BLOG HAMIZI - HARTANAH, PEMBIAYAAN, TAKAFUL & RANCANG HARTA PUSAKA ISLAM

CAPITAL GAIN Bahasa Melayu nya keuntungan modal. Contoh mudah, pada 2010 saya membeli rumah teres dengan harga RM300K. Pada 2016, saya menjual semula dengan harga RM600K. Dengan anggapan tiada sebarang kos lain maka keuntungan RM300K (RM600K-RM300K) adalah CAPITAL GAIN. POSITIVE CASHFLOW Bahasa Melayu nya adalah aliran tunai positif. Contoh mudah, pada 2010 saya membeli apartment dengan harga RM300K. Bayaran bulanan bank adalah RM1,200. Yuran selenggara sebanyak RM150 sebulan. Maka kos bulanan saya adalah RM1,350. Saya menyewakan apartment itu pada sewaan RM1,500 sebulan pada 2010. Pada 2016, kadar sewaan telah dinaikkan ke RM1,800 sedangkan kos lain masih kekal. Pada 2010, aliran tunai positif saya hasil dari sewaan adalah RM150 sebulan dan menjadi RM450 sebulan pada 2016. Ini adalah dipanggil POSITIVE CASHFLOW. RUMAH LANDED VS NON LANDED Rumah landed (atas tanah) biasanya mempunyai capital gain yang tinggi jika disimpan lama tetapi sepanjang menyimpan itu m...

Setiap kali saya menguruskan jual beli hartanah, saya lihat betapa ramai orang tidak mampu untuk beli rumah semurah RM250K pun. Saya ada beberapa persoalan kepada anda yang dalam kategori ini:  Mengapa perlu beli jika tidak mampu? Sewa kan lebih baik. Ukur baju di badan sendiri. Jika gaji sekarang tidak cukup, apa yang anda hendak buat untuk tambah pen dapatan? Jangan harap dengan usaha yang sama akan dapat keputusan berbeza. Kenapa banyak sangat buat personal loan dan hutang credit card? Kenapa belanja di luar kemampuan? Nafsu? Tamak? atau salah perancangan? Kenapa beli kereta yang mahal sedangkan anda belum mampu? Susutnilai kereta sangat besar terutama kereta baru. Adakah gaya lebih penting? Apabila setiap kali saya lihat payslip dan senarai komitmen bulanan mereka yang berminat membeli rumah (dalam harga begini), saya geleng kepala. Gajinya kecil, hutangnya banyak. Salah satu sebab adalah 'tidak mahu berubah', 'tidak mahu berhijrah'. Buat kerja ...

Dah banyak anda dengar nasihat orang tua kepada orang muda berkenaan kewangan dan pembelian hartanah di usia muda. Saya pun ada bagi nasihat begitu. Kali ini ada nasihat special yang sangat berguna kepada yang sangat muda dan baru habis belajar. Ini adalah punca abang dan kakak anda ada duit tapi tak boleh nak buat loan rumah. Janganlah anda buat silap yang sama. Takut nanti boleh tengok je duit 10% booking dalam bank tapi loan rumah tak lulus. Ini nasihat saya. THE DON'T (Jangan buat): 1) Jangan jadi penjamin pinjaman bagi kawan-kawan. Didapati kawan-kawan lah yang buat susah selalu tak bayar pinjaman. Yang susah adalah penjamin. Depa memang dah takde plan nak loan bank lagi. Ada orang kata, "saya tak jamin sebarang kawan. saya jamin best friend saya masa belajar je". Dengar sini baik-baik. Yang buat dajal tu semuanya best friend. 2) Jangan jadi penjamin bagi ahli keluarga. Kedengaran kejam. Tapi banyak juga kes yang ta...

Kalau tanya orang muda kenapa beli rumah pertamanya (sebagai kediaman sendiri) di sana, sini dan sinun maka jawapannya: i. ini saja yang saya mampu ii. saya nak menetap di sini iii. saya baru dipindahkan ke sini Jadi adakah salah cara mereka membuat keputusan? Tak juga. Cuma terlampau pendek visinya. Kenapa saya kata begitu? Pertamanya, jika anda masih muda dan belum bekeluarga atau sudah bekeluarga tetapi anak-anak belum bersekolah, maka di mana pun anda tinggal ia bukanlah tempat yang anda akan settle down. At least majoriti begitu. Adalah sorang dua orang yang terkecuali. Kedua, apabila anda membeli kerana itu sahaja yang anda mampu adalah merbahaya. Apabila anda membeli seharusnya anda telah buat untung. Bukannya masa menjual sahaja. Maksudnya, walaupun itu yang anda mampu beli ketika itu tetapi sila pastikan potensi masa depannya jika anda ingin lupuskan. Ketiga, saya suka cadangkan anda menyewa dahulu di sesuatu kawasan sebelum membuat keput...

