu seperti membesar-besarkan kelebihan projek (kerana dibayar oleh pemaju). Namun jika ia memang benar-benar bagus tiada salahnya.

Pendek kata, buat juga analisa sendiri dan kawal emosi anda semasa di Sales Gallery. Kalau betul bagus (sesuai dengan kriteria anda), teruskan membeli. Bukan sebab ikut-ikut orang.

SALAH FAHAM ATAU KENA TIPU

Ini satu contoh klasik bagaimana pembeli bumiputera boleh kena tipu oleh pemaju:

Pembeli bumiputera yang naif ini hendak beli rumah untuk pelaburan (jual semula selepas beberapa tahun). Untuk memaksimakan keuntungan, pembeli tersebut membeli lot-lot yang dikatakan lot bukan bumi (supaya lain kali boleh dijual kepada bukan bumi dengan harga yang mahal), setelah dipengaruhi oleh sales person bagi pihak pemaju.

Status bumi lot atau bukan bumi lot adalah status semasa jualan pertama daripada pemaju kepada pembeli pertama, tetapi selepas itu status tadi tidak ada lagi.

Masalahnya bila rumah itu berstatus leasehold, terdapat sekatan kepentingan yang memerlukan state consent untuk dipindahmilik. Dan bagi seorang bumiputera untuk menjual kepada bukan bumiputera, sangat susah untuk mendapat consent, menyebabkan majoriti pembeli bukan bumiputera tidak berminat.

Kesiannya, dah lah rugi masa beli tak dapat diskaun 7% (lot bukan bumiputera), nak jual pun tak berapa mahal sebab kuasa membeli pembeli sub-sale bumiputera mungkin lebih rendah.

Maka, sebelum melabur duit, pergilah melabur kepada ilmu. Atau berkawan dengan mereka yang bijak pandai dalam bidang berkaitan. Mungkin mereka tidak kaya macam anda, tapi mereka pandai buat orang lain kaya.

Bukankah ramai yang begitu.

EJEN TIDAK BERSALAH, HENTIKAN LAWAK INI

Memang punchline (lawak) bila ada orang yang kata bahawa ejen / perunding hartanah yang menyebabkan harga hartanah naik mendadak.

Harga hartanah naik disebabkan kesan demand & supply, kegiatan spekulator dan yang paling jarang orang sebut adalah PENILAIAN MENGGUNAKAN KAEDAH COMPARISON.

1) Demand dan supply

Kalau dah demand melebihi supply maka pembeli sanggup menawar harga yang mahal berbanding market value. Oleh itu market value sentiasa naik kerana harga jualan baru (yang lebih mahal) tersebut menjadi market value yang baru.

2) Spekulator

Kegiatan jual beli oleh so called pelabur hartanah (spekulator) dalam tempoh masa yang singkat juga satu sebab mengapa harga hartanah semakin naik. Mereka membeli dengan harga rendah daripada pemaju (setelah semua diskaun atau rebat) dan menjualnya apabila siap (2-3 tahun kemudian) dengan keuntungan bersih beberapa puluh ribu misalnya (setelah ditolak cukai).

3) Penilaian menggunakan kaedah comparison

Penilai menilai hartanah berdasarkan rekod terdahulu (sehingga 2 tahun ke belakang dalam rekod JPPH). Maka sentiasa juga penilaian terbaru (market value baru) lebih mahal daripada sebelumnya. Jikalau kaedah penilaian lain digunakan mungkin ia tidak akan jadi begini.

YANG ANDA PERLU TAHU:

Agensi hartanah hanya mengenakan caj 3% daripada harga jual. Tidak banyak beza pun kalau mereka jual mahal atau murah. Malahan mereka lebih suka jual murah kerana ia membuatkan hartanah berkenaan lebih senang dijual. Akan tetapi, harga jualan adalah harga yang dikehendaki oleh pemilik bukannya ejen.