 FOTO: Daripada PropSocial Jika anda bukanlah kaya sangat. Dan susah hati bila tahu yang anda tidak dapat tinggalkan duit berjuta kepada waris. Ketahuilah ada satu jalan yang boleh selesaikan masalah anda. Caranya: Beli banyak property yang nilai portfolionya RM1 Juta. Contohnya beli 4 buah rumah RM250K setiap satu. Setiap rumah yang mempunyai loan pasti kena ambil insurans samada MRTA atau MLTA. Jika sesuatu terjadi pada anda (meninggal dunia misalnya), insurans ini akan bayar keseluruhan hutang loan rumah ini dan waris anda mendapat hak mereka tanpa bayaran sesen pun. Cuma pastikan coverage insurans berkenaan mencukupi. Nah, siapa kata anda tidak boleh tinggalkan RM1 Juta kepada waris?

Jika anda berhajat untuk membeli rumah jenis apartment dan kondominium yang telah siap (subsale) sila lakukan aktiviti viewing pada sebelah malam dan pada hujung minggu. Anda tanya kenapa? Hari biasa siang hari anda tidak dapat menilai benda yang kritikal seperti: i. kepadatan penduduk 'sebenar' ii. komposisi penduduk iii. kawalan keselamatan iv. tempat letak kereta v. ketenteraman Jika anda pergi viewing pada waktu pejabat hari bekerja anda mungkin sekali tidak mendapat gambaran jelas berkenaan perkara yang dinyatakan di atas kerana penghuninya sedang berada di tempat kerja masing-masing. Ini seharusnya jadi langkah awal anda membuat saringan pilihan sebelum anda membuat temujanji dengan ejen hartanah yang mempunyai unit di sana.

Market value hartanah memang boleh jatuh. Cuma jarang berlaku. Pada ketika ekonomi gawat, banyak bisnes tutup. Banyak rumah kedai sukar mendapat penyewa.  Pemilik rumah kedai mempunyai dua pilihan samada: i. menurunkan sewa bulanan di bawah market value ii. membiarkan sahaja rumah kedainya kosong tanpa penyewa Namun demikian, pemilik Cina lebih bijak dengan mengekalkan sewa pada market value. Tetapi dengan tambahan tempoh sewa percuma selama sehingga 12 bulan. Mengapa mereka berbuat demikian? Mereka berbuat demikian bagi mengekalkan market value rumah kedai mereka di kala gawat. Rekod menunjukkan mereka menyewakan pada market value (sedangkan mereka tidak menerima bayaran). Ini sangat berguna kerana jika mereka berjaya melepasi zaman gawat, mereka boleh menjual rumah kedai mereka dengan harga yang tinggi atau menyewakan dengan harga yang lebih lagi. Bijak mereka. Anda nak jadi bijak? Kenalah berkawan dengan perunding hartanah.

1) Dapatkan salinan geran terkini daripada owner 2) Buat carian di pejabat tanah 3) Pastikan yang memberi lantikan untuk menjual adalah owner yang namanya ada di atas geran 4) Baca geran: i) ada kaveat (bermasalah) ii) ada banyak nama - semua kena tandatangan iii) ada pemegang amanah - kena convert jadi owner iv) tanah pertanian - loan 50% sahaja daripada market value v) rezab melayu - jual pada melayu sahaja vi) tanah bangunan - loan 80% 5) Melawat sendiri tanah berkenaan bagi memeriksa jika ada salahpersembah oleh owner 6) Dapatkan market value daripada bank (penilai panel bank) dan memaklumkan kepada owner. Harga jualan ditentukan oleh owner 7) Iklankan dan seterusnya prosedur biasa

Tanah pertanian kepunyaan orang Melayu memang biasa mempunyai masalah yang sama.  Susah lagi menyusahkan, kerana kebanyakan pemilik tidak pandai berkenaan permasalahan tanah dan mendapat nasihat percuma daripada kawan-kawan yang tidak lebih pandai daripada mereka. Top dalam CARTA MELETOP adalah: 1. NAMA RAMAI-RAMAI Dalam geran ada lebih daripada dua nama. Malah ada yang berpuluh nama. Seorang saja tidak setuju deal tak jadi. Penat kerja ejen 2. SEBAHAGIAN TANAH SAJA NAK JUAL TAPI TIDAK PECAH LOT Mereka hendak jual sebahagian daripada tanah tapi dalam geran belum buat pecahan (sub-divide). Mereka juga tidak mampu melantik Jurukur Tanah untuk buat ukur. 3. NAK JV TAPI NAK UNTUNG BANYAK GILA Ada yang business minded offer untuk JV. Tapi nak untung melampau. Dah lah begitu, mereka pula nak dictate development apa yang sesuai. Siapa pemaju macam ni? 4. TANAH 1 EKAR Ada tanah 1 ekar nama ramai atau tanah besar nak dipecah tapi setiap seorang akan dapat...

1. Cina Selalunya buyer paling best. Datang viewing awal daripada janji. Takde masa nak window shopping. Dah sedia duit 15% dan dah tahu boleh buat loan. Kalau saya dapat buyer Cina memang bahagia hidup. 2. Melayu Majoriti datang lambat viewing. Sebahagian besar tidak tahu prosedur dan tiada duit deposit dan cuba nasib nak mark-up loan atau loan 100%. Banyak juga yang suka window shopping dan tak tahu berapa kelayakan loan. Saya masih suka buyer Melayu, no 2 baik selepas Cina. 3. India Serupa perangai buyer Melayu dari banyak segi. Cuma tambahan kena sedia bawa viewing lebih daripada dua kali. Mereka nak bawa satu family 3 generasi untuk view rumah: mak bapak, adik beradik, anak saudara, pak cik makcik. Tambahan lagi kalau minta kurang harga macam kita jual pasar malam nego harga tidak munasabah. Buyer India yang educated sikit (English Speaking - Well Speak) lebih baik, view mungkin hanya dua kali dan tidak nego macam pasar malam. 4. Mamak Serupa dengan ...

1. Owner terdesak Owner begini, harganya memang boleh nego asalkan selesai masalahnya. Owner begini digalakkan guna ejen dan jangan cuba jual sendiri, kerana emosinya tidak stabil. Jika cuba jual sendiri ada dua kemungkinan terjadi iaitu tersasul cakap menyebabkan terjual sangat murah (rugi) atau tidak jual (sebab halau buyer yang cuba minta kurang harga pelik-pelik) 2. Owner sengkek Owner begini tidak tahan menunggu. Baru bagi listing semalam, hari ini dah tanya ada buyer ke? Hari-hari pressure ejen. Owner begini selalu kena main dengan ejen yang tidak bertanggungjawab. Ejen ini akan call owner katanya ada ready buyer tapi dia tak nak coagency dengan ejen owner (exclusive). Bila hari-hari kena tekan begitu, sendiri rasa stress. Jangan tertipu dengan ejen begini. Ejen yang betul memang tahu terma coagency dan tak ada masalah share fees. Ejen exclusive pula memang usaha bersungguh-sungguh untuk jual. 3. Owner tak urgent Hari pertama ejen jumpa owner begini, aya...

Tajuk di atas adalah terma yang selalu membuatkan semua orang keliru. Jadi Perunding Hartanah pun letih nak mengulang banyak kali. Saya akan jelaskan dalam terma mudah layman punya bahasa. 1) BUMI LOT Ini terma yang wujud jika anda beli daripada pemaju sahaja atau bila subsale master title yang memerlukan Developer's Confirmation. Satu kaedah yang dikuatkuasa oleh Kerajaan bagi mengawal pemilikan hartanah bumiputera. Nota: Bumiputera khususnya orang Melayu baiknya belilah unit bumi dan jangan beli lot bukan bumi yang mahal sikit dengan harapan di masa depan boleh jual dengan bukan bumi dengan harga mahal jika nyata development berkenaan memerlukan state consent. 2) SEKATAN KEPENTINGAN Jika dalam geran tertulis sekatan kepentingan maka jual beli dan transaksi lain perlu mendapat state consent. Transaksi jual beli (3+1 bulan) hanya akan 'bermula' bila menerima consent ini. Sekatan kepentingan tiada kena-mengena dengan freehold a...