Contoh:

Katakan harga pemilik ingin jual adalah RM500K, maka 3% fees agensi bersamaan RM15K.
Dan katakanlah pembeli ingin membeli pada harga RM450K, maka fees 3% agensi bersamaan RM13.5K.

Nampak tak bahawa perbezaan RM50K harga hanya mengurangkan fees sebanyak RM1.5K? Bukannya banyak kesan kepada agensi.

Sudah tentu agensi suka saja menjual pada harga RM450K. Tapi apakan daya, harga jualan adalah mengikut kehendak pemilik bukannya ejen. Kalau pemilik berkeras untuk jual pada harga yang tinggi, ejen akan mengikut sehinggalah wujud willing buyer yang sanggup membeli dengan harga berkenaan.

KESIMPULAN:

Amat salah jika sesiapa menyatakan kenaikan harga hartanah adalah kesalahan ejen / perunding hartanah. Itu sememangnya dakwaan tidak berasas.

NOTA:

Kenaikan kos bahan binaan, pekerja, tanah serta kos pembangunan lain jarang sekali diambil kira oleh pemaju dalam menentukan harga jual. Pemaju menentukan harga jual projek baru mereka berdasarkan apa harga yang jiran mereka jual (subsale).

JANGAN TANYA EJEN SOALAN BEGINI

Jangan tanya ejen hartanah samada mereka mempunyai unit hartanah yang dijual 30% - 40% bawah harga pasaran dengan yield 8% ke atas untuk anda beli dengan menggunakan mark-up loan (loan 100% atau nama lainnya tanpa modal).

Sebabnya:

1.  Itu cerita zaman dahulu-kala, sekarang sudah sukar didapati dalam sub-sale market. Mungkin wujud dalam lelongan sahaja.
2. Kalau ada pun, ejen hartanah ini terlebih dahulu membelinya, kerana mereka mempunyai maklumat terawal. Lagi pula kebanyakan ejen hartanah ini banyak duit.
3. Minta tolong dengan air liur ini memang jaranglah orang nak tolong. Bukan tolong orang miskin papa, tolong orang invest, tapi satu sen haram pun tak mahu beri insentif.

Di luar sana ramai guru hartanah yang mengajar benda begini. Mereka tidak tipu. Tetapi mereka tidak beritahu hal sebenar iaitu, ini adalah cerita 5 tahun dahulu, bukan cerita sekarang.

BELI TANAH KAMPUNG STYLE

Orang Melayu selalunya penjimat. Mereka suka beli murah. Begitu juga dalam hal beli tanah lot banglo.

Kebanyakan pembeli ini tidak tahu apakah jerat yang mereka sedang hadapi. Bila tanah lot banglo itu terlalu murah cuba tanya soalan berikut:

i. siapa yang buat infra (paip air, tiang elektrik, sistem pembentungan, saliran, tembok penahan)?

ii. apakah status geran? pertanian atau bangunan kediaman?

iii. sudah adakah geran individu?

iv. apakah lokasi ini selamat (bebas banjir dan tanah runtuh)?

v. adakah syarat lain yang berbeza atau istimewa?

vi. kenapa murah sangat?

vii. bank mana yang bagi pinjaman?

Kalau banyak sangat kos lain yang belum diambil kira sebaiknya anda buat kajian kos keseluruhan. Mungkin saja ia tidak berbaloi. Jangan ikut nafsu.

RUMAH RESORT

Jika anda kaya (banyak duit) dan sukakan percutian maka membeli resort home memang boleh dipertimbangkan.

Sesetengah resort home ini dijanjikan pulangan sewaan yang tinggi (lebih tinggi daripada ASB) dengan perjanjian lease untuk jangkasamasa lebih 3 tahun.

Anda juga mungkin diberi token untuk menginap di sana (tidak semestinya unit anda) beberapa kali setahun secara percuma. Token ini juga anda boleh 'jual' kepada kawan dan keluarga jika tidak digunakan.