Apabila Perunding Hartanah mengetahui yang rumah yang hendak dijual adalah kepunyaan bumiputera dan mempunyai sekatan kepentingan yang memerlukan state consent untuk dijual dan dipindahmilik, biasanya mereka akan menasihatkan tuan rumah untuk menjual kepada bumiputera juga. Anda mungkin tertanya-tanya kenapa. Mari kita rungkaikan. PERKARA ASAS 1. Jika ada sekatan kepentingan, bolehkah tuan rumah bumi menjual kepada bukan bumi? Jawapannya adalah boleh. Nak jual pada sesiapa pun boleh. 2. Mengapa ditegah menjual kepada bukan bumi? Setelah anda menjual dan mengambil booking 10% anda pasti mahukan baki 90% dibayar dengan cepat. Tetapi memandangkan anda perlu mendapatkan state consent (tanggungjawab penjual), apabila keadaan ini berlaku (bumi kepada bukan bumi), ia akan mengambil masa yang sangat lama. 3. Berapa lama untuk dapat state consent? Jika bumi menjual kepada bumi atau bukan bumi menjual kepada bumi (pendek kata yang membeli adalah bumi), ia secepa...

'"Saya beli rumah ini non bumi lot daripada pemaju, saya nak jual pada non bumi boleh jual mahal sikit" kata owner bumi tersebut. Ini memang selalu kami jumpa dalam kalangan penjual property berbangsa Melayu. Mereka mungkin tidak faham apa yang mereka buat atau masa beli dulu kena tipu dengan salesperson pemaju. Ada juga yang keluar statement berbangga, "masa beli daripada pemaju, saya tak ambil diskaun bumi, jadi ini non bumi lot, boleh jual pada non bumi". KALAU PERLU STATE CONSENT TENGOK SIAPA TUAN PUNYA (PENJUAL) Semua hartanah leasehold perlu consent. Sebahagian hartanah freehold perlu consent (kena baca pada geran). Asalkan kena minta consent, kita hanya perlu lihat siapa penjualnya. penjual bumi --> kena jual kepada bumi mudah dapat consent. kalau jual kepada non bumi peluang untuk dapat consent sangat tipis atau hampir mustahil penjual non bumi --> jual lah kepada siapa pun, pasti dapat consent pembeli bumi --...

Apa beza kalau beli rumah leasehold dan freehold? Jawapan standard ramai orang, kalau leasehold kerajaan boleh ambil rumah tu dan bayar murah atau ambil selepas habis pajakan, kalau freehold kerajaan nak ambil kena bayar mahal tau kita tak nak jual tak apa. Salah! Kalau kerajaan nak ambil balik, mereka boleh guna akta (Land Acquisition Act), tak kisah leasehold atau freehold. Jika kita beli rumah freehold, tidak kisah ownernya bangsa apa pun, mereka boleh jual pada sesiapa sahaja kemudiannya. Market jualan-baliknya meluas kerana pelbagai bangsa boleh beli. Oleh sebab itu kenaikan harganya sangat mendadak. High demand (pengecualian kepada freehold malay reserve dan freehold yang ada sekatan kepentingan (perlukan state consent) - seperti di Kelana Jaya, dan freehold yang telah dicop bumiputera pada titlenya - sesetengah kawasan berbuat demikian). Tetapi jika kita beli rumah leasehold, terdapat sekatan kepentingan yang memerlukan consent dari kerajaan negeri. J...

Adakah Liquidator peduli projek perumahan terbengkalai itu siap atau tidak? Jawapannya TIDAK. Lagi-lagi bila tiada kelebihan dalam bentuk material (wang). Jadi siapa yang peduli? Yang peduli adalah Kerajaan Negeri dan Kementerian Perumahan. Itupun kerana political mileage belum tentu ikhlas. Jadi mengapakah ada Liquidator Swasta yang bekerjasama dengan Pemaju Penyelamat? Mestilah ada keuntungannya. Pemaju Penyelemat pasti akan membuat feasibility dan viability study samada berbaloi untuk mengambil-alih projek terbengkalai sebelum bersetuju bekerjasama dengan Liquidator Swasta. Jika berbaloi, Pemaju Penyelamat akan meminta Liquidator Swasta berkenaan memohon mengambil-alih kes daripada Jabatan Insolvensi Malaysia (JIM). Cara-cara Pemaju Penyelamat dan Liquidator Swasta mendapatkan keuntungan: meminta menaikkan harga jualan mengikut harga semasa atau meminta pembeli asal menggugurkan hak menuntut bayaran denda lewat (LAD). jika pembeli asal tidak bersetuju ...