Cuma yang tidak berapa best adalah bila anda hendak jual balik di pasaran subsale walaupun anda ingin jual pada market value, hanya sebilangan kecil orang saja yang berminat dan mampu.

Ini kerana, tidak ramai orang kaya yang minat secara spesifik kepada resort berkenaan. Dan jika ada yang berminat, bank pula hanya memberi pinjaman 50% sahaja daripada market value. Pembeli perlu banyak cash.

Terdapat juga resort home yang bila siap sangat bermasalah atau kurang pengunjung (low occupancy rate). Resort home di sini mungkin sekali tidak diberi pinjaman oleh bank. Anda perlukan pembeli cash dan jual di bawah market value.

Risiko membeli resort home memang tinggi. Jadi ia perlukan return yang tinggi.

Sesuai dengan mukadimah saya tadi, jika anda kaya itu semua tidak perlu dirisaukan.

RUMAH LELONG

Secara umum semua orang setuju bahawa beli rumah lelong kebanyakan masa adalah menguntungkan.

Tapi ada masa rumah lelong tidak menguntungkan langsung malah tidak payah dibida.

Fakta berikut anda perlu tahu:

1) Bank tidak suka lelong rumah

Pendapatan utama bank bukan daripada kes lelong. Malah bank tak suka rumah dilelong. Sumber pendapatan utama bank adalah riba' interest yang dikenakan kepada peminjam.

2) Bank nak recover prinsipal hutang sahaja

Harga rizab adalah nilai prinsipal hutang bank oleh tuan rumah yang tidak bayar pinjaman (termasuk kos).

3) Harga rizab bawah market value atau pada market value?

Harga rizab bergantung kepada usia akaun pinjaman dan jumlah yang telah dibayar oleh peminjam sebelum mereka berhenti bayar.

Lagi lama usianya maka potensi mendapat harga rizab rendah daripada market value memang wujud.

4) Harga rizab rumah baru

Banyak rumah yang baru siap dan dilelong tidak menguntungkan kerana harga rizabnya yang tinggi. Diketahui harga rizab adalah nilai hutang peminjam kepada bank dan dalam masa yang singkat tersebut market value juga tidak banyak peningkatan atau mungkin sama dengan harga rizab atau harga beli daripada pemaju.

5) Subsale market pun ada rumah dijual bawah harga pasaran

Jangan ingat dalam pasaran subsale tidak boleh dapat unit yang murah di bawah market value. Cuba halo-halo kawan REN anda.

Nota:

Bolehlah berkawan dengan orang real estate macam ejen dan REN. Khidmat nasihat percuma. Yang penting teh tarik segelas. LOL.

TEMPOH MASA TUKARAN HAK MILIK

Proses pertukaran hak milik sepenuhnya bagi jual beli hartanah biasanya mengambil masa:

1. 3 hingga 4 bulan bagi hartanah yang tidak memerlukan consent (yang tiada sekatan kepentingan)
2. 6 hingga 10 bulan bagi hartanah yang memerlukan consent (mempunyai sekatan kepentingan)
3. 12 hingga 15 bulan bagi hartanah master title di mana pemaju telah digulung dan berada di bawah pelikuidasi (liquidator)

Nota:

Ini yang biasa. Yang luar biasa pun banyak. Keseluruhan proses juga bergantung kepada komunikasi di antara banyak pihak yang terlibat iaitu peguam S&P dan peguam pinjaman bagi kedua-dua penjual dan pembeli, pejabat tanah, pelikuidasi dsb

SUDAH BAYAR PEGUAM, KEJAR MEREKA

Sebenar-benarnya tugas Perunding Hartanah telah tamat apabila S&P ditandatangani oleh pihak penjual dan pembeli. Namun begitu selalu juga kedua-duanya meminta kemaskini kes mereka melalui Perunding Hartanah berkenaan. 

Mereka tidak berminat hendak bertanya dengan lawyer yang telah dilantik. Keadaan ini berlaku kerana:

i. kepercayaan yang tinggi yang telah terbina di antara mereka dengan Perunding Hartanah sejak awal transaksi lagi

ii. pihak lawyer yang terlalu suka bercerita terlalu teknikal sampai mereka tidak faham

Keadaan ini amat menyukarkan lagi jika tempoh masa yang diambil untuk menyelesaikan transaksi melebihi anggaran masa biasa. Apabila kedua-dua belah pihak frust mereka juga mengadu kepada Perunding Hartanah yang tidak boleh berbuat apa-apa, kerana apa saja tindakan yang mahu diambil perlu merujuk kandungan S&P yang sudah tentu lawyer yang lebih mahir.

Kepada penjual dan pembeli, apabila anda telah membayar legal fees maka anda ada hak untuk bertanya setiap hari pun jika hendak kepada lawyer anda. Dan kadang-kala anda kena bantu lawyer anda jika mereka tidak mendapat feedback daripada pihak lain, bagi mempercepatkan proses.

KONGSI LAWYER

Untuk kes yang berkongsi lawyer pula, jika anda sebagai penjual ingin mengambil langkah drastik seperti membatalkan S&P, sila minta advise lawyer berkenaan akibatnya. Jika anda selesa menghadap akibatnya tadi maka anda perlu tulis surat rasmi sendiri kepada lawyer untuk tindakan selanjutnya. Lawyer tidak boleh tuliskan surat untuk anda kerana mereka mewakili pembeli dan hanya membantu anda membuat submission sahaja (sebab anda nak legal fees murah dulu).

AMARAN: JANGAN BUAT SESUKA HATI TANPA MERUJUK LAWYER JIKA ANDA TELAH TANDATANGAN S&P

JANGAN KONGSI PEGUAM, JIKA...

1. Kalau owner ajak share guna lawyer dia, buyer jangan setuju
2. Kalau buyer ajak share guna lawyer dia, owner jangan setuju
3. Walaupun boleh menjimatkan tetapi potensi untuk perjanjian berat sebelah adalah tinggi
4. Jika nak juga jimatkan kos, boleh minta perunding hartanah cadangkan lawyer yang dua-dua pihak tidak kenal
5. Walaupun bahasa kasarnya share lawyer, tapi dalam S&P tetap ditulis lawyer berkenaan mewakili pembeli
6. Lawyer berkenaan hanya menolong membuat submission bagi pihak owner
7. Ini terma biasa kerana mewakili kedua-dua pihak adalah konflik kepentingan

BAGUSKAH KONGSI PEGUAM

Bila anda menjual hartanah (contohnya rumah), adakah lebih baik guna satu lawyer (kongsi dengan pembeli) atau guna lawyer berasingan?

Ini soalan biasa ditanya oleh ramai orang terutama penjual.

Perlu diketahui bahawa satu lawyer tidak boleh mewakili dua belah pihak. Itu adalah conflict of interest.

Apa yang sebenarnya berlaku apabila menggunakan satu lawyer adalah: lawyer tersebut mewakili pembeli manakala penjual 'tidak diwakili @ mewakili diri sendiri'. Lawyer tadi hanya membantu penjual dalam soal dokumentasi dan submission sahaja.

Adakah bagus begitu? Bergantung kepada situasi. Jika penjual dan pembeli bukan orang yang banyak ragam, ini bukanlah masalah besar. Tetapi jika salah seorang meragam, lebih baik gunakan dua lawyer untuk memastikan S&P dan urusan lain tidak berat sebelah.

Kenapa ada yang ingin berkongsi lawyer?

Selalunya adalah disebabkan ingin menjimatkan kos guaman. Satu lawyer tidak perlu banyak correspondence. Ada juga kes tertentu, disebabkan penjual pandai dalam urusan jual beli dan pandai membaca dan faham S&P, maka dia tidak perlukan lawyer.