Pemaju-pemaju yang digulung (winding-up) atau bahasa orang kampung pemaju-pemaju bankrup biasanya tidak menyiapkan projek perumahan mereka. Apabila digulungkan maka semua urusan kewangan syarikat di bawah pentadbiran Jabatan Insolvensi Malaysia (JIM) sebagai pelikuidasi (liquidator). Kerja liquidator adalah mencairkan aset syarikat jika ada untuk membayar pemiutang. Pemiutang yang utama adalah bank. Pemiutang yang paling akhir dipertimbangkan adalah pembeli rumah yang sepatutnya menerima denda lewat siap (liquidity ascertain damage - LAD). STATUS TERBENGKALAI Apabila syarikat digulungkan maka projek perumahan tadi terbengkalai secara fizikal. Namun ianya boleh diambil-alih oleh pemaju baru melalui pelikuidasi swasta jika Kementerian Perumahan menjatuhkan status TERBENGKALAI. Para pembeli perlu memanjat pejabat kementerian tersebut dan berkeras untuk mendapatkan status berkenaan kerana mereka tidak suka untuk berbuat demikian kerana ia akan menjejaskan KPI ...

Biasa anda lihat pemaju menjemput so-called pakar hartanah untuk mempromosikan projek mereka dan anda akan terpersona dengan semua sales pitch yang dibuat oleh mereka sehingga anda booking sebuah unit tanpa fikir panjang. Ditambah pula, jika anda bayar booking pada hari berkenaan sangat banyak kelebihan ditawarkan oleh pemaju. Ini adalah promosi yang bersifat urgency. Nasihat saya jangan dengar dan percaya cakap pakar berkenaan semata-mata. Buat analisa anda sendiri. Kebanyakan pakar ini dibayar oleh pemaju untuk hadir. Adakah anda fikir mereka akan memburukkan projek berkenaan? Saya tidak menentang mana-mana pakar hartanah. Cuma saya tidak setuju dengan marketing menipu seperti membesar-besarkan kelebihan projek (kerana dibayar oleh pemaju). Namun jika ia memang benar-benar bagus tiada salahnya. Pendek kata, buat juga analisa sendiri dan kawal emosi anda semasa di Sales Gallery. Kalau betul bagus (sesuai dengan kriteria anda), teruskan membeli. Bukan sebab ikut-ikut...

Ini satu contoh klasik bagaimana pembeli bumiputera boleh kena tipu oleh pemaju: Pembeli bumiputera yang naif ini hendak beli rumah untuk pelaburan (jual semula selepas beberapa tahun). Untuk memaksimakan keuntungan, pembeli tersebut membeli lot-lot yang dikatakan lot bukan bumi (supaya lain kali boleh dijual kepada bukan bumi dengan harga yang mahal), setelah dipengaruhi oleh sales person bagi pihak pemaju. Status bumi lot atau bukan bumi lot adalah s tatus semasa jualan pertama daripada pemaju kepada pembeli pertama, tetapi selepas itu status tadi tidak ada lagi. Masalahnya bila rumah itu berstatus leasehold, terdapat sekatan kepentingan yang memerlukan state consent untuk dipindahmilik. Dan bagi seorang bumiputera untuk menjual kepada bukan bumiputera, sangat susah untuk mendapat consent, menyebabkan majoriti pembeli bukan bumiputera tidak berminat. Kesiannya, dah lah rugi masa beli tak dapat diskaun 7% (lot bukan bumiputera), nak jual pun tak berapa mahal sebab kuasa membeli p...

Memang punchline (lawak) bila ada orang yang kata bahawa ejen / perunding hartanah yang menyebabkan harga hartanah naik mendadak. Harga hartanah naik disebabkan kesan demand & supply, kegiatan spekulator dan yang paling jarang orang sebut adalah PENILAIAN MENGGUNAKAN KAEDAH COMPARISON. 1) Demand dan supply Kalau dah demand melebihi supply maka pembeli sanggup menawar harga yang mahal berbanding market value. Oleh itu market value sentiasa naik kerana harga jualan baru (yang lebih mahal) tersebut menjadi market value yang baru. 2) Spekulator Kegiatan jual beli oleh so called pelabur hartanah (spekulator) dalam tempoh masa yang singkat juga satu sebab mengapa harga hartanah semakin naik. Mereka membeli dengan harga rendah daripada pemaju (setelah semua diskaun atau rebat) dan menjualnya apabila siap (2-3 tahun kemudian) dengan keuntungan bersih beberapa puluh ribu misalnya (setelah ditolak cukai). 3) Penilaian menggunakan kaedah comparison Penilai men...

Jangan tanya ejen hartanah samada mereka mempunyai unit hartanah yang dijual 30% - 40% bawah harga pasaran dengan yield 8% ke atas untuk anda beli dengan menggunakan mark-up loan (loan 100% atau nama lainnya tanpa modal). Sebabnya:  Itu cerita zaman dahulu-kala, sekarang sudah sukar didapati dalam sub-sale market. Mungkin wujud dalam lelongan sahaja. Kalau ada pun, ejen hartanah ini terlebih dahulu membelinya, kerana mereka mempunyai maklumat terawal. Lagi pula kebanyakan ejen hartanah ini banyak duit. Minta tolong dengan air liur ini memang jaranglah orang nak tolong. Bukan tolong orang miskin papa, tolong orang invest, tapi satu sen haram pun tak mahu beri insentif. Di luar sana ramai guru hartanah yang mengajar benda begini. Mereka tidak tipu. Tetapi mereka tidak beritahu hal sebenar iaitu, ini adalah cerita 5 tahun dahulu, bukan cerita sekarang.

Orang Melayu selalunya penjimat. Mereka suka beli murah. Begitu juga dalam hal beli tanah lot banglo. Kebanyakan pembeli ini tidak tahu apakah jerat yang mereka sedang hadapi. Bila tanah lot banglo itu terlalu murah cuba tanya soalan berikut: i. siapa yang buat infra (paip air, tiang elektrik, sistem pembentungan, saliran, tembok penahan)? ii. apakah status geran? pertanian atau bangunan kediaman? iii. sudah adakah geran individu? iv. apakah lokasi ini selamat (bebas banjir dan tanah runtuh)? v. adakah syarat lain yang berbeza atau istimewa? vi. kenapa murah sangat? vii. bank mana yang bagi pinjaman? Kalau banyak sangat kos lain yang belum diambil kira sebaiknya anda buat kajian kos keseluruhan. Mungkin saja ia tidak berbaloi. Jangan ikut nafsu.

Jika anda kaya (banyak duit) dan sukakan percutian maka membeli resort home memang boleh dipertimbangkan. Sesetengah resort home ini dijanjikan pulangan sewaan yang tinggi (lebih tinggi daripada ASB) dengan perjanjian lease untuk jangkasamasa lebih 3 tahun. Anda juga mungkin diberi token untuk menginap di sana (tidak semestinya unit anda) beberapa kali setahun secara percuma. Token ini juga anda boleh 'jual' kepada kawan dan keluarga jika tidak digunakan. Cuma yang tidak berapa best adalah bila anda hendak jual balik di pasaran subsale walaupun anda ingin jual pada market value, hanya sebilangan kecil orang saja yang berminat dan mampu. Ini kerana, tidak ramai orang kaya yang minat secara spesifik kepada resort berkenaan. Dan jika ada yang berminat, bank pula hanya memberi pinjaman 50% sahaja daripada market value. Pembeli perlu banyak cash. Terdapat juga resort home yang bila siap sangat bermasalah atau kurang pengunjung (low occupancy rate). Res...

Secara umum semua orang setuju bahawa beli rumah lelong kebanyakan masa adalah menguntungkan. Tapi ada masa rumah lelong tidak menguntungkan langsung malah tidak payah dibida. Fakta berikut anda perlu tahu: 1) Bank tidak suka lelong rumah Pendapatan utama bank bukan daripada kes lelong. Malah bank tak suka rumah dilelong. Sumber pendapatan utama bank adalah riba' interest yang dikenakan kepada peminjam. 2) Bank nak recover prinsipal hutang sahaja Harga rizab adalah nilai prinsipal hutang bank oleh tuan rumah yang tidak bayar pinjaman (termasuk kos). 3) Harga rizab bawah market value atau pada market value? Harga rizab bergantung kepada usia akaun pinjaman dan jumlah yang telah dibayar oleh peminjam sebelum mereka berhenti bayar. Lagi lama usianya maka potensi mendapat harga rizab rendah daripada market value memang wujud. 4) Harga rizab rumah baru Banyak rumah yang baru siap dan dilelong tidak menguntungkan kerana harga rizabnya yang tinggi. Diketah...