Nota:

Penjual kena faham apabila berkongsi lawyer, 'lawyer makan dari pinggan siapa?'. Jika penjual merasakan kurang pandai dalam urusan jual beli ini dan mengesyaki pembeli akan membuat terma yang pelik yang merugikan penjual, silalah melantik lawyer sendiri.

MACAM MANA OWNER GAGAL BILA DIRECT NEGO DENGAN BUYER

Banyak owner terlebih ramah. Kadang-kala walaupun dah melantik Perunding Hartanah, mereka suka juga masuk campur untuk nego. Mulut tak reti diam.

Dan kerana mulut mereka, apa yang berlaku adalah rumahnya samada tidak terjual atau terjual dengan harga murah.

Ada sesetengah owner jenis yang panas baran. Bila dengar buyer mengkritik rumahnya terus dimarahnya buyer dan 'dinaikkan harga' bukan turun harga. Biasalah buyer cakap macam tu nak minta kurang, janganlah melenting, biarkan Perunding Hartanah yang rundingkan.

Ada sesetengah owner lain pula pergi cerita semua masalah yang dia hadapi kepada buyer (masalah kewangan) menunjukkan dia desperate nak jual. Dia ingat buyer kesian, tapi yang terjadi buyer minta lagi murah.

Jika anda adalah owner yang tinggal di rumah berkenaan dan telah melantik Perunding Hartanah, anda perlu berbuat begini:

1. keluar dari rumah masa buyer datang
2. kalau tak mahu keluar rumah, jangan ikut Perunding hartanah dan buyer melihat rumah
3. menyamar jadi penyewa
4. diam
5. bila buyer cuba bercakap dengan anda, jawab "encik/puan boleh tanya semua dengan Perunding Hartanah saya

Selalunya Perunding Hartanah akan bawa buyer keluar rumah untuk berbincang atau nego selepas viewing. Tiada negotiation dibuat di depan owner. Itulah yang sebetulnya.

DEPOSIT BOOKING HANGUS, BOLEH NEGO LAGI

Forfeiture adalah keadaan di mana deposit yang dibayar oleh pembeli hangus disebabkan pembeli melanggar syarat perjanjian.

Contoh-contoh yang boleh menyebabkan forfeiture adalah:

i) pembeli tidak menandatangani S&P dalam tempoh masa dipersetujui (standard 14 hari bekerja)

ii) pembeli membatalkan pembelian tanpa sebab yang dibenarkan

Dari segi undang-undang apabila cukup syarat untuk forfeiture memang tiada ruang untuk pembeli mendapatkan balik duit deposit yang dibayar.

Tetapi sebenarnya ada satu cara lagi yang boleh dibuat.

Caranya adalah MERAYU. Ya. Pembeli kena merayu dengan Perunding Hartanah untuk memujuk penjual.

Sepanjang 'upacara merayu' itu track record attitude pembeli selama berurusan amat mempengaruhi kejayaan rayuan berkenaan.

Jikalau pun tidak dapat pemulangan 100%, pembeli mungkin boleh mendapat 50% daripada keseluruhan deposit. 50% pun duit juga kan.

Cubalah dahulu. Mana tahu untung nasib.

Namun ditekankan di sini kuasa akhir masih di tangan penjual bukannya Perunding Hartanah.

PERUNDING HARTANAH DESAK GUNA 'BANKER MEREKA'

Jika anda membuat pembelian hartanah melalui agensi hartanah adalah biasa jika Perunding Hartanah 'mewajibkan' anda memohon loan melalui bank yang mereka cadangkan.

Ini bukanlah sebab mereka dapat komisen daripada bank. Bank tidak beri komisen walau sesen pun.

Sebagai seorang Perunding Hartanah, menjayakan proses jual beli adalah keutamaan mereka. Kelulusan loan dan penyiapan S&P adalah sangat penting kerana komisen mereka bergantung kepadanya.