Proses pertukaran hak milik sepenuhnya bagi jual beli hartanah biasanya mengambil masa: 3 hingga 4 bulan bagi hartanah yang tidak memerlukan consent (yang tiada sekatan kepentingan) 6 hingga 10 bulan bagi hartanah yang memerlukan consent (mempunyai sekatan kepentingan) 12 hingga 15 bulan bagi hartanah master title di mana pemaju telah digulung dan berada di bawah pelikuidasi (liquidator) Nota: Ini yang biasa. Yang luar biasa pun banyak. Keseluruhan proses juga bergantung kepada komunikasi di antara banyak pihak yang terlibat iaitu peguam S&P dan peguam pinjaman bagi kedua-dua penjual dan pembeli, pejabat tanah, pelikuidasi dsb

Sebenar-benarnya tugas Perunding Hartanah telah tamat apabila S&P ditandatangani oleh pihak penjual dan pembeli. Namun begitu selalu juga kedua-duanya meminta kemaskini kes mereka melalui Perunding Hartanah berkenaan.  Mereka tidak berminat hendak bertanya dengan lawyer yang telah dilantik. Keadaan ini berlaku kerana: i. kepercayaan yang tinggi yang telah terbina di antara mereka dengan Perunding Hartanah sejak awal transaksi lagi ii. pihak lawyer yang terlalu suka bercerita terlalu teknikal sampai mereka tidak faham Keadaan ini amat menyukarkan lagi jika tempoh masa yang diambil untuk menyelesaikan transaksi melebihi anggaran masa biasa. Apabila kedua-dua belah pihak frust mereka juga mengadu kepada Perunding Hartanah yang tidak boleh berbuat apa-apa, kerana apa saja tindakan yang mahu diambil perlu merujuk kandungan S&P yang sudah tentu lawyer yang lebih mahir. Kepada penjual dan pembeli, apabila anda telah membayar legal fees maka anda ada ha...

Kalau owner ajak share guna lawyer dia, buyer jangan setuju Kalau buyer ajak share guna lawyer dia, owner jangan setuju Walaupun boleh menjimatkan tetapi potensi untuk perjanjian berat sebelah adalah tinggi Jika nak juga jimatkan kos, boleh minta perunding hartanah cadangkan lawyer yang dua-dua pihak tidak kenal Walaupun bahasa kasarnya share lawyer, tapi dalam S&P tetap ditulis lawyer berkenaan mewakili pembeli Lawyer berkenaan hanya menolong membuat submission bagi pihak owner Ini terma biasa kerana mewakili kedua-dua pihak adalah konflik kepentingan

Bila anda menjual hartanah (contohnya rumah), adakah lebih baik guna satu lawyer (kongsi dengan pembeli) atau guna lawyer berasingan? Ini soalan biasa ditanya oleh ramai orang terutama penjual. Perlu diketahui bahawa satu lawyer tidak boleh mewakili dua belah pihak. Itu adalah conflict of interest. Apa yang sebenarnya berlaku apabila menggunakan satu lawyer adalah: lawyer tersebut mewakili pembeli manakala penj ual 'tidak diwakili @ mewakili diri sendiri'. Lawyer tadi hanya membantu penjual dalam soal dokumentasi dan submission sahaja. Adakah bagus begitu? Bergantung kepada situasi. Jika penjual dan pembeli bukan orang yang banyak ragam, ini bukanlah masalah besar. Tetapi jika salah seorang meragam, lebih baik gunakan dua lawyer untuk memastikan S&P dan urusan lain tidak berat sebelah. Kenapa ada yang ingin berkongsi lawyer? Selalunya adalah disebabkan ingin menjimatkan kos guaman. Satu lawyer tidak perlu banyak correspondence. Ada juga kes tertentu, disebabkan penjual...

Banyak owner terlebih ramah. Kadang-kala walaupun dah melantik Perunding Hartanah, mereka suka juga masuk campur untuk nego. Mulut tak reti diam. Dan kerana mulut mereka, apa yang berlaku adalah rumahnya samada tidak terjual atau terjual dengan harga murah. Ada sesetengah owner jenis yang panas baran. Bila dengar buyer mengkritik rumahnya terus dimarahnya buyer dan 'dinaikkan harga' bukan turun harga. Biasalah buyer cakap macam tu nak minta kurang, janganlah melenting, biarkan Perunding Hartanah yang rundingkan. Ada sesetengah owner lain pula pergi cerita semua masalah yang dia hadapi kepada buyer (masalah kewangan) menunjukkan dia desperate nak jual. Dia ingat buyer kesian, tapi yang terjadi buyer minta lagi murah. Jika anda adalah owner yang tinggal di rumah berkenaan dan telah melantik Perunding Hartanah, anda perlu berbuat begini: keluar dari rumah masa buyer datang kalau tak mahu keluar rumah, jangan ikut Perunding hartanah dan buyer melihat rumah ...

Forfeiture adalah keadaan di mana deposit yang dibayar oleh pembeli hangus disebabkan pembeli melanggar syarat perjanjian. Contoh-contoh yang boleh menyebabkan forfeiture adalah: i) pembeli tidak menandatangani S&P dalam tempoh masa dipersetujui (standard 14 hari bekerja) ii) pembeli membatalkan pembelian tanpa sebab yang dibenarkan Dari segi undang-undang apabila cukup syarat untuk forfeiture memang tiada ruang untuk pembeli mendapatkan balik duit deposit yang dibayar. Tetapi sebenarnya ada satu cara lagi yang boleh dibuat. Caranya adalah MERAYU. Ya. Pembeli kena merayu dengan Perunding Hartanah untuk memujuk penjual. Sepanjang 'upacara merayu' itu track record attitude pembeli selama berurusan amat mempengaruhi kejayaan rayuan berkenaan. Jikalau pun tidak dapat pemulangan 100%, pembeli mungkin boleh mendapat 50% daripada keseluruhan deposit. 50% pun duit juga kan. Cubalah dahulu. Mana tahu untung nasib. Namun ditekankan...

Jika anda membuat pembelian hartanah melalui agensi hartanah adalah biasa jika Perunding Hartanah 'mewajibkan' anda memohon loan melalui bank yang mereka cadangkan. Ini bukanlah sebab mereka dapat komisen daripada bank. Bank tidak beri komisen walau sesen pun. Sebagai seorang Perunding Hartanah, menjayakan proses jual beli adalah keutamaan mereka. Kelulusan loan dan penyiapan S&P adalah sangat penting kerana komisen mereka bergantung kepadanya. Tujuan anda diminta memohon loan daripada bank yang dicadangkan adalah kerana: i) panel penilai bank berkenaan telah memberi nilaian di awal Perunding Hartanah mendapatkan listing berkenaan ii) bank tersebut adalah bank yang boleh memberi pinjaman maksima terhadap hartanah terlibat (misalnya hartanah dalam master title lebih daripada 10 tahun) Anda tidak digalakkan memohon loan di bank lain kerana anda sebagai pembeli tidak pandai memberi maklumat yang betul kepada pegawai bank dan ini menj...

Bila anda membeli rumah melalui agensi hartanah berdaftar (melalui ejen dan perunding hartanah), anda diminta membayar earnest deposit (duit booking) sebanyak 3.18% misalnya. Earnest deposit ini hendaklah dibayar dengan cheque, atau melalui cash deposit machine atau online transfer ke akaun agensi hartanah berdaftar berkenaan. AMARAN: JANGAN BAYAR KE AKAUN SELAIN AKAUN ATAS NAMA AGENSI Di pihak agensi, mereka ada dua akaun iaitu: i. Client's account ii. Admin's account Akaun di mana pembeli membayar earnest deposit adalah Client's account. Selagi S&P tidak ditandatangani agensi hanya 'boleh pandang' saja duit itu. Tidak boleh buat apa-apa. Apabila S&P telah ditandatangani oleh kedua-dua pihak barulah duit ini dipindahkan ke Admin's account dan seterusnya dituntut sebagai agency fees. Dan jikalau deal ini gagal dan terdapat terma untuk memulangkan deposit ini, maka daripada Client's account akan terus membayar semula...

Ini pengetahuan untuk orang awam iaitu bakal pembeli hartanah yang membeli dengan perunding hartanah. Bukan semua perunding hartanah diberi kepercayaan oleh agensi untuk membawa buku resit agensi. Sebahagian besar agensi akan hanya mengeluarkan resit setelah bayaran daripada pembeli clear di bank. Bagi sesetengah pembeli mereka jadi risau samada tanpa resit boleh membuktikan bahawa mereka telah membuat bayaran jika ada perkara buruk berlaku. Jika anda menghadapi situasi begini, anda perlu buat perkara berikut: Telefon pejabat agensi berkenaan seperti tertera di kad nama Perunding Hartanah berkenaan untuk bertanya samada dia masih aktif. Pastikan bayaran dibuat atas nama agensi. BUKAN kepada akaun peribadi atau akaun lain. Jangan beri wang tunai. Ambil gambar Letter Offer to Purchase (LOP) atau Agreement to Purchase (ATP). Dokumen ini belum boleh diberi kepada pembeli selagi penjual belum tandatangan. Ambil gambar IC Perunding Hartanah berkenaan dan gambar muk...