Tujuan anda diminta memohon loan daripada bank yang dicadangkan adalah kerana:

i) panel penilai bank berkenaan telah memberi nilaian di awal Perunding Hartanah mendapatkan listing berkenaan

ii) bank tersebut adalah bank yang boleh memberi pinjaman maksima terhadap hartanah terlibat (misalnya hartanah dalam master title lebih daripada 10 tahun)

Anda tidak digalakkan memohon loan di bank lain kerana anda sebagai pembeli tidak pandai memberi maklumat yang betul kepada pegawai bank dan ini menjejaskan nilaian.

Contohnya anda hanya membawa geran atau S&P terdahulu kepada bank tanpa maklumat berkenaan ubahsuai (renovation) yang boleh menambah nilai. Akhirnya anda akan menuduh Perunding Hartanah menipu anda pula.

Nota: Jangan peduli sangat dengan interest loan bank. Asalkan dapat loan tu dah kira baik.

PROSEDUR URUSKAN DEPOSIT BOOKING YANG DIBAYAR PEMBELI

Bila anda membeli rumah melalui agensi hartanah berdaftar (melalui ejen dan perunding hartanah), anda diminta membayar earnest deposit (duit booking) sebanyak 3.18% misalnya.

Earnest deposit ini hendaklah dibayar dengan cheque, atau melalui cash deposit machine atau online transfer ke akaun agensi hartanah berdaftar berkenaan.

AMARAN: JANGAN BAYAR KE AKAUN SELAIN AKAUN ATAS NAMA AGENSI

Di pihak agensi, mereka ada dua akaun iaitu:

i. Client's account

ii. Admin's account

Akaun di mana pembeli membayar earnest deposit adalah Client's account. Selagi S&P tidak ditandatangani agensi hanya 'boleh pandang' saja duit itu. Tidak boleh buat apa-apa.

Apabila S&P telah ditandatangani oleh kedua-dua pihak barulah duit ini dipindahkan ke Admin's account dan seterusnya dituntut sebagai agency fees.

Dan jikalau deal ini gagal dan terdapat terma untuk memulangkan deposit ini, maka daripada Client's account akan terus membayar semula pembeli.

Oleh yang demikian, adalah sangat wajar untuk pembeli membeli melalui agensi hartanah berdaftar berbanding terus daripada penjual di mana hak-hak kedua belah pihak terjamin.

NOTA: ADALAH MENJADI KESALAHAN JIKA AGENSI MENGELUARKAN DUIT DARI CLIENT'S ACCOUNT TANPA MENGIKUT PROSEDUR YANG BETUL. TINDAKAN UNDANG-UNDANG BOLEH DIAMBIL

KENAPA PERUNDING HARTANAH TIDAK BAGI RESIT BOOKING

Ini pengetahuan untuk orang awam iaitu bakal pembeli hartanah yang membeli dengan perunding hartanah.

Bukan semua perunding hartanah diberi kepercayaan oleh agensi untuk membawa buku resit agensi. Sebahagian besar agensi akan hanya mengeluarkan resit setelah bayaran daripada pembeli clear di bank.

Bagi sesetengah pembeli mereka jadi risau samada tanpa resit boleh membuktikan bahawa mereka telah membuat bayaran jika ada perkara buruk berlaku.

Jika anda menghadapi situasi begini, anda perlu buat perkara berikut:

1. Telefon pejabat agensi berkenaan seperti tertera di kad nama Perunding Hartanah berkenaan untuk bertanya samada dia masih aktif.
2. Pastikan bayaran dibuat atas nama agensi. BUKAN kepada akaun peribadi atau akaun lain. Jangan beri wang tunai.
3. Ambil gambar Letter Offer to Purchase (LOP) atau Agreement to Purchase (ATP). Dokumen ini belum boleh diberi kepada pembeli selagi penjual belum tandatangan.
4. Ambil gambar IC Perunding Hartanah berkenaan dan gambar muka nya. Ini memang ekstrem kalau dah tak percaya sangat.

Oleh itu follow langkah 1 - 3 atau 1 - 4 inshaAllah anda tidak hadapi masalah.